潘石屹：现在是房地产最困难的时候

来源: [观点网] 时间: 2008-07-10 22:39

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　　开发商是“猪坚强”还是“强坚猪”？有钱了日子固然好过，但要是认为有钱了日子就一定会好过，未免过于乐观。　　

　　在所有我们可以预见到的结果当中，事实选择了另一种结果。这大概是潘石屹现实的心境。他并没有想到，在巨大的资金压力面前，开发商们会和政府扯皮，拖着不给地价款。

　　于是中国土地交易市场上最可爱的一幕出现了，一方面政府推出的土地无人问津，另一方面，2007年高价拍出的土地，地方政府迄今仍有大量地价款未收回。开发商不付地价款，政府就不给土地证，没有土地证，项目就无法开工。2007年，高地价的最终结果居然是僵持——地方政府和开发商开始出现两败俱伤的局面。

　　地方政府所要承担的风险是巨大的，无论是开发商拖付地价款还是地方政府将土地无偿收回，地方政府都将面临已经为部分项目付出了基建成本，可能成为东流之水的风险。另一方面在土地市场冷清的情况之下，地价的下调带给地方政府的可能是地方财政所面临的通货膨胀风险。若如此，地方政府将成为自己抬高地价，带动房价的最大输家。

　　于是潘石屹此时突然乐观了。在昨日，潘石屹接受观点网采访时表示：“现在是房地产最困难的时候，不会更坏了。风雨过后总是阳光。”

　　也许，潘石屹的逻辑在于，中央政府是该出手改变这种僵持局面的时候了，毕竟中央政府不会让地方政府在此一轮的僵持当中成为受害者。中央可能会把银行里的钱放出来，让地方政府把地价款给收了，让开发商把房子建起来。

　　此时谈论银行的信贷所带来的金融风险是多余的。因为银行本身无非起到一个调节的作用，因为他们很大程度上控制了开发商的资本金，至于房价崩盘到底能够银行带来多少风险还不得而知。

　　因而说潘石屹将中国房地产当前面临的状况并非是“地震”，而是“堰塞湖”，言下之意是：只要信贷放松了，中国房地产一切都好说话。

　　开发商的心态是显然的，要死大家一起死！

　　此前冯仑曾对公众媒体说开发商要像“猪坚强”。意思只要坚持下去，那么堰塞湖总是要被疏导的。但显然地方政府在此间的地位甚为尴尬。从某种意义上来说，此时开发商的无赖行为更类似于“强坚猪”。

　　从另一个层面来讲，如今银行有限的开放信贷闸门是否是好事情未尝可知，如果银行仅是让开发商贷到足以支付地价款的款项的话，那么2007年高价拿地的开发商命运堪忧，他们直接面临的可能是房地产价格下调所带来的风险。于是，他们手中的土地只有两种选择，一是亏本卖出，二是选择合作方。而如若只和政府扯皮的话，政府大不了把土地收回去罢了。

　　但是，未来的市场真的会接受那些建筑在高昂的地价之上的住宅吗？要知道，尽管当前豪宅市场似乎并不受房地市场冷清的影响，但是大多数2007年拍出的土地都是受“90、70”政策限制的。

　　有钱了日子固然好过，但要是认为有钱了日子就一定会好过，未免过于乐观。

　　在这一轮危机当中，以“招拍挂”制度为代表的中国房地产制度弱点暴露得如此充分。地方政府，开发商及炒家的三方投机行为终于在银行信贷紧缩的情形之下陷入一种无以复加的僵局。最终的结果是炒家被套，开发商耍赖，地方政府无奈。土地“招拍挂”制度虽然推动并加速了的城市化进程，但是让地方政府在自己的土地政策及冒进的城市规划面前，付出了巨大的成本。

　　另一方面开发商此刻的无赖行为多少印证着中国房地产市场及法制规范的弱点，目前开发商为自己拍下土地付出的成本是相当低廉的，他们大不了把土地退回给政府，让政府没收那一点保证金而已，他们不会受到任何惩罚，甚至无需付出时间成本。