退地、流拍一线土地市场风光不再

来源: [观点网] 时间: 2008-07-02 20:38

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　　疯抢土地的状况再也没有看到，关于地王的新闻已经沉寂很久了，土地流拍或底价成交的消息则不断传来。

　　观点网讯：今年以来，土地拍卖市场一直冷冷清清，疯抢土地的状况再也没有看到，关于地王的新闻已经沉寂很久了，土地流拍或底价成交的消息则不断传来。

　　根据上海房地局最新公布的11号土地出让公告，此次挂牌出让的土地涉及临港新城、闸北、宝山等3个地区共计3幅国有建设用地使用权，其中有两幅商业用地、一幅住宅用地。深圳也发出公告，定于7月初举行土地拍卖会。这两场土地拍卖会结局将会怎么样？恐怕也是不容乐观。

　　年内低迷的土地市场，或流拍或底价成交

　　在刚刚结束的广州市国土房管局举行的卖地会上，推出的三块土地，一块流拍两块底价成交。挂牌出让的荔湾区西塱村大梪口地段广中公路西侧的商业金融用地因无人报价竞价而流拍，南堤二马路36-40号地块以底价1.42亿元被该项目的承建商广州市共青河贸易有限公司以底价拍得；而中山七路锦龙中地块只有一家开发商粤沛公司挂牌，底价取得地块，地价3195元/平方米。虽然仍有两块成交，但都是地块"熟人"才愿意拿的。

　　今年4月8日，深圳位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地挂牌出让。在振业地产以2006年的价格水平拿下龙岗一处地块后，另外4幅土地继续流拍。次日，上海土地拍卖也首次遇"冷"，8幅土地挂牌拍卖，竟有2幅无人问津。而厦门在继上次9幅地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，10幅地块又有4幅流拍，成功交易的思明区黄金地段地块与年前相同地块比，价格被腰斩。而昆明黄金地段的两幅地块拍卖现场也遭遇了无人出价的尴尬。

　　广州在第一季度仅完成6幅经营性土地的出让，总用地面积0.499平方公里，不到全年最低供地计划的两成。即使有恒大41亿元拿下天河地王的刺激，广州市场还是一次又一次出现土地流拍的消息。

　　每次土地拍卖几乎都会出现地王，这一现象成为近年国内土地市场亘古不变的规律。但是当银根紧缩，房价下跌，股市回落，国内整体房地产市场进入观望期时，抢风头的地王就再也没有出现了。在经历了2007年年底和2008年上半年的楼市大洗礼后,地产大亨们角逐地王将变得更加的谨慎与理性，拿到土地就可以赚钱的时代显然已经过去了。

　　退地转让不断

　　与去年的"地王"频频刷新相反的是，今年退地转让不断。其中最典型的是2007年曾以1亿净资产拿下11亿"普陀地王"的上海志成因未能及时交清地款被迫退地。早在2007年9月，普陀长风生态商务区4号东南地块终以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米，成为当时的"普陀地王"。时隔9个月之后，志成公司因未能交清地款而退地。

　　普陀地王的退地风波还未消去，宝山新天地开发有限公司将整体转让的消息就飞扬直上。据上海产权联合交易所挂牌信息显示，位于宝山顾村的新天地荻泾将整体转让，转让金额为6.54亿元，转让的项目中包括18万平方米尚未进入销售渠道的土地以及在建项目。这意味着该项目土地楼板价将仅为5000元/平方米左右。相较于去年保利集团以6300元/平方米拿下的顾村地块，顾村的楼板价已经大大降低。

　　同在去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州"地王"，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

　　据统计，今年3月中旬以来，已经有6家房产企业挂牌转让部分股权，这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块、安徽合肥的土地项目等，出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。

　　土地闲置费升幅近40%

　　闲置土地处置一直以来备受关注，加之近期广州市国土房管局公示了《广州市闲置土地处理办法》新的修订征求意见稿。根据该意见稿，房地产开发项目要在一年内动工建设；公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征，其费用升幅近40%。

　　据一位网友结合自身经验表示，房地产开发项目的动工建设，涉及的审批部门有国土房管局、规划局、建委以及消防、人防、环保、卫生防疫、市政、水务、供水、供电等，每个部门都一套报建程序和审批工作天数，要在一年内完成几乎是不可能。特别是大型的开发项目或起高层的建筑项目，技术审定的环节会更多，有的还要过市规委的审查。笼长的报建程序和审批天数，高额的土地闲置费让很多房地产商望而却步。

　　同时，由于货币紧缩，融资门槛抬高，房地产企业获得银行贷款的难度正在加大。从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点至17.5%，总计冻结存款44650亿元。去年房地产行业比较亢奋，企业高价拿地、大幅圈地屡见不鲜，由此沉淀了大量的资金；而今年以来市场销售持续低迷，信贷环境又进一步趋紧，地产商的开发资金普遍紧张起来。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，虽然总体而言，全国土地市场仍然是供不应求，但现阶段与房地产二级市场观望趋于一致，土地一级市场也同样陷入严重的观望期。在货币从紧、清理闲置地等一系列宏观经济因素的作用下，"全国土地交易正趋向一种理性的回归"，这种回归"将有可能终结2007年地价与房价互推上涨的疯狂局面"。

　　在这样的背景下，上海、深圳即将举行的土地拍卖会，场面估计依然不容乐观。