新湖中宝 14亿公司债媒体“疑云”

来源: [观点网] 时间: 2008-07-16 00:39

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　　不能否认的是，2008年的地产企业过得都不如意，无论是资金、土地还是业绩等方面，似乎在“媒体”眼中都存在着“疑云”。

　　作为一家浙系民营地产上市企业，新湖中宝(600208)最初是处于闷声发大财的状态，一直都没有多少引人注目的事情。不过，近几年来新湖中宝的一些“动作”以及其业绩表现，让媒体对这家企业有了更多的关注以及更充分的了解。

　　日前，新湖中宝的一则澄清公告，针对某媒体对该公司的报道给予了回应。从公告中，多多少少能够看出当前的新湖中宝的状况。但不能否认的是，2008年的地产企业过得都不如意，无论是资金、土地还是业绩等方面，似乎在“媒体”眼中都存在着“疑云”。

　　“08新湖债”

　　新湖中宝从2007年开始，经过重组、定向增发、银行贷款等方式获取资金后，把目光转向了新的融资渠道——发行公司债券。

　　新湖中宝董事长邹丽华表示，公司此次发行公司债，一部分募集资金将用于偿还短期债务，提高长期负债的比例，改善公司的债务期限结构。另外，随着土地市场逐步回归理性，房地产行业的洗牌，可能会出现一些廉价扩张的机会，发行债券筹集更多现金有利于抓住这些投资机会。

　　从08年第一季度的报表数据来看，新湖中宝的资金压力并不特别突出，47%的资产负债率起码低于行业平均水平。虽然在公司债发行完毕后，其资产负债率将升至64.3%，但新湖现持有的现金在偿还完短期债务后，负债率又将降低。

　　“08新湖债”的热销，也说明在当前股票二级市场极度低迷的情况下，非股权融资受到追求安全性的资金的青睐。与近期其他上市公司发债的情况相比，新湖中宝发行的14亿公司债显得更为顺利。

　　7月2日，上交所数据显示，“08新湖债”网上发行部分9亿元，仅仅17分钟就被一抢而光，同时，5亿元的网下认购部分也很快销售一空。

　　事实上，新湖债券9%的年利率，比一季度深交所发行的无担保信用债券“中联重科债券”的6.5%年利率高了近40%。发行情况显示，这种高利率或许是令众多投资者趋之若鹜的主要原因。

　　总的来说，虽然房地产行业多是负债经营，但其行业利润高，因此对利率的敏感性较低。房地产公司的最根本的目标是就是要拿到现金，有了现金一切都好办，所以愿意为融资付出的成本也可以多一点。在目前在银行贷款紧缩情况下，即使是9%的利率，和民间高利率借贷相比，也是相当的“划算”的。

　　业绩疑问

　　按照国泰君安的预测数据，新湖中宝2008年每股收益应达到0.26元左右，净利润应为9.74亿元。而从2008年第一季度的报表数据来看，新湖中宝的净利润只有1.11亿元，距离预测的9.74亿还有8.63亿之多的差距。

　　有媒体的疑问就是，在当前的环境下，新湖中宝的业绩想要与去年相持平，甚至有所突破的话应该是非常困难的。

　　事实上，房地产属于资金密集型的行业，在充足的现金以及土地储备的保证之下，若市况好转，很难根据某一季度的业绩来预测整年度的利润情况。同样，据新湖集团总裁林俊波介绍，公司目前土地储备806万平方米，地价款基本支付完毕，其中已经取得土地证的658万平方米，这些土地足可以保证新湖中宝在未来5年开发用地需要。

　　林俊波表示，上述土地基本是在2006年重组前取得的，当时取地的成本比较低，而且重组时按照取得成本入账，如果按照近两年土地上涨后价格进行评估，公司土地市场价值已经成倍增长。预计2008年公司将回笼资金60亿元，未来几年随着开发项目销售，现金流有充分保障。

　　新湖中宝在澄清公告中称，公司除在股权激励计划中对未来业绩行权条件描述为“2008年、2009年、2010年的净利润不低于6亿元、9亿元和15亿元”外，未对2008年利润做过任何公告或预测。另外，由于房地产行业其利润不是每季度均衡产生的，而是要根据公司各项目结算时间确定，因此一季度实现净利润1.11亿元并不能就此推测全年利润情况。

