房利美和房贷美还能撑住美国房市吗？

来源: [观点网] 时间: 2008-07-15 17:38

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　　这挡住了"双美"一旦倒下将引发的灾难，而政府明确提出的坚强后盾亦对两公司在债市融资大有帮助。

　　大家现在都已明白，美国不会让房利美(FNM。N：Quote，Profile，Research，StockBuzz)及房贷美(FRE。N：Quote，Profile，Research，StockBuzz)倒下，但金融体系和经济面对的新问题是：两公司还有办法继续为房市提供源源不绝的融资吗？

　　美国周日断然采取非常措施，希望扶助房利美及房贷美这两家政府支持企业(GSE)度过信心危机。财政部不仅提高对两公司的信贷额度，且准备必要时入股，这两项措施都需要国会核准。联邦储备委员会(FED)则对这两家房贷融资巨擘开放紧急借款窗口。

　　这挡住了"双美"一旦倒下将引发的灾难，而政府明确提出的坚强后盾亦对两公司在债市融资大有帮助。

　　但在美国房市跌势未止、急需资金投入方有望回稳的情况下，要怎样才能使房利美和房贷美愿意继续为房市提供资金？而双美的房贷财神角色又能扮演到什么程度？对此大家仍不清楚。可以确定的是，要继续做美国房市的中流砥柱，两公司需要新的资本注入--很多很多的新资本。

　　美国财长保尔森强调，政府支持这两家GSE以股份有限公司的形式存在。但问题是，要如何才能在既不冲击现有股东权益、也不断绝两公司筹资希望的情况下，为双美注入巨额的资金？

　　若政府为诱使市场对两公司投入新的资本，以吸收初始损失为前提入股房利美及房贷美，那就等于亏损由全民买单，而获利则由私人投资者独享。

　　房贷资产组合

　　此外，要避免美国房市加速下滑，房利美和房贷美不只得继续担保并销售房贷证券，还得继续扩大自身保留的房贷资产组合。

　　"这些举措旨在维持两公司的担保业务顺利运作，未必是想协助扩大它们保留的房贷资产，"瑞士信贷房贷策略师IraJersey和MaheshSwaminathan在研究报告中指出。他们认为，政府注入的资金不太可能立即用来扩大两公司所保留的房贷资产。

　　大家若非健忘的话，应该还记得，监管当局3月时才放宽对双美的资本要求，以便它们增购房贷资产。当局愿意降低要求，主要是考虑到信贷紧缩正令美国房贷变得既昂贵又难以取得。

　　房利美、房贷美以及监管机关均强调，两公司资本稳健。但即便如此，这也并不表示它们能一如既往为房市提供资金。

　　崎岖险恶的长路

　　房贷美周五称，该公司增强资本的其中一个选择是收缩其保留的房贷资产，每月收回的100亿美元不再用来补购房贷，让其房贷资产由5月的7，700亿美元逐渐减少。果真如此，这对该公司的债权人无疑是好事，但对美国房市则是大事不妙。

　　房利美对其7，360亿美元的保留房贷资产未多做评论，但如果筹资不顺，估计该公司也很可能会作此打算。

　　在目前景况下，有谁会愿意对双美投入资金？政府是否会面对现实，提供补贴以诱使市场资金投入？如果政府希望这两家公司继续为房市提供巨额融资，或许有必要这么做，另一方案则是实际上将两公司国有化，然后将资金注入房贷体系。

　　那么，这到底牵涉到什么样的利害？又会影响到哪一些人呢？

　　在41.7万美元或以下的房贷中，双美的市占率高达约80%，占整体房贷馀额的比重则接近一半。而目前美国房价正持续下跌，标准普尔/Case-Shiller的20城市房价指数4月时较去年同期下挫15%。银行自身的困境则限制了它们的放款能力，像是周五宣告倒闭的IndyMacBancorp，还是美国历来第三大银行破产案。

　　事实上，美国银行业信贷馀额自3月以来下滑1.5%，是1950年有记录以来的最大跌幅。信贷进一步紧缩会导致房价进一步下跌，而房价续跌则意味着银行业得打销更多坏帐，因而进一步收紧放款，而如此一来，房价又会再打击。

　　"次贷崩盘是没有轻松脱困方案的，"Unicredit信贷策略主管JochenFelsenheimer表示，"这将是崎岖险恶的漫漫长路，而这不会是最后一次拯救行动，银行及其它金融业者仍深陷泥淖。"

　　(本文刊出时，JamesSaft对文中提及之证券未有任何直接投资，但可能透过基金间接持有相关证券。)