特稿:刚刚进入中场的房地产市场调整

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2008-07-23 23:21

  •   这一次房地产调整也可以说是中国存在真正意义上的全国性的房地产市场以来的第一次全面的调整,有许多值得深入分析和研究的重要课题。

      >> 相关专栏链接: 巴曙松通讯

      编者按:因为宏观紧缩,房地产市场再次成为争论的焦点问题之一。

      房地产行业是国民经济运行中的重要行业,其发展对于改善人民生活、促进城市化进程、扩大内需、带动经济增长都有不可替代的重要作用,其调整也会产生广泛的影响。过去几年中国房地产行业的快速发展,是在相当宽松和有利的条件下进行的,吸引了许多其他行业的资金的蜂拥进入,可以说过去几年的环境有如温度适宜、营养充足的温室,导致温室中优质的花朵与杂草并生,十分拥挤,现在的调整,可以说是回到正常的市场条件下接受风雨的考验,只有经历考验的房地产企业,才可能承担中国未来房地产市场健康发展的重任。国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松研究员认为,这一次房地产市场的调整是整个宏观经济调整的一个组成部分,与房地产相关的各个行业应当正视房地产市场调整的现实,迎接正在到来的市场检验,而这一次房地产调整也可以说是中国存在真正意义上的全国性的房地产市场以来的第一次全面的调整,有许多值得深入分析和研究的重要课题。关于伴随房地产行业调整有可能出现的金融风险问题,巴曙松认为,根据香港、东京等地之前的经验,如果银行在此前的业务拓展中保持相对良好的风险控制,在房地产市场的调整中保持足够的政策灵活性,那么,房价下跌并不一定会给银行带来太多的呆坏账。巴曙松建议,银行业也同样需要面临房地产市场调整带来的检验,应该有更多的灵活性来处理可能到来的由于房价下跌带来的开发贷款、按揭贷款还贷问题。

      一、经济周期回落和结构转型的大环境下房地产市场调整不可避免

      问:今年房地产市场在大涨过后进入了滞胀期,房地产行业正在经历一个调整,在这种情况下市场出现一些呼吁救市的声音,您认为政府会不会放松房地产业的信贷控制?

      巴曙松:在紧缩时期,救市的呼声不仅在房地产市场出现过,在股市、在出口企业经受挑战比较严峻的地区都出现过。我们也许可以反问一下,如果在政府面对经济可能过热苗头时期采取了紧缩政策,但是没有哪个行业、哪个企业感受到紧缩的压力,这样的宏观紧缩还有意义吗?

      在某种意义上,房地产市场和股票市场一定程度上都可以说是国民经济的晴雨表,这些行业的调整也反映了整个中国经济周期回落的趋势以及正在进行的结构调整的转型压力。从经济周期波动的角度看,我国经济增长在经历一个回落和调整阶段。07年11.9%的经济增长可能是近年来少见的高点,所以在这个年份的股票市场和房地产市场都发展的特别好,可能也是近年来的高点。所以救不救市,对于股票和房地产市场,它的根本逻辑在于,如果这个市场很小,还是一个相对封闭的、参与主体比较小的市场,政府对这个市场有足够的主导力量,那么还有可能采取适当的措施去干预它,当时如果市场规模已经发展到非常大,而它已经跟整个国民经济的运行紧密联系,这个时候最为根本的救市措施,还是把经济运行的基本面改善,同时利用市场的调整来完善整个市场的交易制度和交易环境,这就是所谓救市与治市的争论,因为在市场乐观的时期,问题总是相对容易被掩盖,市场调整时期,问题往往暴露的充分一点。比如说,现在股票市场的大幅下跌的背后其实隐藏着对上市公司盈利的根本担心。现在大家说上市公司动态市盈率降到20倍了,但是我们可以看到上市公司的ROE还是16%~17%的高位水平,如果回落到10%~12%的平均水平,它可能就是30多倍市盈率,还是很高的,所以下跌是反映了对上市公司盈利的担忧。为什么呢?因为上游的原材料价格在上涨,通货膨胀的压力还有、劳动力成本也在上升,因而必然挤压它的收益率,在这个大的趋势下,没有哪个行业可以幸免,房地产行业也是一样的。所以我觉得像以前一样的全国性的干预性措施可能不会见到。我们可以看到决策者的决策行为也更为理性,决策的基本逻辑还是回到——经济基本面好,股市房市才会根本好转,脱离基本面的救市举措是难以根本见效的,充其量只有短期的粉饰效果。