　　此外，新湖中宝在最近公告中预计2008年上半年净利润有望实现320%-420%的增长，外界也许能够从即将公布的新湖中宝2008年中报中获得更多的信息。

　　现金及土地储备

　　房地产属于资金密集型的行业，因此，开发商的现金流以及土地储备方面聚集了大量“媒体”的目光，几乎全部眼睛都盯着这上面。

　　新湖中宝不显山不露水，但“找钱”的功力确实不低：2006年的重大重组，向浙江新湖集团股份有限公司定向发行12亿股股票，总股本增加到15.13亿；2007年通过定向增发得到了15.92亿的资金；再加上日前发行的14亿公司债，新湖中宝在资本市场上趟了几个来回，获取了大量的现金。

　　大量融资的动作让外界开始怀疑新湖中宝的资金链是否有“问题”，有媒体指出，新湖中宝通过定向增发得到的15.92亿的资金约有10亿用来开发6个项目，但实际投入的资金只有6.3亿左右，另有3.7亿元资金“神秘失踪”。另外，此次发行的14亿公司债，将有11亿用来补充公司流动资金。

　　针对质疑，新湖中宝表示，年报披露的实际投入金额6.3亿元系指该10亿元募集资金到项目公司后，各项目公司2007年度实际已使用的金额。截止2007年底，公司合并报表的货币资金余额为18.28亿元，3.7亿元募集资金余额一直存放在各项目公司募集资金专户中，并根据项目进度不断投入使用。

　　有机构分析称，与行业内其他公司相比，07年新湖中宝的业绩增长偏慢，但存货周转率较快，负债水平低，财务风险不大。

　　2007年新湖中宝土地储备增加了167.4万平方米，总土地储备达到了806.5万平方米。据称，土地地价款基本支付完毕，已经取得土地证的有658万平方米，而且，除去2007年取得的土地，大部分属于07年之前获取的较低地价的地块。

　　新湖中宝也表示，在2006年、2007年其购买土地的节奏已大大放缓。2007年新增的201.62万平方米权益占地面积中，155.7万平方米是收购原有项目的其他股东权益，其中回购信托公司项目股权的新增权益占地面积为99万平方米。

　　与诸多其他区域开发商蜂拥至一线城市不同，新湖中宝的项目大多均在二、三线城市。目前，其在杭州、嘉兴、海宁、衢州、九江、黄山、芜湖、镇江、苏州、淮安、济南、沈阳等地皆有开发项目。新湖中宝下属20余家房地产公司在全国10个省（市）开发房地产项目近30个，开发总面积约1154.8万平方米。据介绍，二、三线城市的房地产市场依然处于景气期，盈利前景预计良好。

　　伺机“抄底”？

　　澄清公告最后表示，此次新湖中宝发行公司债主要目的是用于优化公司财务结构，补充公司流动资金以及进行适度投资。截止2007年年底，公司已支付完绝大部分土地款，基本无现金支付压力。公司此次发行公司债主要是为应对宏观调控形势，掌握更多的主动权。
　　
　　事实上，新湖中宝发行债券的公告明确显示，14亿的融资中只有3亿用于偿还短期债务，其余将成为公司流动资金的补充。新湖中宝董事长邹丽华也表示，随着土地市场逐步回归理性，房地产行业的洗牌，可能会出现一些廉价扩张的机会，发行债券筹集更多现金有利于抓住这些投资机会。

　　光大证券认为，新湖中宝发行债券的主要目的显然不是为了缓解短期资金压力，在整个房地产行业资金偏紧的情况下，发债所获得的资金可为公司未来在土地市场的拓展和收购提供资金支持。市场一般都把新湖中宝此次发行公司债与当前形势下的其他融资渠道相对缩紧有关，也一致认为本次融资与新湖中宝偿债无关。

　　正如邹丽华所言，或许发行“08新湖债”是为了在下半年的房地产市场回落中伺机“抄底”扩张。