观点一周:“回落”房价与放大的“投资”

来源: [观点网]      时间: 2008-07-20 12:37
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　　上周，各部委关于6月及上半年房地产的相关统计数据陆续发布。

　　上周，各部委关于6月及上半年房地产的相关统计数据陆续发布。一个可以想象的事实是，进入下半年，各项统计数据将会越来越“悲观”。

　　就同比来讲，下半年数据将面临的是2007房地产峰值时的比较，这种比较将越来越有利于看出2008年中国房地产所面临的困境。

　　国家发改委发布的“6月份70个大中城市房屋销售价格指数”深圳率先出现同比回落。今年6月深圳的房屋价格指数较去年6月下降了0.4。环比则下降了1.2。

　　深圳的情况并不出人意料，在2007年飙升的房价当中，深圳房价在6、7月份达到顶峰，2008年同期出现同比下降的情况是可以理解的。但有趣的是事实并非像人们理解的那样“下降”。

　　事实上深圳新房的价格指数没有下降。在国家发改委的统计当中6月份深圳新房价格指数同比依然上涨0.3，环比上涨0.5，深圳新房价格可能在回涨。拖累深圳住房价格回落的是二手房及90平米以下的住房价格。

　　发改委公布的数据显示，6月份深圳90平米的价格指数为98.7，即比上月下降1.3。而二手房似乎是拖累价格指数主要因素。二手房房屋价格指数同比为93.1，即相对去年同期下降6.9。而环比为96.2，即比上月下降3.8.

　　这组数据或许显示深圳的炒房者在开始降价抛盘，又或许显示新房价格开始在回涨。但90平米以下的以自住性为主的住房需求显然未必接受当前的市场价格。

　　另一个有趣的事实是，房价进入下行通道的城市开始达到12个，即有十二个城市6月份的住房价格较上月出现回落。其中广州、呼和浩特，南昌、福州、南京、武汉等城市均是新房价格指数较上月出现回落。

　　总体来说发改委的数据基本反应了真实的情况。但是发改委的数据并未说明成交量的情况。迄今为止我们没有成交量的统计数据，价格只是单一的反应。

　　房价是一个方面，房地产投资是另一个方面。

　　在统计局发布的“国房景气指数”当中的数据更加糟糕。上半年，全国完成房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%。住宅完成投资9497亿元，增长36.5%。

　　也即是说，即便是在房价回落的时候，房地产开发投资乃至住宅开发投资并未减少。开发商仍在拼命的建房子。从某种程度上来说2008年的供应量开始成为关注的焦点。

　　一个普遍的想法是2008年的市场将过去数年内开发商积压的土地供应量逼了出来，另一种说法则是部分开发商可能会放缓手中的投资，2008年的供应量将会减少。但事实是上半年，全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%。

　　统计局的国房景气指数并未给出分区域的房地产及住宅投资的具体情况，因而很难判断当前市场的投资情况。相应的来讲一些房价开始下跌的城市房地产开发投资应该会出现回落，而那些城市发展相对落后的地区的房地产投资应该会有所增加。

　　但同比增长36.5%的数字依然可怕。同样统计局的国房景气指数的数据显示上半年住宅施工面积16.83亿平方米，增长25.6%。

　　资金当然是开发商关注的问题，上半年，全国房地产开发企业实现到位资金19173亿元，同比增长22.8%。说明市场并不缺钱。但是，此部分到位资金中，国内贷款为4059亿元，增长17.5%；利用外资346亿元，增长22.5%；企业自筹资金7465亿元，增长40.8%。

　　外资和企业自筹资金的上涨幅度惊人，或许是两个方面的原因，一是开发商加快了销售速度，另一方面开发商融资力度加大。

　　此外随着上半年部分出现泡沫的城市的房地产价格回落，空置率开始回落。截止到6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%。其中，空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%。但有趣的是，写字楼及商铺的空置率开始上升，这或许与通货膨胀及物价上涨有关。

发稿：邬琼审校：0

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