龙湖逆市赴港IPO 吴亚军首富变老三？

来源: [观点网] 时间: 2008-07-30 00:19

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　　虽然龙湖地产原定的IPO募集资金额是78亿元，但由于市况低迷，实际上能否集资78亿元，仍是未知之数。

　　近日，外界风传吴亚军的重庆龙湖地产计划将在8月份进行赴港上市路演，9月份挂牌，预计融资至少10亿美元。

　　据悉，龙湖地产上市的保荐机构已向机构投资者、基金经理发出龙湖的研究报告。而保荐机构选择此时发出报告的原因是8月起有很多基金经理都开始休假，提早发出可以让基金经理在休假前收到报告。分析人士认为，龙湖地产正式路演及招股最早也要在9月才能展开。

　　龙湖地产项目多以高端大盘为主，目前在重庆、成都、北京及西安都有项目，截至4月底，其土地储备高达970万平方米，其中310万平方米正在开发之中，另有660万平方米有待开发。2007年，龙湖销售额达到90多亿元，原预计今年销售额可达150亿元，但受房市成交量不断下滑的影响，今年可能很难达到这一目标，不过，有预测称龙湖08年的纯利会有14亿元，同比去年涨幅约86%。

　　同时，有分析人士认为，如果龙湖上市成功，吴亚军未必能像2007年重庆市副市长所言的那样成为中国首富。

吴亚军

　　吴亚军，在2007年胡润百富榜中排第81名，在2007胡润房地产富豪榜排第28名，个人财富估计约80亿元人民币。也正是2007年，在龙湖逐渐取得全国布局成果之后，重庆副市长黄奇帆就为其赴港上市造势称：“龙湖如果上市成功，中国内地首富的位置可能再次易主。”

　　事实上按当时的市况计算，龙湖地产若上市成功，市值可达650亿至800亿元，其中吴亚军身家将达到450亿至700亿元左右。按照这个估值，吴亚军可能超过在女首富位子上还没做热的杨惠妍，成为内地新任“首富”。

　　但龙湖一直到今年5月，才通过港交所聆讯。显然08年对于梦想赴港IPO的房地产企业来说，并不是一个好年头。虽然此次龙湖逆市而动，若能如愿，将成为今年内地赴港上市最大一宗IPO。不过，虽然龙湖地产原定的IPO募集资金额是78亿元，但由于市况低迷，实际上能否集资78亿元，仍是未知之数。

　　据国泰君安证券研究报告，估计龙湖地产的合理估值在369亿元至461亿元之间，其中369亿元估值较其资产净值有20%折让，而461亿元则等于其资产净值。对于有报道指，龙湖的定价将较资产净值折让10%，有消息人士指出，目前内地房地产股股价较资产净值的折让高达40%至50%，所以龙湖要以10%折让招股，可能性不大。

　　以此计算，吴亚军上市后最多只持有龙湖地产75%股权，身家也只有345亿元。即使杨惠妍持有的六成碧桂园股权已跌穿招股价，其身家仍高达480亿元。除此之外，虽然玖龙纸业股价已由高位大幅回落，但根据“2007胡润女富豪榜”，她去年计及非上市公司资产，身家总值高达700亿元，因此吴亚军可能连中国第二女富豪之位也未必能登上，只能屈居第三。