北京房价走势凸显聚集效应

来源: [观点网] 时间: 2008-08-05 18:24

致信编辑

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　　在这将近1年的时间里，人们对房市的预期从徘徊到耐心等待，从彷徨到坚信下滑，经历了一个跌宕漫长的过程。

　　从去年8月份以来，北京像全国其他主流一线城市一样，房地产市场进入了低迷徘徊阶段，这种状况主要反映在三个方面：一是房地产成交量持续走低。据统计，北京一季度商品住宅供应同比基本持平，成交量下降36.1%。二是商品房价格预售均价与开盘均价差距逐渐加大。这虽说是开发商的营销策略，但却折射出房价走低这个不争的事实。三是房市预期依旧不容乐观。在这将近1年的时间里，人们对房市的预期从徘徊到耐心等待，从彷徨到坚信下滑，经历了一个跌宕漫长的过程。

　　那么北京商品房的价格到底是涨了还是降了？幅度怎么样？这种趋势还将持续吗？

　　让我们看一下北京东北四环至五环之间某处楼盘的销售情况。A楼盘地处北京东北四环至五环之间，属于中、高档商品住宅，社区总共8栋小高层，全部为板楼。该楼盘开盘于2006年，至去年底，尚有几十余套未销售。去年第四季度，该楼盘剩余几十套房屋的销售均价为17000左右；今年年初降至16000；今年2月份价格调整为15600；今年5月份又调回16000的价格。从去年第四季度至今年5月，该楼盘实际成交房屋14套，还剩余二十几套未销售完。

　　应该说，这个楼盘销售的价格调整非常典型。也就是说依据它的位置、户型、大环境等，17000的定价符合主流预期，接下来几个月虽有调整，但属于短期震荡，并未呈现出明显滑落的趋势。而这也正是北京城绝大部分楼盘价格的基本态势。虽说遭遇到全国普遍的房市低迷时期，但首都的聚集效应依然明显。客观地说，北京的房市早已不属于北京，而是属于全国。北京以一市之房承担了全国的购房需求。它作为我国的首都，也是政治、经济、文化的中心，更兼奥运举办城市的特殊优势，已经产生了强大的聚集效应。而这种效应带来的明显效果，就是人口的聚集、财富的聚集和市场的聚集。这种聚集对房市的直接影响就是增加了购房需求并且加快了产权周转，这固然是市场繁荣的标志，却也为房价上扬起到了推波助澜的作用。所以，即使遭遇短期的寒流，北京房价依然可以比较稳当地上下起伏，而不会出现大起大落的局面。因此，归根结蒂，还是需求多、供给少这种最基本的经济学原理在起作用。住房像粮食一样，早已成为市民居家过日子必须考虑的问题。所以，现在来看，北京房价确实有所下降，但降幅很小，而且不具有可持续性。要坚信一点：只要有效需求在，北京的房价就依然会有上扬的一天。

　　（本文为观点网六城楼市分析专稿）

　　（作者：杜猛北京国际投资发展公司总裁；王昊北京师范大学房地产研究中心）