      当然,对于信贷规模的直接控制,以及对于房地产行业的严格的信贷和融资的控制,可能也会人为放大整个行业的波动幅度,人为的信贷控制许多时候可能还会干扰市场的正常调整过程。在市场调整时期,需要有与市场调整相匹配的多种融资方式,例如行业的整合并购所需要的种种融资工具和金融服务形式,而不仅仅是一味紧缩信贷,货币量的紧缩应当与金融服务多样化的放松结合起来,才会真正有利于这个行业平稳度过行业的调整期。

      我们可以把股市上呼吁的救市与房地产市场上呼吁的救市做一个类比。深沪股市的市值规模已经达到10多万亿,流通市值也有6~7万亿,如果要救市,怎么救市?要投入多少资金才可能产生效果?根据什么法律来救市?如何防范救市中可能出现的道德风险,如何处置救市中可能出现的巨额亏损?不同的市场主体存在很大的利益差异,有的投资者希望救市,有的空仓的投资者还坚决反对救市。这些问题不解决,救市更多只是讲故事。

      类似的问题在讨论房地产救市时都会遇到。我们即使仅仅粗略计算全国的城市的房地产市场的市值,大概也有100万亿,比股市的市值要大的多。在深圳房地产市场最为疯狂、一个月一个价格、房价地价最高的时候,整个深圳的房地产市场的市值大概是30万亿上下,这个数据也许未必十分准确,但是数量级应当不会错。一个深圳的房地产就值30万亿,你说这个价格是可持续的么?这么一个庞大的、利益主体高度多样化的房地产市场,怎么去救市?所以还是不如去完善市场,去提供一个透明的、健康的市场,完善相关的法制,让消费者放心的市场,要完善市场,就必然需要调整,过于狂热的气氛下,不太可能有耐心会去完善市场。在一个信息混浊的市场上消费者必然容易选择观望,因为他掌握不了足够准确的信息,也担心自己的利益得不到保障。不少消费者在高位买房,实际上是在不充分的信息下的盲目的气氛中买入的。没有适当的调整,消费者可能连仔细挑选的空间都基本没有,这样的市场环境也不可能培育出真正有市场竞争力的房地产企业。

      我参加了不少房地产市场的研讨会,到最后相当多的领导和学者就是对房地产市场这个数据的来源和准确性进行争论,所以这个市场还是一个比较混浊的市场。市场完全透明是个理想状态,但是市场的透明化可以加深投资者的对市场的理解,避免一旦看好大家都买入,一旦恐慌就全部选择观望,一个透明清晰的市场至少可以避免市场的大起大落。这个调整不仅包括房地产企业,也包括房地产的消费者,以及地方政府在土地出让过程中的调整。

      我们还可以追问一下,如果没有宏观政策的紧缩,房地产市场是不是就不会调整?以我个人的观察,这种调整可能是必然的,政府的政策只是顺应了这个趋势。从全球范围的房地产市场看,2007年的房地产市场出现了许多令人警醒的狂热气氛,在很多城市出现了天价的地王,面粉卖的比面包贵,土地拍卖的价格换算的楼面价比旁边新开的楼盘价格还要高,你觉得这个是可持续的么?在很多城市的同一地段,住宅比写字楼要贵一大截,即使是最为优秀的房地产公司,其主要的利润来源,也主要来自购买土地到销售这个开发阶段的土地价格上涨带来的盈利;不少其他行业的公司,也在房地产行业的巨额盈利能力的趋势下纷纷进入这个市场,这种状况是可以持续的吗?所以,这个调整可能是一个必然,也是房地产市场持续健康发展的需要。我们了解到不少敏感的房地产企业,在这种狂热的气氛中敏感地进行了调整。这些公司表现出了很强的宏观把握能力和战略配置能力。

      问:银根紧缩如果放松,房地产行业是否会得到扶持?

