研究：新会计准则提升房企价值

来源: [观点网] 时间: 2008-06-30 19:55

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　　新会计准则有助于提升房企价值，影响上市公司的净利润。

　　观点网讯：新会计准则对投资性房产企业最大的影响在于改变了原有的会计计量方法，如投资性资产可以由原来的成本法计量改为公允价值计量。

　　投资性房地产指的是用于出租或资本增值的房地产。从事投资性房地产业务的房产上市企业，土地价值一改“成本模式”变“公允模式”后，即如果一个项目地块原来2年前购买价格是1亿元的话，现在市场价达2亿元的话，则按当前市场价2亿元计算，因此该企业的账面资产将会有很大的变化。拥有投资性资产较多的上市公司，其利润和净资产都将在明年的业绩报表上呈现巨幅增长，有可能出现股价的飞涨。

　　上市公司的净利润也可能会受到直接影响。因为新会计准则涉及投资性房地产价值重估损益、资产减值，等等。根据新准则的规定，房地产上市公司要将已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权，企业拥有并已出租的建筑物等划分为投资性房地产。

　　按照新会计准则的规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后继计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。采用公允价值模式核算投资性房地产有两大特点：其一是产不计提折旧和摊销；其二是每年公允价值的变动将计入经营损益。这将从根本上改变房地产业的格局，使我国的房地产商从建造商转为开发商，从注重住宅销售转为关注所开发项目的整体增值和长远增值。

　　新会计准则进一步向国际会计准则靠拢，使企业的会计数据更加准确地反映实际经营情况，信息披露行为更加规范和透明，从制度上限制了此前部分上市公司通过会计处理变动任意人为操纵利润的现象。

　　据了解，金地集团2007年实现主营业务收入74.9亿元，与按新会计准则调整后的上年同期数相比，增长110%，归属于上市公司股东的净利润为9.6亿元，增长103%。但与市场此前的预期相反，金地集团对投资性房地产项目的计量并未采用新会计准则中的公允价值法，而是沿袭了成本计量法。因为新会计准则在引入公允价值模式的同时，也提供了成本模式。成本模式要求计提折旧或进行摊销，与现行核算方法并无本质区别，上市公司可以二者选一。

　　按财政部规划，鉴于目前中国1400多家上市公司和具备上市公司审计资格的68家会计师事务所已能较好地执行新企业会计准则体系中的规定。2008年，新准则的实施范围将扩大到中央国有企业；2009年，进一步扩大新准则实施范围，目标是用三年左右时间使中国的大中型企业全面实施新准则体系。