婊子与流氓的对手戏：关于徐滇庆和牛刀的赌局

来源: [观点网] 时间: 2008-07-06 20:18

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　　宏观经济自身拐点加上房地产行业特性发展过程中的异动因素的加入，让原本异动不那么激烈的市场出现了大幅度的偏差。

　　（一）前言

　　今天一天在家做观察，因为在办公室里面静不下心来，又不想天天熬夜到凌晨，决定今天在家做功课。

　　早上起来，照例到自己的博客圈去溜达一圈，一篇让自己有些感动的博文【亲爱的，会有天使爱你】，严格说我不认为这是篇地产博文，作者的心中在想着其他的事情，将其他的情感，融入到地产里面。因此有这样一个让很多地产人惭愧而感动的真诚。

　　我并不爱地产，从做地产那天，我就知道，也一直践行着自己的诺言。虽然甚至有朋友为此给自己苦口婆心的上课，说自己应该爱地产。有点喜剧的是，说自己爱地产的朋友离开地产了，自己却还一直坚持在地产这个行业。不要说爱，那太沉重。

　　曾经给一个记者朋友做心理沟通的时候，给她建议，不要鄙夷地产，当然也不用爱地产，她只是应该尊重地产。因为地产给了她生活的全部物质支撑。她没有理由，一边享受着地产给她的阳光雨露，一边去嫌弃或者憎恶种种地产本身。

　　下午听音乐听的正高兴的时候，一个医生朋友电话进来咨询是否可以买她看中的房子。突然就说到关于那个知名教授徐滇庆与知名传媒人牛刀的赌局，然后接着说，市场是该教训那些说房子永远不会跌价的开发商。听着听着突然就莫名的愤怒。

　　于是我不得不对自己的修养再次表示失望，当我用这样的标题，准备写这样的文章的时候。

　　（二）关于0708年地产市场异动的本质分析

　　首先我们还是要承认，房地产无论怎么样特殊，它都只是一种商品。也无论现在的商品经济学理论出现了多大的变化与分歧，我们还是要承认亚当斯密的那个简单的市场理论的有效性。因此分析房地产市场特性，我们必须站在经济学自身的规律来看。

　　首先是我国的宏观经济。在02年进入本轮经济周期以来，我国经济一直在高增长，低通涨的良性状态下发生，但是这并不是经济规律的本身反映，而是我们因为二元经济结构下，很多历史遗留福利制度消化了我们的通涨因素，但是市场经济的规律就是高增长必然伴随高通涨这样一个简单的事实。而每伦经济增长都有一个典型的周期性低点到周期性高点的循环。在我国经济这么长时间的高增长低通涨状态下，在这个节点爆发通涨也是经济的一个周期性反映。

　　因此从宏观经济运行来看，2007年本身就是我国经济增长过程中，通涨的隐忍爆发期，因此我们可以这样理解这个事实，就是没有房地产行业，以及所有金融因素的影响，07年的高通涨也是我国经济发展中的一个必然现象。

　　在这种环境下，再反看我们房地产行业，对于07、08年房地产市场的反映，完全可以通过行业经济学来进行一个合理的解释：

　　2006年相对比较紧张的房产市场，出现了相对的供应短缺，形成2007年的供应不足，导致房价上涨，房地产行业利润增高，吸引外行也的资金进入地产市场；资金的竞争导致地价的上升，地价上升后，形成房价期望值上升，资金盈利能力上升；这反过来刺激大量资金涌入房地产行业拿地，推动今年08年市场供应过剩，导致目前供过于求形成买方市场。这中间的伴随原因还有两个方面：一是外部金融因素再这个节点进入（2005年CEPA对港资开放，2006年11月，中国入世5周年，金融开放），因为金融因素的加入，导致房产在07年出现金融化，与股市相互拉升，增加了房产的金融需求，导致总需求增加，而由于受生产周期的影响，供应跟不上，出现阶段性的供应短缺，导致市场需求方相互竞争，拉高房价；二个因素就是受中国城市化阶段，地方城市资金短缺，需要大量的资金进行城市建设，出于这个目的，地方政府为了获取城市土地收入，而在舆论方面对房产市场未来预期做了大量乐观而积极的引导。这些引导加上房地产商作为商人本能的利益需求而形成的双向呼应，人为夸大了阶段性的房产短缺，导致市场出现供需失衡的畸形状况。