      巴曙松:银根收紧既可能指货币供应量的减少,也可能指信贷控制。如果体现在信贷控制上,那么面临这个问题的不仅仅是房地产企业,实际上是整个经济运行的不同行业。如果你是银行行长,信贷增长即使放松了,也不可能将新增的贷款都投在某一个行业。比如说能源价格上涨我们的能源行业需要大量的投资,基础设施需要大量的投资,必然是选择各自行业里,管理比较健康,接受调整能力比较强的企业,这个是筛选过程本身也是体现金融行业的风险识别和判断能力的过程。在调整过程中,随着市场透明度的提高,各种调整政策的逐步落实,以及市场信息的日益透明,消费者可供选择的余地加大,可以让消费者更清楚地看到各个企业的资金实力,开发能力以及和真实的销售进展,这也会加剧分化和整合,目前看来,这个趋势正在推进。

      二、房地产行业的调整还处于中场阶段

      问:目前很多房地产商表示他们已经受不了了,已经被套牢了,这种情况你觉得房地产行业的调整还会走向什么方向?

      巴曙松:中国从形成真正意义上的全国性的房地产市场以来,现在的房地产市场还没有经历过一次完整的周期波动的检验。在上一次的周期波动的检验,是局部市场的检验,主要就是在海南、北海等局部市场波动,自那之后这个真正意义上房地产市场的形成和波动,目前我们经历的还是第一次,第一次随着经济周期的波动出现调整。再往前看,在这一轮房地产市场的大潮中,有的说房地产企业有7万家,有的说5万家,有的说3万家,无论多少家,绝大多数是在市场持续上扬、快速扩张时期进入的,认为这个市场有暴利有很大成长空间,但是其中有不少的企业,并不一定具备房地产行业所需的基本素养和管理能力,市场的调整过程,实际上也可以理解为整个房地产行业的准入门槛提高的过程,行业出现重新洗牌的过程。

      基于这个判断,我最近呼吁,要寻找15年以上的房地产企业,为什么这么说?在投资界有句话,只有当潮水退去后,我们才知道谁在裸泳,上涨的时候大家都能赚钱,我相信,如果一个房地产企业拿到一块地,然后等2年就能靠这个地成为企业的主要利润贡献的话,这样的市场还用得着真正的房地产开发商么?只有在投资者掌握了充分的信息,进行了精挑细选,有一定的选择空间的时候,才能让真正的房地产商脱颖而出。是那些呢?就是注重房屋的品质,注重销售的创新融资的创新,具备稳健的财务结构,对整个市场的波动保持敏感,不对这个行业保持狂热的房地产企业。这些企业,应当经历周期波动的洗礼。才可能真正健康成长。我看到不少优秀的房地产企业在2007年的房地产企业中迅速做出了调整,其中不少是经历了上一次海南、北海等市场波动洗礼的优秀的企业家。也许寻找15年以上的房地产企业是一个苛求,但是,至少表明了一种经受周期波动洗礼的必然性。

      每一个行业都有每个行业的竞争的难度,房地产行业当然有大量的优秀企业家,但是从总体上看,在过去的4~5年中,伴随着中国经济的快速成长和城市化的推进、房地产市场的快速发展,中国的房地产企业可以说是温室的花朵,整个市场在扩张,在经历爆炸式的增长,一开盘就卖光,甚至在有的城市每个月都往上加价,而他的成本本身也不高,这样一个盛宴总有结束的时候。我倒看到和很多房地产商希望救市的情形不同,我碰到一些资深的房地产商都希望紧缩的力度更强一点,有的说早就应当紧缩了,无论是否具备开发的能力,各种企业都进入这个行业,占用了大量的资源但是不能提供优秀的产品,紧缩之下的洗牌,这些优秀的企业进行行业整合的机会更大。我们看到这和中国大的产业整合的背景是一致的,我们不能仅就房地产市场讨论,在过去几年,房地产市场和中国股市一样充满了乐观、自负甚至自大的气氛,事实上整个市场回落下来后发现,这个行业对整个经济的贡献真正体现在哪里,你是享受整个市场快速增长推动下带来的利润,还是真正自己有所贡献?

