案例研究：房企境外上市的“另类”选择

来源: [观点网] 时间: 2008-08-05 22:59

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　　一些中小房地产企业迫于资金压力，开创了中国内地房地产企业在新加坡、纳斯达克上市的先河。

　　观点网讯：内地房地产企业一般是在内地A股上市，或者是选择香港H股上市。然而最近，一些中小房地产企业却另辟蹊径，选择在新加坡及美国纳斯达克上市。

　　今年7月，美国纳斯达克资本市场迎来了第一位来自中国的房地产企业中华房屋。2006年3月31日，河南省阳光控股有限公司在新加坡主板市场挂牌上市，创造了中国内地房企首家在新加坡上市的纪录。2007年4月底，新加坡主板市场又迎来了第二位来自中国内地房地产企业——广州元邦地产。

　　对这一现象，海通证券分析师张峦很赞同，她对观点网说："在信贷政策收紧的宏观政策下，像阳光控股、中华房屋这些中小房地产企业能够在海外上市，既拓宽了融资渠道，又提高了企业知名度。公司也获得了一个持续再融资的平台，资金压力就没那么大。"

纳斯达克

美国纽约时报广场的纳斯达克

　　境外上市门槛低、成本高

　　虽然深圳证券交易所在2004年5月就设立了中小企业板，供规模较小的企业上市交易，但其与主板相当的门槛，仍然阻挡了许多中小企业的上市融资之路。据了解，今年只有3家房地产企业是通过内地A股IPO的。对此，东莞证券投资银行部副总经理顾连书分析认为，一是内地A股上市的门口太窄，加上与相关政府主管部门对房地产企业在产业政策是否采取扶持态度及对发行上市采取谨慎态度有关。另外证券公司保荐人一般也不愿意保荐规模和实力一般的内地房地产企业IPO，除非规模、背景、财务状况、持续增长性都非常好。

　　中华房屋董事长兼首席执行官鲁平纪表示："房地产企业在国内A股上市受政策限制，以中华房屋当时的规模要通过审批，排队上市可能性自然微乎其微。"

　　相比之下，国外众多创业板的上市条件要宽松许多。这或许是很多企业宁愿舍近求远，走海外上市之路的原因之一。

　　美国、香港、新加坡为我国各类企业海外上市的主要所在地，到目前为止香港主板一共吸纳了30多家中国内地房地产企业；而中华房屋则开创了中国房地产企业在美国纳斯达克资本市场上市的先河；阳光控股也拉开了中国内地房企在新加坡上市的帷幕。在新加坡及纳斯达克上市或许要成为中小房地产企业融资的下一步举措了。

　　有关专家认为，新加坡上市门槛低，因此一些中小型知名度有限的房企会选择在新加坡上市。元邦选择新加坡上市，就是因为"新加坡上市门槛比香港低"，而且"新加坡华人多，投资基金活跃"。虽然新加坡的上市门槛和费用都比香港低，但业内人士认为"香港上市的效果好，融资难度低、规模大"。

　　根据新加坡和香港两地交易所的特点，有专业机构认为，内地的企业会根据各自的需求选择，大型企业将倾向于选择在香港上市，规模较小的则会到新加坡。"新加坡股市是'易进难出'"，该人士认为，新加坡交易所的管理比香港严格，而且新加坡的国情和中国有很大不同，需要适应的地方很多，因此，即使门槛低，也未必适合所有的中小企业。

　　然而，与国内上市相比，海外IPO成本较A股上市高，但再融资成本底、灵活性强，这才是吸引内地房企到海外上市的重要原因。据悉，相当一批海外上市的房企再融资额，已经大大超过IPO。

　　据了解，企业在纳斯达克上市的费用比较高。据估计，在纳斯达克筹资的成本大约要占所筹资本的6%-8%，而且美国的收益率比较低，一般不超过20倍。所以相比其他市场，筹资额度显然就要低了。同时，纳斯达克对退市的要求也比较严格。

　　上市不是目的

　　阳光控股表示，公司上市不是目的，上市是为了通过与国际资本市场及国际管理模式对接，给企业注入血液，充实和壮大企业自身，加大对企业发展的支持。

　　在宏观政策调控、银行贷款收紧的情况下，中小房地产企业生存压力大，普遍面临融资难的问题，如何尽快打通融资通道，突破资金瓶颈，似乎成了关乎中小房地产企生死存亡的重大问题。

　　对于中小房地产企业的融资渠道，银联信分析认为："到目前为止，国内企业真正的融资渠道只有两条：一是股权，一是债权。但对中小房地产企业而言，股权融资是走不通的，因为企业太小，股权不值钱，而且在很多中小房地产企业老板或负责人的潜意识里，即便有投资方愿意收购企业的股权，他们还是对别人当大股东而自己仅仅是操盘手的局面不能接受。这样一来，中小房地产企业走股权融资这条路基本上没什么指望。而债权融资的方式，只能依靠银行贷款。至于产业投资基金，短时期更指望不上。但是银行融资难是明显摆在中小企业包括中小房地产企业面前的问题。"

　　资金普遍紧缺的房地产企业不约而同的将目光投向股市。上市融资具有成本低廉、融资规模高等优势，如果能够上市，获得一个持续融资的平台，对中小房地产企业来说无疑是最好的结果。不管是中华房屋还是阳光控股都不例外。

　　上市的利弊

　　通过上市，确实解决了中小房地产企业融资难的问题，也提高了企业的知名度。海通证券分析师张峦认为，上市公司就像一个透明的公司，没有自己的隐私，它必须按照联交所的规定，强制披露各种信息。而且如果披露不适当，还要承担相应的法律责任。

　　据了解，上市公司所有重大的资产重组，重大的融资，都需要召开董事会，甚至是股东会，决策的时间大大延长。

　　阳光控股负责人表示，上市并不是天堂，企业驶上融资高速路的同时，对驾驶技能和风险把控的要求也无疑提高了很多。海外上市成功，对开发商来说，也并非一帆风顺。"阳光控股上市后，由原来只面对自己的股东，变成面对所有的股民，而股民只关注你的业绩表现。对我们来说，最大的问题就是公司治理。"

　　尽管如此，张峦认为，迫切需要资金的中小房地产企业，如果能够上市的话还是尽量上市。