2008上半年中国楼市4大关键词

来源: [观点网] 时间: 2008-07-02 18:43

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　　最新数据显示，2008年4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%。过去几个月，在一片降价声中，全国房价同比上涨仍保持两位数。

　　流拍

　　土地还稀缺吗？

　　2007年，房地产商们在土地拍卖会上拼命举牌，"地王"迭出，甚至出现了"面粉贵过面包"的怪现象。狂躁转瞬过去，"流拍"成了土地市场的最新写照。走势不明，不敢出手，资金紧张，开发商对土地市场陷入了观望状态。

　　1月，北京新年最大的一幅土地出让--广渠路15号地，由于投标企业不足三家，该块地以流标处理；

　　4月上旬，深圳市五块出让土地中，仅有一地块在无人竞拍的情况下出让，其余四块流拍；5月中旬，武汉9宗地块拍卖，5宗流拍，成交价格也大幅回落。

　　此外，广州、成都、南京、东莞等城市，均出现流拍现象。

　　滞涨

　　当前市场的"面孔"

　　滞涨是善于不断创新的房地产人士，为当下市场现状冠以的新名词。

　　所谓"滞涨"，是指经济陷入了低增长高通胀的局面，"经济停滞"和"通货膨胀"并存。

　　最新数据显示，2008年4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%。过去几个月，在一片降价声中，全国房价同比上涨仍保持两位数。

　　另据统计，全国商品住房销售面积下降。今年1-4月，销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点,其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降11.9%，增幅同比下降16.2个百分点;期房销售面积10226万平方米，同比下降1%，增幅同比下降23个百分点。

　　拐点

　　说破房价

　　楼市遭遇拐点了吗？这几乎是去年以来，中国房地产最大的话题。

　　最早引爆拐点论的王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。

　　知情人士透露，王石的这番言语是在中城联盟的一次闭门会议上说的，尽管对此前自己所抛出的"拐点论"，他在公众面前多番解释，但这一次，在非公众的场合，王石提醒当时在座的同行，"拐点就是秃子头上的虱子，明摆着"。

　　在拐点论声中，万科率先降价，快速回现。也是在拐点论声中，深圳、广州的房价一路下滑。此外，上海、北京等诸多城市的房价也出现松动。

　　"该降价的楼盘已降了，不会再降价了"，到了今年5月，王石又称。

　　今时不比别日，房价也非一两个意见领袖所能左右。

　　百日剧变

　　紧缩政策下的资金困境

　　抛出中国地产将"百日剧变"的是潘石屹，目标直指房地产商的资金困境。

　　3月20日，已经进行全球路演欲在香港上市的广州传来了IPO搁置的消息。此时，潘石屹再次到聊天室时，并告诉网友，"未来100天内中国房地产企业将发生剧变"。

　　潘石屹表示，3月20日发生的IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件。2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常困难的。

　　他预言，"现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。"

　　潘石屹用来佐证自己观点的第一个指标是中国房地产上市公司速动比率比较。据了解，速动比率是指速动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力，一般比值在1和2之间处于合适。而包括SOHO中国、华润、碧桂园、首创、绿城、富力等19家上市房企，除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的比值在1和2之间外，其余14家都小于1。另一组数据是19家上市房地产公司的银行借贷资金和现金及现金等价物的对比，除了万科、SOHO中国、中海外、碧桂园、绿城这5家公司的现金及现金等价物为银行借贷金额的一半以上外，其余14家公司的现金及现金等价物都远远低于银行借贷金额。

　　潘石屹分析了"百日剧变"论的三个理由，第一，国际经济衰退，这已经是不争的事实；第二是中国从紧的货币政策；第三是过去两年，尤其是去年房地产企业大肆扩张，不断圈地，在市场上一而再、再而三创造"地王"，造成了"面粉价格比面包价格还要贵"的不正常现象。这三个原因是影响房地产企业调整的最主要原因。