      最近我们对不同行业的中国企业进行的一些调研,同样可以体会到,中国经济经过30年的发展进入了一个重大的转型阶段,这个转型就是,我们靠出口带动要慢慢转向靠内需,我们靠大量地价低成本的资源和劳动力的投入要转向靠技术进步创新来带动。这必然促使一些低端的、不具备专业素养的企业将首先碰到困难。在这个调整时期里面会碰到什么心态是很有趣的,它跟房地产和金融市场都很接近,就说首先第一个阶段不以为然,认为它是暂时的,根据过去4年的经验每一次调整都是买入的机会。第二阶段在房地产企业的表现就是是抵抗,再怎么样紧缩我不降价,第三阶段开始意识到调整真来了,我的资金紧张了,那么就开始了暗降,口头还是比较硬。第四阶段就是暗降变明降,我们现在可以说处于这个阶段。第五阶段就是有一部分开始退出市场,他的楼盘,项目会被比他效率更高的拿走,这个会持续多长时间?我想不是几个月的时间,我想是一年甚至更长的时间,才能有一个更健康的行业发展空间。中国肯定是需要一个有活力的房地产市场,但不可能是一个非常狂热的、过于乐观的,过于透支未来消费能力的市场。这样一个市场是不可能承担起中国房地产行业未来发展重任的,这个是温室的花朵,我们现在只是把它搬到自然的环境里,让他接受检验,让我们挑出更好的房地产企业,让他来获得更多的发展机会。

      房地产市场的调整和股票市场很接近,有一个钟表周期,第一个见顶回落,抢反弹,第二阶段,有点迷茫,怎么又跌下来。第三阶段就是愤怒,怎么不救市,这个时候往往不会去分析经济的基本面变化,行业的基本面变化,期望依靠外在政策力量的救市。第四阶段,就是救市希望破灭,失望,失望之后,最后是绝望。绝望还有一个适应的阶段。

      从这个意义上,中国的股市倒是经历了几次这样的阶段。我曾经和一个基金经理聊天,什么时候才是市场见底的时候,他说就是在街上交通无意违章,民警要处分你的时候问你,你是做什么的?告诉他是证券行业时,民警会对你表示同情“这2年你受苦了,这次就不处分你了,下次要注意啊”,这个时候可能就是调整比较充分的时候。我记得前几年我参加全国金融工作会议的时候,各个金融行业的高管都有,会议结束的时候从京西宾馆出来,我们会开玩笑说,让证券行业的同志们先走,他们这几年经历熊市,心情不好,照顾照顾。整个房地产行业还没有被市场这样同情过吧?

      当然,究竟中国这样复杂的、多样化的、快速城市化过程中的房地产市场怎么调整,还难以有十分清晰的图景,因为这一次调整毕竟还是第一次真正意义上的随着经济周期波动带来的调整。从总体情况看,基于中国经济的基本面,以及严格的耕地管制和约束,城市化迅速推进的步伐并没有放缓,中国现在的房地产市场调整的幅度可能不会象东南亚金融危机时期的周边地区那么剧烈,香港房地产市场在97之后,它的房价的调整剧烈幅度达到65%~70%。

      三、房地产企业股票率先下跌隐含的房价可能下调空间是20%~30%

      问:你觉得调整多少合理呢?

