楼市转冷中海重庆“地王”疑退地

来源: [观点网] 时间: 2008-08-05 00:47

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　　去年房地产市场在热炒下，天价“地王”接连出现，但在2008年，“地王”们都要面对支付地价款的巨大压力。

　　2007年11月19日，中国海外集团有限公司（0688.HK，下称“中海”）与香港九龙仓集团有限公司（0004.HK，下称“九龙仓”）共斥资75亿元人民币竟得重庆南岸区弹子石地块。9个月之后，有传言中海与九龙仓期望退地。

　　重庆地王

　　中海及九龙仓合作创造的重庆“地王”，使得弹子石地块成为重庆历来最贵成交土地。也使得九龙仓继成都地王之后又一次在西南地区以天价摘得地王。听闻此消息的恒隆地产（0101.HK）主席陈启宗调侃道：“恒隆在内地10年收购的土地，竟等于某地产商一个项目的地价。”

　　资料显示，弹子石地块位于南滨路，东邻渝黔高速公路，北至大佛寺大桥，南接朝天门长江大桥，与渝中、江北城CBD隔江相邻，土地面积564912平方米，总建筑面积约230万平方米，而且该地区即将建设轻轨及地铁站，交通便利，其临江面超过1600米，具备江景、都市景观等资源，是重庆主城难得的黄金地块。项目已经于2008年3月31日正式开工。

　　弹子石地区作为重庆成为直辖市后设立的新重庆CBD中央商务区之一，其所蕴涵的利益与商机无疑是巨大的。中海此次为夺得弹子石C分区内C1—C4、C6—C9、C11、G1号等三宗地块，联合九龙仓成立了合资公司，其中，中海持有合资公司60%股权，九龙仓占40%。

　　龙湖、华宇、联广发展、首创置业等开发商也参与了竟拍，此块土地最后阶段的竟拍在龙湖与中海及九龙仓成立的合资公司重庆嘉江房地产开发有限公司之间进行的，“财大气粗”的中海及九龙仓不会给强大的对手任何机会，而高达75亿的土地出让金，比起拍价高出将近50亿元。

　　这是中海与九龙仓合作在重庆拿下的第二块土地，此前两家以25.4亿元获得重庆江北城一幅规划建筑面积约42万平方米的商住用地。根据中海2008年的重庆战略，弹子石CBD“地王”项目是重中之重，将规划为重庆CBD核心超大规模的国际化复合型生态社区，项目内有占地十余万平方米的高档运动休闲公园，并打造近20万平方米商业配套，包括大型集中商业、风情商业街、大型城市广场及总部经济商务楼宇；同时还将引进名校，建立从幼儿园、小学到中学的高标准教育配套。

　　中海困境

　　中海作为国内地产商的领军企业之一、而九龙仓更是拥有百余年的海内外经营史的香港最具规模的地产投资公司之一，双方联合拿下了土地，却似乎在交付巨额地价款上没有一如既往的密切配合。

　　根据协议，重庆弹子石土地的出让金将分八期支付，在2009年5月30日之前全部付清。中国海外及九龙仓公告均承诺，公司将以内部资源和银行借款按时支付土地出让金。但是在2008年7月底的弹子石地块第六期地价缴付日，已经传出消息指开发商因为人民币汇款问题，资金迟迟未能到位，同时，又有传言称开发商拖欠缴纳款项是想向地方政府争取更有利条件，以便补偿地价下跌的损失。

　　事实上，外界一直对弹子石地价款的支付进展有所怀疑，毕竟今天内地楼价整体下跌，市场趋向惨淡，而弹子石地块是在2007年市场大涨的气氛中成交的，只有在当时的房地产业的市场环境下，成交价格最终才有可能飚升到75亿之巨。但今日已经不同，当下四处流传的“退地”、“流拍”的事件反映出过去的“地王”们现在的日子肯定都不太好过。据粗略估计，大部分“地王”的价格，较高峰时回落20%至30%。　　

　　在退地传言传出之后，中海方面对此进行了澄清，强调会按协议日期付款。但在97年香港房地产市场上吃过大亏的中海显然对市场周期更为敏感。

　　在过去的2007年，根据中海已公布的土地储备数量，其合计耗费近150亿元买地，其中9-11月这三个月内就耗费了130亿元。如此庞大的买地行动，在一定程度上会给中海的资金链带来巨大压力。然而，净借贷比率从34%降至28%，但中海方面并未对当前集团的现金流量做出公开披露。招程序，只有在缴纳土地出让金之后方能从政府手中获得施工许可证，有施工许可证将决定该项目是否能向银行贷款。

　　在中海重庆退地传闻之前，青岛项目亦有退地传闻。