特稿：“奥运营销”下的青岛楼市分析

来源: [观点网] 时间: 2008-08-10 16:13

致信编辑

打印

评论

　　青岛市作为2008年的奥运城市之一，没有出现目前其他城市房价下跌现象，虽然成交量持续低迷，但青岛房价却依然坚挺。

　　1、青岛市房价回顾分析

　　根据国际经验，奥运经济呈现周期性特征。1986-1993年，巴塞罗那房价上涨了250-300%。但随着奥运会的结束，房价大幅下降，最大跌幅达到50%，直到1999年才逐渐好转。而与巴塞罗那截然相反的是，汉城1988年举办奥运会后，房地产市场反而迅速升温，热潮持续到1995年。1993年悉尼成功申办2000年奥运会后，每年房价10%以上的递增，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番，2000年奥运会之后，悉尼房价由于惯性作用仍保持上涨，并一直持续到2003年底。

　　中国2008年奥运会的举办，在前奥运时代确实刺激了奥运举办城市如北京、青岛房地产市场迅速发展，使得房价在前几年出现大幅上升。而在后奥运时代，由于2007年国家宏观调控政策不断出台，从2007年下半年开始，有关部门出台了一系列关于房地产市场调控的措施。到2007年年底，不仅是青岛，中国楼市整体都发生了一个巨大的变化，国家调控政策依然在推出，央行确认二套房认定以家庭为单位；央行第六次加息并将在1月1日后六次加息全部兑现；房价上涨势头已初步被抑制，南方广州、深圳等城市出现拐点。可以说，2007年年底时的楼市让人有扑朔迷离之感。

　　作为奥运城市之一的青岛市，早在申奥成功后，青岛的一些开发商就开始了 “奥运营销”。奥运会之前的几年青岛楼市将迎来一个快速发展期。但是在奥运年到来之际，青岛的楼市和全国一样，变得扑朔迷离。从去年开始，青岛楼市观望气氛开始加剧，到目前为止，仍然不见回暖，甚至有“愈演愈烈”之势。

　　今年7月份青岛全市住宅成交量再次出现下滑，而无论市区还是郊区，无论新盘还上老盘，除了个别楼盘表现尚好之外，成交量普遍低迷。使整个楼市无法让人振奋。

　　目前尽管青岛楼市成交量连续下降，买房观望态度加重，但在目前，青岛各楼盘的房价依然坚挺。

　　青岛高端住宅样板分析：

　　颐中·高山样板楼盘指数分析

　　以青岛市市南区颐中·高山为例，颐中·高山属于青岛市高端住宅项目。自2007年8月至今将近一年时间内，成交量受房地产行业大环境影响，自2007年年底成交量下跌，2008年上半年成交量一直处于低迷状态，与去年8月份的成交量形成鲜明对比。

　　而此样板楼盘的成交均价却与成交量不成正比，自去年8月份至今年6月份，成交均价呈现出增长趋势，由去年8月份的9300元/平米增长至今年6月份的10700元/平米，在楼盘滞销的情况下，成交价格却是上扬趋势。

　　青岛普通住宅样板分析：

　　兴隆花园样板楼盘指数分析

　　青岛市四方区兴隆花园楼盘属于青岛市的普通住宅项目，主要客户群是中低消费群体。从该项目的成交数据可以看出，自2007年年底成交量出现下滑趋势，到今年6月份成交量一直处于低迷状态，但该项目的成交均价自2007年8月至今仍呈现上扬态势。由去年8月份的5900元/平米增长至2008年6月份的6939元/平米。在项目滞销的情况下，成交均价仍持续上扬，但价格增幅略有下降。

　　总结：

　　根据以上两个不同类型楼盘样板项目分析，可以看出，青岛市在房地产行业大环境的影响之下，楼市成交量自去年年底至今，一直呈现低迷状态，成交量普遍低迷。

　　但是从房地产成交均价分析，高端住宅项目及普通住宅项目在成交量下滑的状态下，成交价格依然坚挺，没有出现下跌现象。

　　可见，在房地产市场大环境不景气的情况下，青岛房价却没有出现下跌现象，相反却有小幅上升。

　　2、成因分析

　　青岛市作为2008年的奥运城市之一，没有出现目前其他城市房价下跌现象，虽然成交量持续低迷，但青岛房价却依然坚挺。

　　从近期成交数量和房价走势来看，无论高端住宅项目还是普通住宅项目都没有出现房价大幅起落现象，相反在楼市滞销的情况下，青岛市的房价却呈现小幅上涨趋势，房价平稳上升。

　　由此可见，青岛还是具有购房者置业的刚性需求的，青岛房地产市场需求潜力仍然巨大，且随着政策的消化、市场前景的明朗，暂时被抑制的刚性需求和长期稳定的投资需求会逐步释放出来，重新为市场注入活力。

　　伴随着万科、绿城、宝龙、卓越等国内知名大型开发商的进驻，青岛市的房地产行业已经经历了一次洗牌。知名开发企业的进驻带动了其项目周边区域的发展，同时也提升了区域的房价。

　　在后奥运时代，青岛市伴随着城市基础设施建设的不断完善，作为奥运协办城市，最大的变化是基础设施建设。利用奥运的契机，无论是对环境、道路、交通、公共设施等都将进一步的完善，这些都将是带动青岛房地产业不断向上发展的基本硬件。

　　3、青岛楼市发展展望

　　青岛近年来楼市一直比较平稳，没有出现类似深圳等地短炒风气带来的快速暴涨行情，青岛的购房和租房的需求是持续的、刚性的，与深圳等城市是由于炒房者带动的非持续性的柔性需求完全不同，因此，青岛楼市降价的可能性也相对较小。