      巴曙松:这需要进行十分细致的人口结构、需求结构、现有的房地产供给结构等的测算。不过,我们可以观察到,当前的资本市场上,房地产股票大幅下跌,房地产股票跌到现在的水平,隐含的投资者的假定,是房地产价格可能要下跌20%~30%。到底是多少?我们拭目以待,但是很有可能,股票市场先于房地产市场见底,因为金融市场的反应更灵敏,投资者通过调研,很快在交易上做出决策,房地产企业调整上是需要时间。当然,市场的见底不表示马上会上升,它在底部可能需要适当的消化整固时间,通常所说的房地产市场的调整周期可能需要50个月左右,从当前的市场状况看,中国的房地产市场调整很可能走的是一条用时间换空间的道路。你指望它大幅下跌呢,有几个约束因素在那里,中国的18亿亩农田的底线在那里,城市化过程还在推进,刚性需求还是十分强大。从短期来看,要想迅速反弹也并不现实,现在市场已经形成了比较一致的预期,就是观望,消费者就是要看看过去4~5年蹦跶的、娱乐色彩浓厚的开发商到底坚持多久?这个时候成交量没有恢复,市场很难进入一个火热的状态。在成交量萎缩的情况下,由于信贷的控制,以及销售回款的大幅减少,房地产开发商之前认为天经地义应该享受的低成本融资再难得到,高杠杆运作难度加大,出现调整就是必然的。

      问:这次房地产行业出现的波动周期会有多长?

      巴曙松:现在,房价和居民的收入比、以及房价和房租比,都处于不低的水平,高端的需求已经得到较好的满足,潜在的房地产的需求转换为现实的需求需要购买力积累和信心的恢复,这些都需要时间。不同地区和城市的调整幅度可能会有差异,这取决于不同地区投机性需求和实际需求在房地产购买中的比重,以及地方政府对于卖地收入的依赖程度、政府补贴的低价房占当地市场的比重、以及投放的时间和方式等等。

      问:那你觉得现在的房地产商怎么做才能度过这个调整期?

      巴曙松:现在,整个房地产行业的数万家企业正在面临调整,马克思说,问题和解决问题的办法是同时产生的,只是看你有没有这个敏感性去发现它。我们已经看到很多房地产商已经在调整开始之后敏锐地选择了不同的策略,比如说像万科这样敏感的企业感觉到调整要到了,迅速加快了现金流的回收,主动地进行了价格调整,他走这种规模扩张来赢得定价能力的策略,保持健康的财务结构。另外一种就是做品牌,比如说定位于满足特定人群的特定需求。这些不同的模式到底适应能力有多强,还有待市场的检验,目前看各有各的问题各有各的挑战,比如说你坚持走高端,销售量就上不去,回款就慢,那你的资金压力就大,这种模式只能是适应于资本实力相对较强的公司。而另一种快速奔跑法,也面临着市场的硬约束。

      房地产市场正在进入比较难过的时候,你想,什么叫做调整?调整就是你这个行业有些低效率的企业没有了生存能力,没有相应的管理能力,或者说就是简单的运气不好,要把这部分参与者通过调控挤压出去,这就是调整。而且我们现在经历的这个阶段,很多国家和地区都经历过。房地产行业也曾经讨论调整讨论了很多次,但是真正的推进是这一次,真正的整个也只是刚刚开始。香港这么一个弹丸之地,曾经也有3000~5000家房地产企业,而现在他前6大或者前8大房地产商就占了60%~70%的市场份额,这也是香港房地产市场能度过97金融风暴那么艰难的调整期的一个重要原因,也就是说它的房地产开发商本身是具有实力的。不至于形成那么多烂尾楼,交不了房那样的问题。

      四、香港经验证明如果金融体系完善和富有灵活性,房价下跌带来的风险依然可控

      问:这样的调整过程带来的一些负面影响会不会使得类似次贷风暴的危机在中国上演,会不会真的出现“银行比开发商先死”的状况出现?

