“零首付”“假按揭”一旦断供后患无穷

来源: [观点网] 时间: 2008-08-06 19:05

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　　普通类型的“断供”中法律责任一般较为明确，主要由业主本人承担，但如果在购房时本来就存在“零首付”、“假按揭”以及出具虚假收入证明等违规现象，则可能给业主本人、开发商、银行三方均带来较大的法律风险。

　　三方均有较大法律风险

　　“假按揭”这种现象在深圳并不鲜见。昨日，业主刘小姐告诉记者，她于2004年在罗湖区购置了一套房产，当时因为该楼盘已经是尾盘，开发商急于清盘，只需要支付几万元的首付，但在销售合同中，虚增了十来万的首付款，做了“假按揭”，最后通过向银行贷款购得了这套房产。

　　发生类似“假按揭”和“零首付”的违规操作，如果断供，给开发商和银行将带来不小的麻烦。金诚同达律师事务所深圳分所律师张大鸣介绍，假按揭、零首付以及出具虚假收入证明，这些都是严重违反信贷法律的行为，对业主而言已经构成贷款欺诈，如果被进一步证明有非法占有资金的目的，还将涉嫌构成贷款诈骗罪。

　　对于金融机构而言，断供出现后，假按揭的房地产立即大规模成为银行的不良贷款，导致不良贷款率突然上升。另外，如果银行控制不严，按揭贷款被挪用，导致房地产不能顺利竣工而引致房产不能办证，小业主以拒绝还供引发群体性“断供”对银行风险极大，也造成社会不稳定因素。

　　对于开发商来说，违规操作极可能被认定为贷款欺诈。在“假按揭”中，因开发商提供虚假信息导致金融机构有权将签订的房贷合同认定无效或申诉许可撤销，开发商将承担全部的赔偿责任，并不能因“有限的担保责任”而免责；在“零首付”中，无论是开发商代垫全部或部分首期款的零首付，还是虚增交易价格导致实际的零首付，如果不能充分证明金融机构对此明确知悉并依此发放贷款，不排除开发商将因缔约过错承担相应的赔偿责任。

　　香港严格审查还款能力

　　在贷款申请中，需要出具收入证明，但多数银行对收入证明的审查并不严格。刘小姐介绍说，她当时的收入只有5000元，但找到一个朋友公司，出具了一份8000元的收入证明，并盖上了该公司的公章，但银行并未向该公司进行查询就给其发放了住房贷款。

　　广东晟典律师所律师郑强彬认为，这种情况业主要为自己提供“虚假收入证明”或“断供”承担违约责任（被银行借出贷款合同，要求提早还款，处理抵押房产，不足部分继续追讨等），银行的风险在于房屋按揭信贷风险、抵押房产变现及呆坏账风险、法律索赔成本等风险，开发商的风险在于承担连带清偿担保（一般在房产未办理抵押登记前）和房产回购风险。

　　经历过两次“断供”前车之鉴，香港对收入证明的审查较为严厉，香港律师李炬林告诉本报，香港政府制定了严格的规定，房产抵押要严格审查借款人的还款能力，有没有工作？收入多少？不仅是自己办，还要看有没有钱打进户头，此外银监署还对银行贷款情况进行审查，如果认为有问题，也纳入高风险进行监控。

　　“断供”善后

　　香港：起诉文书送达业主本人

　　在善后处理上，香港律师李钜林援引香港经验，既要保护银行，也要保护购房者，起诉书必须要送达到位，不能没有签收不知道起诉情况下不明不白房产被收掉。

　　除业主外，住在里面的还可能有其他人，也可能涉及到其权益，起诉文书一定要拿到大门里面，贴在大门上，让在其中进出的人都看到，以便于其在法院起诉中可以主张自己的权利。

　　他自己曾经处理过西贡的地皮案，因这块地处皮于九龙和西贡的“插花地”，他们甚至雇佣了私家侦探来查找业主，最后才将法律文件送到位。