PE扎堆房地产行业再生变局

来源: [观点网] 时间: 2008-08-22 00:17

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　　一方面房地产企业普遍资金“饥渴”，另一方面大量PE寻找高回报的投资机会，这就造成了今年以来大量PE投入房地产的局面。

　　业内人士认为，如果房地产企业并购不间断地发生，就说明整个行业洗牌开始了，房地产业已步入行业整合时期。

　　最近，万科集团并购了杭州一家大型房地产企业，悄悄地完成了在长三角的最新布局。从“南都房产”到“万科南都”，一系列地产界大型企业的迅速“变脸”究竟折射出怎样的信号？处在风口浪尖的内地房地产行业又将演绎怎样的变局？

　　如今，内地房地产业正盛行“降价风”，从深圳横扫北京、上海，大有“山雨欲来风满楼”之势。然而，当奥运后房价的涨落再度成为人们街头巷尾议论的热点时，内地房地产业却再度成为境内外资本淘金的热土。ChinaVenture投中集团发布的统计数据表明，2008年7月中国私募股权投资市场已披露的9起投资案例中，仅房地产行业投资金额就高达7.93亿美元，占总投资金额6成左右。

　　地产商在资金困境中挣扎

　　PE(私募股权投资基金)为何纷纷投资房地产业？北京大学房地产研究所所长陈国强认为，内在的供求关系是导致这一现象的根本原因。PE与房地产商的亲密接触，在于房地产企业巨大的资金缺口而引发的内在资金需求。

　　相关资料显示，2008年房地产行业资金缺口将达7100亿元人民币，相当于行业最高峰的2007年新增房产中长期贷款的2倍，平均每家内资开发商资金缺口达1201万元人民币，相当于2007年年销售收入的24%。

　　究其原因，2007年房地产企业在全国疯狂拿地并向二线城市扩张，在全国范围内催生了大量的泡沫。其间万科扩张了近一倍。而前不久在香港IPO折戟的恒大地产，其扩张速度几乎增长了8倍。

　　步入2008年，疯狂购地、大兴土木的房地产商在消费者持币观望的态度下开始放缓脚步，房贷紧缩更是让他们感到前所未有的恐惧。国内许多大中城市的房地产价格出现下跌的势头。这样以来，许多房地产企业的资金回笼出现了一些困难。如果行业的成交量不能够保持并增强回暖趋势，那么会有更多曾经高价购地的企业将面临付清土地出让金的压力，影响其后期的房产开发，导致了房地产企业普遍的资金紧张。

　　最近几年，国内A股市场的繁荣使更多的企业实现了在资本市场上市的目的，但是这种机会只属于具有特殊背景和较大规模的企业，通过国内A股上市的房地产企业屈指可数。从2006年7月股份制改革以来，更多私人背景的企业，大多以离岸方式在香港上市，如碧桂园。

　　在房地产企业面临资金断链危险的同时，不少房地产商纷纷寻找新的资金解决途径。有的房地产商将自己的资本或项目拿出来出售；有的房地产企业寻找一些战略合作伙伴，出让企业的部分股份，然而终究也只是杯水车薪。目前无论是大公司还是小公司，都存在着一定程度的资金压力。

　　PE缘何扎堆房地产

　　一方面房地产企业普遍资金“饥渴”，另一方面大量PE寻找高回报的投资机会，这就造成了今年以来大量PE投入房地产的局面。

　　搜房全球机构董事长莫天全认为，“从投资的目的来看，PE进入房地产行业主要是为了盈利，是看利润而不是时机。假如一家PE收购一个市场价格为10亿元的楼盘，那么PE就会报一个8亿元的价格，而且承诺近期资金会全部到账。如果这个楼盘的开发企业认为这个价格不合适，它可以用1个月或者2个月时间来寻找出价更高的PE；如果企业没有能力再继续支撑1个月或2个月的运营，而这8亿元的现金又能够为其解决问题的话，它只有被动接受，这对于双方来说都是一个互相选择的过程。”