      巴曙松:这是值得整个金融行业都关注和研究的问题。香港的经验值得参考借鉴。香港的房价从97年的高位调整下跌到最低点可能调整了65%~70%,在这个时期,香港银行的房地产行业的不良贷款率是1.5%,这么大幅的调整,没有出现银行的严重的问题,也就是说,我们银行现在要做的工作,也要从这种盲目乐观的气氛中转换过来,转换到,我们是一个调整阶段,中国经济进入调整期,不光是股市房地产市场进入调整,银行也进入了调整。我们发现,香港的这么大幅度的房地产下跌为什么银行相安无事?

      我们总结起来几个方面的原因:第一是香港具备非常完善的房地产金融、法律环境和非常强的法制意识,无论买卖是要独立承担风险,具备独立承担后果的决策能力。香港市场当时调整那么多,出现那么多负资产,是你当时自己购买做出的决定。不能说涨的时候你享受好处,跌得时候不受任何约束的退掉。同时,东方人都具备的家庭互助的优势也得以体现,许多买房之后不能还款的家庭,得到了亲朋好友的积极帮助。这一点也是许多西方国家所不具备的。我们看到次按危机时期,不少美国人还不起贷款就把房子交给银行了。我问了不少香港的金融机构的从业人员,他们说,东方文化中的这种家庭的互助,甚至可以说是一个对于个人信用的重视和面子的意识,都是导致房地产价格大幅下滑时期香港的银行依然没有出现严重问题的重要现实原因,尽管这种分析并不见诸研究报告和文献之中。

      第二从银行角度来看,在房地产市场的调整中表现出了非常强的弹性和灵活性,特别是在贷款的重组方面。这个做起来并不复杂,但是我们的银行现在可能还没意识到要做这些工作。比如对债务非常灵活的重组,对贷款人偿还能力的灵活的评估和调整。你在经济情况好的时候可能一个月还5000、6000元,经济不好的时候,500、600元也能还,这样呢,可以充分维持一个贷款人的还款意愿,这个是整个贷款重组的关键之一,促使贷款人归还的行为得以持续下去。如果我们没有这样相应的法制环境和法律意识,房地产市场的调整对银行市场的冲击可能会很大。而且香港的个人信用制度,如果不归还就进入个人的信用资料甚至就是破产。你可能在5年或者7年时间内,你个人的消费等各方面进行约束。再一个,我们银行不能这么呆板,要进行一个非常灵活的债务期的调整和重组。

      第三,就是当时的香港的房地产企业经过行业的整合,已经富有较强的财务实力,例如他们买地都是用自有资金买入的,不像我们不少企业主要依靠借款,这样就使得房地产企业的风险承担能力也比较强。

      现在对于房地产市场调整可能对银行不良资产的影响的判断,过于悲观或过于乐观都没有必要,现在采取应对举措应当还来得及。过于乐观就是房地产市场即使调整也没有关系啊,你首付30%,你付了2年怎么也有10%啊,100万的房子评估时候已经打了7折啊,所以如果从这个底线跌到银行要处理它的时候,已经跌了40%~50%了,所以应该没有问题。这种过分盲目的乐观,他的错误在于:第一,世界各国的经验表明,真正等银行把房子收回进行处置的时候,100万的房子肯定处置不了100万,那个时候能处置到40、50万就不错了,往往是比想象要差。第二,资产市场的调整,往往是在经历过一个平稳调整后出现一个雪崩式的调整,股市也是一样的,稳定一段时间,稳定不住了就使雪崩式的。对于购房者他有个底线,就是首付加上他已经付出的房款,如果再加上房地产企业普遍存在上游的欠款和下游的欠款,如果他的资金一旦出现紧张,这种调整力度可能会比我们想象的大。

      五、断供给各个银行带来的影响大小不同

      问:你觉得最近深圳最近出现的断供现象,你觉得会是个别现象还是会出现全国蔓延的情况?