　　而08年刚好是由于07年入市的地产资金的生产放量周期，加上07年透支的需求市场，因此08年全国出现了需求市场的大幅度萎缩，具体表现就是销量的大幅度垮塌。而在高度竞争的自由市场上，所有生产者从原则上来都是短视的，因此在市场热的时候，会加大供应，市场冷的时候，会缩量供应，08年刚好是市场放量供应的这个周期。这些因素导致今年市场本身的供需结构变化，在供过于求的市场上，有部分供应方为了生存而割肉导致房价下跌，也是一个正常的市场行为。

　　房地产行业并不特殊，至少从经济学角度来看，而从房地产行业的周期性特征来看，更是如此。07年08年市场的异动，并不能说明经济学原理的失衡，这只是原来房产市场简单的居住性供求关系中加了一个金融性需求，改变了阶段性供需结构的平衡，从而导致整个市场的紊乱。因此就算没有中央政府的宏观调控，今年房地产也不可能出现去年的好日子。

　　宏观经济自身拐点加上房地产行业特性发展过程中的异动因素的加入，让原本异动不那么激烈的市场出现了大幅度的偏差。因此便出现了07年的高热与08年的高冷。

　　（三）从资产泡沫化的历史背景看房地产未来的价格趋势

　　房地产行业是个什么样的行业，在对房地产传统规律上房地产属于三产业，也就是房地产不属于生产性行业。在西方国家，房地产行业属于什么行业，房地产行业更多的被划入了金融行业（这么说其实并不准确，但是房地产更多的运用是一种金融工具，而不是作为一种居住工具）。典型的依据就是美国在进入21世纪以后，房地产行业占GDP的平均比重超过10%，相对于我们的8%，美国人的房地产行业则更是国家的支柱性行业。

　　与我们略有不同的是，我们将房地产行业作为支柱性产业，是看中的房地产的产业带动性，而美国人更看重的房地产的金融带动性。再美国市场上，到处流行着各式各样的房地产证卷，债卷等金融类产品。

　　房地产之于美国之不可或缺，正如他们在房地产行业出现问题的时候，用了一个震惊世界的词汇来掠夺全世界的财富：次债危机.基于我们对美国房地产行业的现状的这些认识，笔者想就我国房地产行业的未来发展做的判断就是，随着我国的金融深化的继续，房地产行业行业特性，今后将更多的体现在资产上面，而不是使用方面。

　　作为资产型行业，世界经济史简单的规律就是不断的泡沫化,石油如此，黄金如此，白银如此。

　　因此从房地产的资产化特性发展趋势来看，笔者对房地产价格的发展趋势进行的判断是：房产价格会不会涨，笔者的结论是会涨。在阶段性周期性调整之后，房产价格肯定会比现在的更高；其次是房产价格该不该涨，笔者的答案让很多人愤怒与失望，笔者的结论是该涨。原因就是如果我们房价不涨，让美国人的房价使劲向天上涨，然后我们去无辜承受他们泡沫的牺牲品。美国的次债危机，本质上并不是他们的危机，看看他们的反应，也许我们就理解更深刻。在美国宣布次级债务危机后一直不停的降息降息，降息的直接后果是什么，那就是美国人按揭原来每个月需要还1000元的月供，现在只需要每个月还800元。美国银行同时通过美元贬值而让我们人民币升值，将这个200元的价格差直接转嫁到我们头上。也就是美国人阴阴的通过其货币政策来剥削我们的财富。美国人通过房地产来做资产泡沫化，如果我们的资产不泡沫化，那么我们就越来越吃亏，帮美国人支付的债务就更多。因此对付美国人资产泡沫化的手段，就是我们也必须资产进行适度的泡沫。

