一个信托投资人的2008地产生意经

来源: [观点网] 时间: 2008-09-02 00:13

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　　王烨认为在这个时候，做企业的长期投资会是一笔好的投资，这样能够为他们的投资者带来稳定的长期回报。　　

　　王烨(化名)正考虑如何将手中的10亿美元投出去，这10亿美元是他的老板专门为内地房地产行业准备的。

　　作为香港一家投资公司在内地的主要负责人，在房地产冬天到来的时候，王烨和他的老板在国际资本市场上募集了这笔10亿美元的资金。他希望能够将这笔钱投向那些前两年在内地二线城市发展良好，具有一定潜力和扩张野心的房地产企业。

　　“我们希望找到一些内地热点的二三线城市的有野心但是同时有风险控制能力的开发商，我们的想法是通过我们提供的资金实现他们在房地产低潮期的扩张愿望。”王烨对观点网说。

　　机遇

　　“以一天二十四小时计算，你觉得现在房地产处在什么时候？”王烨问我们。与我们的判断一样，王烨认为现在的房地产依然处于一个调整周期的开始。

　　“我和一个开发商聊过，他告诉我现在只是一个漫长黑夜的开始，大概只是在晚上八九点的时候。于是，我告诉他，我们的机会来了。”王烨说。

　　作为一个投资人，王烨认为适当的投资机遇出现在一个困境开始的时候，而非到了他所描述的深夜，王烨认为到了深夜将有更多的投资人希望来分这样一杯羹，届时竞争可能会迫使他们降低条件。

　　更为重要的是，在王烨看来，此时的投资风险更低。因为在房地产行业资金普遍出现紧张的时候，那些扩张型的公司在此时对资金需求往往决定了投资的回报率。王烨他们看中的是那些希望在一个市场周期调整过程当中伺机扩张的房地产企业。

　　王烨认为在这个时候，做企业的长期投资会是一笔好的投资，这样能够为他们的投资者带来稳定的长期回报。

　　“我们希望给我们的投资者带来稳定的，有长期收益的投资。”王烨说。

　　不要风险

　　王烨和他的老板提供的是股权信托，但是与大多数贷款性质的股权信托不同，王烨说他们这笔资金是寻找的是长期投资的对象，即他们希望通过资金入股，但没有任何回购条款，他们希望能够成为这些公司长期的股东。王烨告诉我们他们这笔资金的两个核心：一是必须有一定实力，并且有扩张愿望的房地产公司；而是这笔资金并不用作项目投资，只用作扶持公司长期发展的投资。

　　因而与那些期望进入内地市场的达到较快收益的热钱相比，王烨更加认同他们这种长期投资的方式。

　　事实上，王烨最近已经接触了不少房地产公司，例如重庆金科、郑州阳光等。但王烨似乎对郑州阳光并不感兴趣，他们认为郑州阳光现在正被一块地弄得焦头烂额。

　　“阳光他们找到了足够的钱的话来对付这块地的话，也许他们的日子会好过很多。如果相反，他们会很难过。”王烨说，但是王烨并不认为他们应该投资这样的公司，他们认为投资这样的公司有风险。王烨认为，公司决策者本身的风险控制能力决定了投资者的风险。

　　当王烨对金科很肯定，他认为金科的房子做得好，有扩张的实力和野心。即便如此，王烨还是在谨慎的收集更多方面的信息以及业内人士对金科的评价。

　　只选择住宅生产商

　　与大多数行业人士认为投资商业地产抑或是写字楼将获得更为稳定的回报不同，王烨认为住宅的投资更安全。

　　“商业地产尤其是写字楼考量的是出租率，这个和金融业和整个商业环境的繁荣有关，受宏观经济的影响太大。瑞银今年在香港的写字楼就减了两层楼。”王烨说，但王烨认为住宅的需求是刚性。

　　因而王烨认为他们的投资会只选择那些盖住宅的开发商。此外，作为一笔10亿美元的资金，王烨并不认为有大规模投资的可能性，他们的方式是分拆为数比，选择那些成长性较好，但是规模尚不算大的公司进行投入。

　　“我们有专业的人员负责监督甚至帮组改善我们入股的公司的财物状况，我们能从财物的角度告诉他们什么样的投资是安全的，什么样的融资是恰当的。”王烨说。

　　此前，香港上市的建业集团胡葆森亦和王烨有过接触，但王烨并不认为胡葆森的上市方式是恰当的。

　　“如果是我们投资的公司，我们显然会给他们更好的建议，并利用我们股东地位对融资及投资的方式给予更为合理的评估。”王烨说。