　　资金状况的变化还带来了谈判地位的改变。永安信金融服务机构（以下简称永安信）董事长乔志杰认为，“对于外商投资者来说，最大的机会在于过去不能合作的项目和公司现在可以合作了。之前永安信与开发商沟通时，开发商会问我们的投资回报是多少，我们说一般在25%左右，开发商说找银行贷款10%就可以了。但是现在是开发商主动找我们，25%的回报没问题。比如说这次恒大地产获得投资，过去投资机构不可能获得的机会现在可以廉价获得了。如果是从房地产的市盈率上考虑，至少比2007年下降了30%。但事实上，房地产商的产品并没有贬值，只不过现阶段的出售价格肯定是最便宜的，过去或者今后肯定价格都很高。”

　　陈国强认为，外资对内地房地产的投资趋势反映了其对内地房地产行业的判断，即预期向好。由于政府对房地产行业的管理制度发生较多变化，加上市场销售受阻，大量内地房地产企业对资金都有明显需求，这与外资的投资愿望“一拍即合”。在市场低迷的情况下，内地房企资金需求迫切对于外资进入是很好的机遇，因为内地企业的议价能力已经大大降低。

　　投资房地产业的PE主要是以外资为主角。业内分析人士认为，境外资金的目标多为准备赴港上市的内地企业。目前，仅正在筹划赴港上市的企业就包括龙湖、星河湾、宝龙等。同时，巨额的资金仍在潜水，伺机而动。

　　行业或将进入整合期

　　PE进军房地产行业，究竟会给房地产行业的发展带来怎样的变化？阳光100副总经理范小冲认为，PE进入房地产业后，有可能出现以下两种情况：一是房地产目前价格下跌的格局能够控制，市场暂时回暖，但是由于泡沫还没有充分挤出去，可能会因此埋下隐患；二是部分PE为了短期内尽快获利，收购项目之后就低价进行抛售，使房价进一步下跌，造成比现在还要严重的形势。

　　从房地产企业的融资渠道来看，传统的“自有资金+银行贷款”经营模式已不能满足房地产开发公司的资金需求，银行贷款作为垄断多年的货币供应方式将会逐步得到改变。中国地产行业目前仍是以开发商为主体，地产专业投资才刚刚开始。

　　乔志杰认为，未来3－5年后，中国房地产行业可能将形成以投资商为主、开发商为辅的局面。如今的大开发商会朝两个方向分化，一种是朝投资方向转移，一种是投资与开发并轨。事实上已经有很多开发商在实施投资转移，有的房地产商发起成立投资基金，另一种是把开发行为变为投资行为，把开发剥离出来。

　　房地产行业下一步的发展方式将是以并购为主的产业扩张模式，将过去的买地变为买公司，这也是目前特殊的行业环境带给大型开发商的机会，被淘汰之后的企业正好是优势企业的扩张目标。与大型房地产企业相比，小型房地产企业融资方式和渠道狭窄，资金断链可能只有宣布破产了，或者与大公司合作，或者被收购。

　　统计数据也恰恰证明了这一点。ChinaVenture投中集团最近发布的统计数据表明：中国并购市场第2季度房地产行业并购规模大幅增加，并购案例数量达总数的4.5%。从并购金额上看，房地产行业所占比例最高，占并购总金额的比例近50%。

　　虽然内地房地产市场风险凸显，但房地产行业近期的并购案却显得格外频繁。2008年6月26日，银河半导体控股有限公司复牌并宣布，以1.2亿港元，向豪领有限公司购买其全资附属公司钜豪国际代理有限公司的全部已发行股本，并将通过重组获得青岛永信置业有限公司90%的股权。此前5月份，房地产业巨头SOHO中国以55亿元人民币并购凯恒房地产公司，获得凯恒旗下凯恒中心项目的开发权。至此，获得IPO融资之后的SOHO中国已3次并购其他公司旗下地产项目。随后的7月份，雅居乐地产宣布，已经与摩根士丹利达成协议，将向后者出售海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权，涉及合作资金为53亿元人民币。

　　业内人士认为，如果房地产企业并购不间断地发生，就说明整个行业洗牌开始了，房地产业已步入行业整合时期。