　　从更深层的来看，我们国家金融泡沫工具并不多。因为我们金融历史并不长，我们对金融泡沫工具运用的熟练程度远远不如美国人，之前日本和韩国在玩金融泡沫上都输给了美国人。因此相对于其他金融泡沫工具，房地产相对而言，我们对房地产这个资产泡沫工具显得更加熟悉，因此操作起来也就更为稳妥与有效。因此在自觉与不自觉中，房地产会被今后我们拿来作为金融工具进行运用于操作。

　　既然是金融工具，那么世界金融史的规律就是泡沫化，也就是价格上涨是个历史的必然，而不是偶然。

　　（四）房产泡沫化背景下的民生政策

　　房地产产品，首先首要的仍然是其居住功能。金融功能只是当房地产行业的居住功能得到更大基本满足后，才衍生的一种资本化特性。结合我们当前国情，在高度城市化过程中，房地产的刚性需求是极为强烈的，如何满足或者有效满足刚性需求带来的民生问题，笔者认为这是个典型的政治问题。

　　当今中国社会，是个典型的金字塔结构，也就是广大的金字塔底层的民众处于不富裕的这样一个状态。而中国社会的基尼系数的高昂，更是将这个问题表现的淋漓尽致。因此房地产作为一个行业就表现出高度的两面性，一是满足在解决贫富悬殊背景下的刚性居住需求与社会福利性质的居住性需求；另外一面就是高度的资本特性下的金融需求。

　　应该说，在07年08年高热下，中央政府的房产产业政策是相当正确的。在笔者最近看到的一次关于经济适用房的解决群体中，国家将经济适用房定义为，解决中低端收入人群的居住性需求。至于中高端人群，则纳入了商品房体系范畴来考虑。而国家对于经济适用房进行了相对而言比较严格的价格控制，因此经济适用房在今年的价格垮塌下，基本没有受到太大的影响，调整幅度到目前为止，基本上还没有城市超过10%，从这个角度来说，国家基本保障了这部分群体的居住性需求以及不至于在房地产成为商品后，在资产价格的波动下破产的情况。而至于廉租房，就根本没有进入资本领域，因此无论房产怎样资产化与泡沫化，这部分群体的收入是不至于受到冲击的。

　　随着国家的福利用房政策的继续完善与执行，将来会有更多的为谋求满足居住的人进入经济适用房与廉租房体系内。而对于那些满足了基本居住需要的人群来说，将自动进入商品房体系，去接受房产作为资产而进行的市场化洗礼。

　　（五）、恶意鼓吹高房价或者房产价格会雪崩的人别有用心的

　　知名经济学教授徐滇庆的言论确实无法理解。作为一个经济学教授，出来谈论房地产，不会无知到对房地产行业的经济特性与行业周期性没有了解，如果徐教授这点也会承认的话，那么笔者确实无言。如果徐教授知道这一切，而又做出了这番言论的话，则属于什么动机。

　　全国人民都在谴责范跑跑。虽然范跑跑的所作所为，你可以说他没有责任心，没有爱心。但是将范跑跑的所有言行拿来剖析，好像也就仅仅只能说明这两个问题。如果我们徐教授知道事实的真相，还要恶意鼓吹房价在那个时段高企，那会说明什么呢？

　　2007年，中国经济学界爆出了几庄丑闻，就是经济学们用自己的职位替利益集团鼓吹，从而在利益集团获取不正当利益。如果不幸的是我们徐教授是出于这种目的，处于有钱就是娘的心态说这种话，笔者还真不知道该用什么词汇来进行形容与描述。

　　而对于那个著名的媒体人牛刀先生，虽然这次门外汉赢了门内汉，但我依然很难给予这位先生一个相对的认同。看了一些牛刀先生的文章，除了为获取人知晓而用噱头恶意哗众取宠外，笔者没有看到牛刀先生任何严肃的探讨与讨论。笔者甚至恶意的认为，也许正是牛刀先生天天高喊房价会雪崩，反而助长了房产供应商对市场的恶意拉涨，从而祸害大多数人。

　　最后笔者善良的希望，所有拿房子出来说事的人，所有依靠房地产为谋生手段的人，你们可以不爱地产，但不可以不尊重地产。请你们用更为严肃的言论对待自己的所有言行。