世茂中报增发表象下的业绩隐忧

来源: [观点网] 时间: 2008-08-12 02:37

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　　要等待世茂股份将获注的土地储备开发成商业项目，然后出售或出租而获得利润，这是一个长期的过程。

　　8月11日，世茂股份发布中期（2008年1-6月）业绩公报，公报称，报告期内公司实现主营业务收入4.42亿元，与上年同期相比增加0.41亿元，增加幅度为10.16%；实现净利润3315.81 万元，与上年同期相比增加1046.41万元，增加的幅度为46.11%。

　　隐忧

　　世茂股份上半年的营业收入主要来自于“南京世茂滨江新城”项目，项目所在的南京市上半年的GDP仍保持两位数增长，并且房地产开发投资共完成约256.68亿元，保持可较快速的增长。虽然南京住宅销售面积和销售额降幅分别高达38.9%、34.1%，但南京世茂滨江新城项目1号、2号及5号公寓楼已基本售罄，为公司贡献收益3781.98万元，占上市公司净利润的114.06%。

上海世茂国际广场

　　事实上，世茂股份上半年的业绩增长并非持久稳定的，其中报也表示，当前国家宏观调控政策的作用下，房地产市场处于调整时期，观望气氛浓厚，楼市出现低谷。下半年或是2009年，如果国家为抑制通胀而出台更为严厉的宏观调控措施，对目前已经逐渐滑落的楼市将是沉重的打击。另外，随着持续的通胀，房地产业的建安成本不断上涨，动拆迁成本也居高不下，这些因素都将影响世茂股份的收益。

　　同日，世茂集团主席许荣茂在股东特别大会后对媒体表示，世茂集团上半年销售金额超过50亿元，达到全年销售目标的三分之一。而下半年世茂集团所需要支出现金约80亿元，因此，将有50亿元现金缺口。但许荣茂认为世茂集团下半年的销售额会达到110亿至120亿元，因此暂时没有考虑降低集团全年销售170亿元的目标，也不会采取降低价格促销。

　　许荣茂的信心从何而来？从世茂股份上半年4.42 亿元的销售额的表现来看，显然并不足以支撑起世茂集团下半年业绩超百亿的雄心壮志。

　　重组整合

　　当然，不能否认的是，世茂集团的香港上市公司世茂房地产集中了世茂集团最优质的资源，也是世茂集团的信心所在。

　　2006年7月，世茂房地产在香港成功上市，为了该次上市，许荣茂将集团绝大多数的优质资源整合到世茂房地产，同时，为了消除投资者对世茂房地产与包括世贸股份在内的世茂集团另两家上市公司存在同业竞争的怀疑，将世贸股份的经营范围限制为“以自营或控股方式经营大陆地区建筑面积小于20万平方米的住宅项目以及建筑面积小于10万平方米的商业建筑项目”。

　　此后，世茂股份便陷入尴尬局面，受制于企业经营规模较小，缺少资本支持，缺乏核心竞争力，其主要开发的项目为福州世茂外滩花园、南京世茂滨江新城和昆山世茂华东商城等，主要的土地储备仅为上海市南京西路一地块，土地储备面积不过才80万平方米左右。

　　为了改变局面，许荣茂在去年就已经开始准备集团的重组。2007年11月世茂股份通过了向三家特定对象非公开发行股票的方案。方案于今年7月18日经中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会“有条件通过”，尚未收到中国证券监督管理委员会的相关核准文件。

　　世茂股份8月11日公告的中报认为，下半年，若方案得以实施，将对世茂股份本年度经营业绩产生重大影响。

　　资料显示，世茂股份定向增发的三家对象分别为：世茂BVI（商业）、北京世茂和世茂企业，此三家公司均为世茂股份关联公司。其中，世茂股份向世茂房地产下属全资子公司世茂BVI（商业）发行55800万股，购买其持有的9家商业地产公司各100%股权；向世茂房地产间接全资子公司北京世茂发行7200万股，购买北京世茂拥有的世茂大厦（原名“华平大厦”）资产；向第一大股东世茂企业发行6224万股，世茂企业以74999.2万元现金认购，现金来源为世茂房地产向世茂企业的增资现金。

　　按照计划，增发完成之后，世茂房地产将间接持有世茂股份约64.24%股权，世茂股份将成为世茂房地产的控股子公司。此次资产注入是许荣茂有意将世茂股份转型商业地产，并不再涉足住宅地产。其获注的商业地产资产中，包括了总建筑面积超过400万平方米土地储备，土储总量得到大幅度的提升，将一举成为国内商业地产的重量级企业之一。

　　困难之上

　　出乎意料的是，在去年该增发方案披露之后，世茂股份股价就一路狂跌，跌幅最终达45%，几近腰斩。业内人士分析，这与机构的减持和撤离不无关系，因为不少机构对世茂房地产将注入世茂股份的资产绝大部分为土地储备感到意外。“我们原本以为一部分是成熟的物业项目，一部分是在建项目，一部分是土地。”某基金公司的研究员称，但没想到几乎都是土地。

　　此前，世茂房地产注入世茂股份的规模庞大的商业地产项目何时开始产生利润是大多数机构最为关心的事情。要等待世茂股份将获注的土地储备开发成商业项目，然后出售或出租而获得利润，这是一个长期的过程。显然不少机构对此表示信心不足。

　　世茂股份即使是在今年下半年得以完成其资产重组，从其获注的商业地产资产来看，400万的土地储备需要开发，势必投入大量的现金，况且开发商业地产的开发周期不算短，其收益也是长期而且稳定的，很难说可以给本年度的业绩带来大幅度的提高。

　　有分析称，“应至2009年才开始产生大规模的收益，很多项目甚至2011年才能完工。”世茂股份一高层也表示，“业绩的暴发性增长确实要到2009年才会开始。”

　　或许，许荣茂决定将世茂房地产旗下11个优质商业地产项目一次性注入世茂股份，其看中的是日后世茂房地产及世茂股份的融资作用以及此次重组过程当中的资本效益。但可以预料的是，即使增发注资最终完成，世茂股份在今后一段不短的时间内，其业绩对世茂集团的“百亿”目标很难有大的贡献。