特稿：成都房地产整体市场降价不明显

来源: [观点网] 时间: 2008-08-07 23:36

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　　从对影响房地产因素的分析来看，显示出房地产市场短时间市场回暖的可能性不是很大，房价继续下跌的可能性更大。当前是开发商降价让利，回收资金的大好时机。

　　成都房地产市场价格从去年十月以来，经历了不愿意降价；到领导型开发商降价，其他开发商假降价；再到试探性降价；再到想降价促销，都没有把握是否能够取得效果的过程。当前，很多公司面临着在降与不降的徘徊境地。他们既担心降价了，也不能取得很好的销售效果，不知道怎么办；又不忍心一降价把房子销售出去以后，房价又反弹回来，遭受不必要的损失。

　　从上表可以看出，销售价格整体成下降状态自2008年3月以来，销售明显缓慢。

　　从近期的降价楼盘市场监测来看，在售楼盘相当部分采取的是推广停滞手段，把售楼部的大门开起，有人要来买房子就卖，没有人来的话，就聊天睡觉，都可以。大约有100个楼盘打出了优惠广告，其中降价的楼盘在一半左右，其余的是降价诱惑措施。降价的楼盘部分的推出特价户型，项目整体降价的并不多。降价诱惑的就是打些扯眼球的起价，那房子你去看就没有了。折算成你看到笑翻天的实得面积价格，换算回来建筑面积价格，购房者一点便宜都没有占到。有的项目利用超市的价格策略，把单价提上去了，折扣打得十分的凶，也没有降好多。从另外一个方面，我们看近几天公布的上半年商品房交易情况报告，主城区5800多元每平方米的成交均价，没有什么明显降价的。

　　当前影响房地产市场走向的主要因素表现为：

　　地震。地震是个心理因素及时间因素。地震没有对成都市区造成实质上的房屋毁损，但是地震让这个城市的房屋摇晃着，所以地震刚发生的一段日子里，大家担心地震对居住安全的影响。随着时间的推移，这个影响已经体现出逐渐减弱的特点。提高抗震强度以及修建地震躲避间的项目，没有明显提出比其他项目销售情况更加好。而是与市场情况一样，销售迟缓。

　　这个现状，加速成都房地产进入买方市场。地震对成都房地产市场的影响是功过参半的。地震的确影响了这个城市的房地产。曾经占有相当份额的外地购房者以灾区的眼光审视着这个城市的房地产，正如这个城市的人以同样的眼光在看青城山的房地产市场一样。地震挽救了成都的开发商，堂而惶之的政府救市政策，对开发商的利好远远大于对购房者的吸引，这个可以从政策刚出台这几周，没有明显变化的销售情况可以看出来。

　　地震造成的后果客观上增加了市场观望的数量及特别减少了外省购房者一段时间在成都的购房计划，这些都会随着时间的推移而逐渐消失的。

　　银行货币政策及其他政策利好。被认为造成当前房地产处境的最大因素--从紧的银行货币政策，因为地震的原因，在成都的执行出现了很大松动。开发贷款数量增加，延迟还贷期限，缓解了开发商的资金压力。首付款降低，出现了不少的零首付项目。利率降低，一般的项目可以享受基准利率下浮15%，最低按照优惠利率六折。连去年叫停的自有住房抵押贷款都悄悄的放开了，释放了相当数量的市场购买力。但这不能成为一种扭转当前房地产发展方向的决定性力量，6月15日成都市政府出台《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》后的几周，市场交易没有表现出明显增量这一点可以印证。

　　降价预期。购房者广泛的降价预期使得他们更多的表现出观望态度，这个预期，与银行利率优惠及政府补助相比，对购房者来说，是更大的利好。投资者在这个时期少有下手的，最强劲支持市场的刚性需求，也表现出很浓厚的观望情绪。降价预期与银行货币政策，成为影响当前房地产发展的两大主要因素。但是这两个因素又表现出极大的不确定性，使得市场未来的走向有点扑朔迷离。宽松的银行货币执行实践，随着执行过程中的诸多问题暴露，收紧的可能性比较大。降价预期，会因为个别楼盘，特别是市场领导者开发公司，在获得充足的销售回款后，采取适度价格上涨，而改变这种预期。

　　炎热的夏天。近几年来，除了2007年以外5-8月份一直是市场的淡季，销售疲软，而市场一进入秋天，天气凉爽之后，销售价格及速度都会出现明显的提升。所以当前销售缓慢对相当数量的开发商的心理冲击，没有同样的销售缓慢发生在四月份那么强烈，虽然一部分开发商从去年十月以来，现金流压力很大，表现出悲观情绪。但是还有一部分的开发商存在侥幸的心理，寄希望九月后的市场回暖。资金压力大及悲观的开发商，会在七、八月份采取更加积极的降价措施，前几个月市场的降价项目个数及幅度，都属于少数的。最近的两个月，表现会更加明显一些。另一种表现是，前期回款充足的开发商不在降价，或者悄悄把价格调高。还一种表现，就是不作为的等待市场对开发商更加有利的情况出现。

　　（本文为观点网六城楼市分析专稿作者：成都思进顾问总经理文化勇）