调整与特点：六城房价全面分析

来源: [观点网] 时间: 2008-08-11 15:59

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　　如果这些城市的房价有下降的社会经济基础，政府为什么要限价？这个问题才是购房者和开发商做决策之前需要思考的。

　　六城市都出现了调整。但各自有明显的特点。

　　深圳

　　深圳的住房市场调整是比较明显的。个别楼盘出现了三成左右的跌幅，但是从统计数据上看，跌幅同比却在上升，7月环比仅下降1%不到，徐滇庆其实并没有输。住房卖不出去的情况的确存在，但是，根据深圳一手楼某个时段的成交均价下降来判断整个房价全线下降是不科学的。深圳出现房贷断供，消息来源和内容也极其可疑。住房贷款的违约率是多少，有没有大幅度提高，还需要银行相关部门提供。住房按揭贷款只要不发生金融危机，始终是最优质的银行资产，是压箱底的宝贝。如果断供真的大面积发生，经济的衰退不可避免。

　　深圳的住房市场调整与其经济形态和人口结构有关。珠三角外来人口多，经济以劳动密集出口加工型为主，需要租赁住房的比例较大，需要有投资者购置多套房用于出租，房价短期波动大。深圳的外来人口1200万，是户籍人口的6倍，一旦欧美等国家的经济出现调整，外来人口的住房租赁需求马上遇到寒流，住房的二手房租赁立刻会传导到一手房销售市场。长三角城市中，苏州外来人口650万，无锡260万，常州200万，都接近1/2，近来房价调整明显。如果世界经济持续低迷的情况不出现好转，即使政府出台任何救市措施，这类城市的住房市场也不可能有起色。

　　广州

　　广州的住房市场和深圳一样，具有珠三角外来人口多所带来的特点。广州的住房市场，是中国第一个市长表态要降价的，但近年来，广州的房价仍保持一定的涨幅。广州的房价也的确是全国洼地之一，和人均可支配收入比是最低的城市之一。这种现象长期困绕从书本和统计数据做研究的人士，房价和政府官员的表态应该无关，只和社会经济基础有关。年初去了一次广州才恍然大悟。原来广州8层楼以上的住房，也可以不建电梯。容积率、绿化率等小区环境指标，在广州的住房设计者头脑中几乎没有概念。广州的同行讥笑上海、北京等城市造房象绣花。“草”和“花”的价格当然不能类比。

　　北京

　　北京的住房市场具有明显的奥运行情。房价全国最贵，四环附近价格在1500元以上，经济水平相当的一线城市，上海、深圳、广州同等区域基本差二到三成。但奥运行情更确切的是一个心理预期变化的行情，而不是实际供求关系和经济基础的反映。奥运会反映一个国家和地区的综合国力，但奥运经济基本上是一次性消费，产业能级比较低，对实体经济不会有实质性的乘数效应。奥运会之前不一定会涨，奥运会之后不一定会跌。一些研究认为，北京的房价涨幅超过了奥运会投资的8倍，所以存在泡沫。如果这种理由成立的话，深圳、上海的房价就应该是北京的八分之一了。事实上，没有举办奥运会的城市房价也和北京在同一档次，并且在奥运会之前就已经出现调整。如果说全国一盘棋，奥运会对房价的影响是全国性的，那么，上海2010年还要举办世博会，房价调整至少也要到二年后。

　　强调奥运行情，不是完全没有。对于一个供求信息比较透明公开，持续稳定的社会经济环境，房市必然是稳定的，奥运行情的预测不会有市场。但是对于社会预期的变数较大的市场，存在投机炒作的机会，奥运行情就越说越象真的题材。对于真实需求和长期投资者，奥运行情实在没有必要关注。既然大家认为奥运行情存在炒作，奥运之前就涨不到那去，至多价格提前到位，奥运之后也调整不到那去。

　　上海

　　上海的成交量从5月以来急剧萎缩。上海的需求主要以本市的改善需求为主，外地和外籍人士的比例约20%和5%以下，在一线城市中比例并不高。上海“暗无天日”，“水深火热”的住房条件在全国当前还是最差的，也迫使购房者对住房特别挑剔，新建商品住房的标准和配套，上海做的最好。

　　上海其实是首个出现调整的城市，万科集团不仅在去年发布了拐点论，还在上海率先降价，据传言一些外环线附近的楼盘打折价格普遍达到9折，但事实证明也只是一个“美丽的谎言”，到目前为止，中房指数、社科指数以及统计局公布的价格指数等反映出的房价仍一直上涨。李嘉诚的御翠豪庭降价1万之后，引起社会广泛反响，一度被认为会引领降价潮，但开发商马上意识到犯了方向性错误，立刻恢复原价，使购房者空欢喜一场。近来，上海“普陀地王”下半年重新面市，普陀长风住宅地块起始楼板价就达到了14364元/平方米，这个价格相比一年之前志成企业拿地时的起价，整整高出两倍还多。志成企业支付3000万了避免了市场风险，结果却是赔了夫人又折兵，对市场的判断完全错误。上海的住房市场以外环线为主，内环线的土地供应几乎为零，这是支撑上海房价的最直接基础。

　　成都

　　成都以经济适用房为主要市场。敞开供应，外来农民工也可以购买经济适用房，这种经济适用房是以政府为供应方，按照计划经济模式的商品房市场。对加快成都城市化进程，聚集人口具有一定的作用。在中国人口结构转变的历史进程中，成都具有一定的政策竞争优势。

　　成都的模式，对于开发企业来说，固定利润的空间受到压缩，但也省去了市场调研，营销策划的烦恼，以及市场波动的风险。成都的住房市场政府参与的力度较大，就不会有太大的调整。

　　青岛

　　青岛一度曾是房价涨幅最高的城市。2004年第四季度，青岛房地产价格在全国35个大中城市中名列第一位。原青岛市委书记杜世成一直推崇“经营城市”的理念，曾经多次在公开场合表示，青岛房价不能降，高房价能提升青岛形象。2007年青岛拟定的房地产调控目标是，新建住房销售价格增幅低于去年，普通商品住房销售价格低于去年，经济适用住房价格保持稳定。青岛成为首先提出价格调控目标的城市，值得全国其他城市学习和推广。但具体措施没有南京的“一房一价”要求更严格。

　　但是，如果这些城市的房价有下降的社会经济基础，政府为什么要限价？这个问题才是购房者和开发商做决策之前需要思考的。

　　（作者：上海社科院主任陈则明）