      巴曙松:目前看应当还是个别城市的现象。我们现在讨论的是资产市场的价格波动,去年以来的深圳出现的大幅上涨,每个月都有的上涨本身就不正常,现在的调整只是它去年上涨幅度的一半都不到,后期的上涨本身就是无量的虚涨,有很强的水分,怎么挤掉它?应当具体采集更为详细的信息和资料,才能让我们知道真实的交易量是多少,当时最高点的1平方米50000或者70000元,到底成交了多少?占整个市场的权重多少?后期可能是一个无量空涨,这个时候往往是一个资产市场见顶的典型现象,股票市场也是一样的。不同的城市,可能也有很大的差异,取决于你原来在过去4~5年的大涨里面有多少是实际需求推动的,有多少是投资投机力量推动的。调整会将房地产市场的投资、投机力量消耗掉,最后形成房地产市场的坚实后盾的就是真实需求。我们看到一个大的判断,我们过去2年的房地产市场是以透支未来几年的房地产消费市场需求为前提的。它的房价不是按照比如刚毕业的大学生每个月的工资的多少来计算,往往可能是,按照工资的4~5倍来计算。这是双方的父母组织贡献一些首付,做一些支持承担起来的,它带有一定的透支,第二可能是,高端的房地产的实际需求可能基本上已经得到一定的满足。那么再接下来就是一些中产的房地产需求怎么汲取购买力变为实际需求的过程,所以它肯定是需要时间的。

      问:上海银监局年前曾经公布过一个数据,银行对房地产业的贷款率在30%,你怎么看房贷给银行的风险?

      巴曙松:这个数据不能笼统地加总,应当进一步分为房地产开发贷款和按揭贷款,前者给开发商的风险相对高,后者给个人的风险低,当然,中国如此分散的房地产企业,以及大量的中小房地产企业的存在,加大了银行的风险。这轮调整开始,房地产开发贷款一直在紧缩,一些敏感的企业已经开始主动进行了调整,一些银行也已经早就开始进行了调整,至于具体的影响,就取决于不同地区银行的风险判断能力。但是深圳的房地产市场的调整,给了我们一个参照的案例,各家银行完全可以模拟深圳地区的房地产市场的调整做一个压力测算,最大幅度不过是像深圳这样的调整,在这个地区银行究竟出现了多少不良资产。我也是一家上市银行的董事,这家银行十分重视深圳地区的调整的压力测试,检验结果表明还是比较乐观的,到目前为止,这家银行在深圳有较大的房地产领域的贷款,但是仅仅只有很少的不良资产,还不是因为按揭贷款归还等的问题,而是因为有一个房地产中介卷款潜逃导致的100~200万的损失。如果所有银行都是这样,应当就是比较乐观的结果。是不是所有银行都是这样,或者问题还没有充分的展现,这都是考验各个不同银行,各个不同地区监管部门的风险把握能力。但是肯定有一点,下一步房地产市场的调整以什么样的方式,在多大程度上会影响银行的资产质量,这个是各家银行应该密切高度关注的核心问题。

      问:你个人判断供潮如果出现扩大化,对银行会有多大影响?

      巴曙松:这里面存在有几个不确定的变量,我们的法律环境是否会在这段时间内完善,进一步加强约束,例如我们可以把这个后果追溯的法律效力提高了。另外,还要做具体的抽样分析,到底这个断供是第1套还是第2套,不同的个案差别很大。如果说是第2套房,银行有充足的处置权。而且不同的贷款条款不一样,我们国家还有一个有条款,如果能证明这个房子是你的生活必需品,银行是不应该处置的,这使得大量的第1套住房,本来是抵押贷款,事实上变成了信用贷款,因为你本身就处置不了我的资产吧,所以,不同的银行在以前的贷款业务里面有一些各自的防范策略。比如有的城市银行在房屋贷款协议里面加了条约,这个房子不是我的必需住房,如果不能归还银行可以处置。现在的价格波动出现以后就看这些银行自己前期的风险防范能力了。如果处理能力比较弱后果可能比较严重。我了解到,在一些出现高点很可能调整幅度比较大的地区,一些理性的银行介入非常有限,比如在北京,一些银行只做5000~10000的楼盘,或者在做一些调研以后,哪些楼盘是实需求最大的楼盘,它就只做这一部分楼盘。这对银行也是一个调整和挑战,不是像过去3~4年内那么稳定的赚利差,有那么丰厚的利润。原来很多银行就开始做这样的定位和调整,这个就是一个检验的时候。这就像去年在最火热的时候,我既看到很多房地产开发商高价拿地,也看到很多清醒的开发商将他的一些项目进行转让,这就是市场一个独特的机制。

