内地房市低迷香港地产大亨伺机淘金

来源: [观点网] 时间: 2008-08-19 18:06

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　　香港地产大亨罗康瑞(VincentLo)在中国大陆近年的房地产热潮中积累了巨大财富和声望，眼下，在地产市场陷入低潮之际，他又嗅到了机会。

罗康瑞预计重庆的瑞奇大厦将带来丰厚的利润

　　过去一年来，罗康瑞新成立的投资机构中华汇房地产有限公司(ChinaCentralPropertiesLtd.)斥资约7亿美元，在中国大陆收购了至少10多处未完成的大型地产项目，即所谓烂尾楼，它们都是遇到资金困难的开发商被迫出手的。他预计，随着来年中国商业地产业继续在10年来最困难的市况中挣扎，后面将有更大的机会。其他有类似看法的知名投资方也在烂尾楼上砸下了数十亿美元。

　　今年60岁的罗康瑞说：去年，市场火热的时候，每个人都认为自己能挖到金子，但今年他们看到的实际情况并非如此。他说，这个淘汰过程将促使房地产行业步入正确方向。

　　罗康瑞的最新项目之一是位于西南重镇重庆市中心地带的一个包括写字楼、豪华公寓和零售商场的综合建筑瑞奇大厦。中华汇去年7月花人民币4.137亿元买下了这座建到一半的大楼。他预计，这个项目到明年秋天上市时将带来巨大利润。

　　去年底以来，中国房地产市场的增长开始放缓，罗康瑞和越来越多的外国基金以及资金充裕的国内开发商发现，到处都有机会。中国约5万家中小规模开发商成全了他们当中的许多人。这些开发商去年是靠大举借债才拿到土地的。现在，由于房地产市场整体低迷，一些南方省份甚至出现房价大幅跳水的现象，许多开发商的经营已难以为继，有些不得不寻求外部援助。

瑞奇大厦的效果图

　　这波下滑在一定程度上是因为中央政府要遏制经济过快增长，银行业因此收紧了信贷。据房地产经纪公司戴德梁行(DTZ)估计，今年银行对房地产业的贷款将为人民币8，800亿元，较去年减少25%。

　　与此同时，中国股市下滑也减少了资金来源。据ThomsonReuters的数据，上半年房地产公司首次公开募股的融资额较一年前减少了80%以上，只有5.698亿美元。

　　眼下，中国房地产市场总体而言只是增长速度放缓了，和美国房地产市场的萧条局面不可同日而语。持续的城市化刺激了中国人对公寓住宅、写字楼和购物中心的需求。但这个年轻的、不受约束的市场也容易出现大起大落。

　　中国规模较大且各方面条件较好的开发商及外部投资者纷纷抢夺机会。摩根大通(J.P.MorganChase&Co.)计划未来3年在亚洲房地产市场投资10亿美元。从事写字楼开发的Soho中国(SohoChina)出资55亿元人民币从一家有大量负债的开发商手里以低价买下了北京中心区一处520万平方英尺的烂尾楼。

　　Sohu中国首席执行长张欣说，公司去年成立了一个部门，专门接听有项目要脱手的小开发商打来的电话，“结果电话响个不停”。

　　保德信金融集团(PrudentialFinancial)房地产分部Pramerica的地区董事总经理CharlesLam说，去年还很抢手的重要二线城市黄金地段房地产项目现在可以敞开挑选，而且卖家开出的条件很优厚，交易形式灵活，价格也比峰值时低了30%。

　　在接手烂尾楼的开发商中，罗康瑞并不是最大的一家，但他在中国名气最大，被视为能感知市场先机的标志性人物。

　　罗康瑞的父亲也是香港一位地产大亨。1971年罗康瑞开始自己出来打拼，成立了瑞安集团(ShuiOnHoldings)从事建筑和房地产开发。上世纪七十年代末中国大陆对外资开放后，他成为第一批进入大陆的香港开发商，并与当时仕途一片光明的现上海市长韩正携手在上海开办了酒店，而当时还很少有海外投资者愿意在中国大陆投资。

　　1997年，借助与韩正的关系，罗康瑞获得了上海市中心靠近“中共一大会址”的地块，开发出集零售、餐饮、办公和居住空间于一体的时尚建筑新地标“新天地”，项目整体上具有一种以露天餐厅与中国传统建筑相融合的怀旧风格。该项目让罗康瑞在中国这个过去一直以毫无生气的苏式建筑为主的国家一时间名声大噪，并为他赢得了“关系之王”的名声。

　　中华汇去年在伦敦AIM市场上市并筹集到约3亿美元资金。罗康瑞说，在计入建筑成本后，中华汇对收购来的问题项目通常要求25%的资本回报率。由于这些项目已或多或少完成了一些建设工作，它们通常能比典型的新项目更快见到效益。

　　从中华汇进行的投资可以看出，罗康瑞认为中国房地产市场的下滑只是暂时现象，并没有什么本质上的问题。

　　受市场整体下滑影响，中华汇的股票周一在伦敦市场收于65.25便士，较一年多以前100便士的上市价下跌35%。但罗康瑞认为，鉴于中国大陆城市化进程继续推进、经济强劲增长和人们可支配收入不断增加这些总体趋势，市场困难可以克服，他“对市场前景表示乐观”。

　　“未来一到两年市场将出现整合”，他说，“我们将看到一些大型开发商进一步壮大。”