信贷紧缩关键点：开发商银行破局冲动

来源: [观点网] 时间: 2008-06-30 23:17

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　　“如果此时市场出现一个强烈的回调信号，那么市场将会被激发出来。”有开发商对观点网说。　

　　在市场直线向上的时候，银行、开发商、购房者坚守着“你好，我好，大家好”的逻辑。可是随着政策调整、房价松动、开发商集体跳水等状况的出现，这种逻辑被打破了。

　　事实上，在整个房地产销售链条当中，今天的开发商不得不面临一种窘境：楼盘越降价，银行越难放贷；购房者以为后市可期，观望气氛加剧。

　　事实上，银行和大多数开发商心中或许都清楚，始自去年的二套房贷紧缩政策将那些热衷于炒房的投资者排除了出去，而今天的房地产市场所要面对的大多数客户可能是那些自住性的用户及买房一次性付款的投资者。

　　但这显然不足以支撑一个像2007年那样具有热度的市场。

　　开发商解困

　　但从2007年下半年，国家执行“从紧”政策以来，银行对开发商和购房者的态度开始变得若即若离。部分银行针对房地产开发企业的信贷标准提升至：申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万元、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万元。

　　这不但使得一批中小房地产公司面临融资挑战，而且使得原本希望通过项目公司获得银行贷款而进行开发的大型房地产开发商在项目上的投入增大。

　　这显然与大多数开发商口中认为，信贷紧缩政策将使得银行信贷集中到大开发商手中的说法有些背离。从某种的程度上而言，银行对房地产开发自有资金与净资产的要求在迫使许多规模扩张的开发商收缩战线。

　　这也诸多房地产开发商调整2008年策略的一个重要考量。事实上在2007年下半年信贷政策收紧的时候许多开发商已经意识了这一点。其时，有房地产开发商对观点网坦言，他们已对2008年各大银行的信贷进行了摸底，因而在2008年其公司做出了将资金集中在部分项目上的决定，一些次要项目公司做出了拖延开发周期乃至放弃项目的打算。

　　然而，市场的冷清也许出乎大多开发商的预料，即便是调整了资金的使用他们依然要面临一个渐渐冷淡的市场。

　　事实上在2008年上半年大多数房地产企业调整了自己的产品销售。在2008年上半年的产品销售当中，将2006年“90、70”政策颁布后建设的一批产品率先推向市场降价销售，而90平米以上的产品则希望通过一段时间的调整，市场回暖之后以较低于2007年市场高峰期的价格销售。

　　而为了刺激市场，许多华南开发商将原本预计精装修销售的产品调整为毛坯，降价销售。但即便如此，市场依然不容乐观。事实上在2007年上半年的几个月里，大多数开发商面临的仍然是成交量的问题，只有少数开盘价格偏低的楼盘为市场所接受。

　　银行解套

　　“最了解房地产市场的可能是银行。”潘石屹在其博客中说。然而，在此一轮市场调整当中，比开发商对当前市场更为忧虑的是银行。

　　一方面在市场上升时期无论是按揭贷款还是开发商贷款都可算做是优质贷款。但今天显然不是如此。只要开发商房子建好并销售出去，还贷就不会出问题。但如果因资金链紧张造成房子未建成形成烂尾楼，银行的损失就大了。

　　令银行担心的问题是，在房价下调之后已经有部分开发商开始拖欠银行贷款。

　　另一个让人担忧的问题则是，降价销售后的楼盘，购房者是否有能力偿还贷款。在大多数时候，银行宁可相信那些房价高涨时期购买房子的客户是优质的房贷客户。

　　于是无论是开发商还是银行，其希望打破的困局是能够解放房贷，让更多的优质客户进入市场。

　　今年6月，有消息称深圳房贷风险开始加剧，因而银行不是继续紧缩银根，而是希望能够通过放松房贷的形势提升市场。随后，光大银行在多个城市下调房贷固定利率。

　　解放房贷的一个突出优势在于可能将目前比较低迷的市场刺激起来，一方面允许部分买家入市，另一方面通过成交量的上升推动房价上涨，从而达到加速开发商销售的目的。

　　“如果此时市场出现一个强烈的回调信号，那么市场将会被激发出来。”有开发商对观点网说。很显然，银行和开发商在此达成共识。