      六、热钱主导房市股市是被夸大的故事

      问:最近中国外汇数据的表明,中国市场上可能存在很多的热钱,这个对房市和股市的表现会有什么样的影响?

      巴曙松:照我们的测算情况来看这是一个被夸大的故事,从常识抽查也可以看到,如果有那么大的数字,上万亿美元的热钱,我们整个股市的流通市值才5~6万亿,那它放在哪里呢?房地产市场,我们可以从外资进入房地产市场购买的程序,所需要的登记制度,所以根本的原因还是要回到,你这个经济是不是有通胀压力存在,是否有显著的宏观经济的不平衡存在,指望说有热钱的流入、流出能大到显著影响中国这样一个庞大的经济体的走向,目前看来几乎是不可能的。

      问:你估计在中国目前的热钱数目会有多少?

      巴曙松:按照传统的经典计算方法可能是3000~5000亿之间,但是占我们整个10000多亿的外汇储备比重不大,而且是不是热钱其实并不重要。我经常讲一句话,改革开发30年初起,第一笔进入北京投资的钱,肯定是带有典型的热钱性质,充满了不确定性。因为刚刚从十年浩劫中走出来,只能说是试一下,不行走人,这是不是典型的热钱?但是看到北京过去30年的高速成长,到今年我们要办奥运会了,他就变成了30年的投资,不断地滚动,你说这能算热钱么?所以关键的看经济增长的健康程度,发展空间。如果你的经济出现重大的恶性的通胀,即使不是热钱,可能也会想着要跑。所以与其这个时候对热钱这个问题精心讨论,还不如对中国目前经济的产业有哪些问题进行讨论。我们也不能把资本外逃与热钱的讨论混淆起来。

      从下一步房地产市场的调整走向看,真实的问题就是这个产业过去4~5年过得太舒服了一点,所以要调整一下,从目前的发展阶段看,最困难的时期还没有到来。现在房地产销售的周期需要几年的时间,现在这段时间的利润主要是前几年拿地成本比较低的时候,已经建得差不多了。真正的调整对象是这2年拿地成本比较高的企业。在一片疯狂的乐观的气氛里面,以比面包还贵的价格买下来的面粉。现在面包价格已经大幅下调了,这一部分它还有没有资金去建成,都还是一个问号。等他要建的时候,建材成本大幅上涨,人力成本大幅上涨,土地成本也很高,信贷取得也很不容易。在这个环境下还能把房子建好,卖出去,这样的房地产企业才是中国未来房地产市场发展的中坚力量,能够为中国的消费者提供优秀的房地产产品的力量。我估计这样的房地产商是少数。

     

      作者简介:

      巴曙松教授,国务院发展研究中心金融研究所副所长,平安证券首席经济学家,研究员,博士生导师,享受国务院特殊津贴,中央国家机关青联常委。

      还担任:

      中国(海南)改革发展研究院金融研究中心主任,华中科技大学中国金融市场研究中心主任

      人力资源和社会保障部企业年金资格评审专家

      中国证监会基金评议专家委员会委员

      中国银监会考试委员会专家

      中国科技大学、华中科技大学、中国(海南)改革发展研究院、中山大学等高校兼职教授并指导硕士和博士研究生

      作为主讲专家,为中央政治局第43次集体学习主讲世界金融形势与深化金融体制改革

      2008年3月,获“中国基金业10年特别贡献奖”

    撰文:巴曙松    

    审校:0



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