北京:预售款将纳入监管 开发商艰难上路

来源: [观点地产网]      时间: 2008-06-30 19:09

  初步拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户,并由第三方中介机构对开发商的预售款进行监管。

  所谓“祸不单行,福无双至”,对于在资金与房子间痛苦挣扎的大部分开发商来说,当面对“北京将建立和推行预售资金监管制度,政府全程监管开发商预售资金使用情况,初步计划纳入第三方中介对预售款进行监督”这样一条新消息时,无疑都要“抓狂”了。

  消息是北京市建委副主任苗乐如透露的,他表示,初步拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户,并由第三方中介机构对开发商的预售款进行监管。同时,建委将严格选择监管机构,明确其承担连带责任,形成对开发企业的引导和约束。

  事实上,对商品房预售款进行监控有利于防范预售商品房“烂尾”的风险,保证预售款在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,做到专款专用。

  但业内人士指出,这会使一些开发商的资金链更加紧张。因为预售房款所带来的现金流对开发商非常重要,再加上目前冷淡的市场形势,如果出台这样的监管政策,很多开发商将会更加“难受”。

  事实上,住房与城乡建设部统计数据显示,目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分达90%以上,而预售已经成为房地产开发融资的重要手段。中国人民银行此前发布的一份中国房地产金融报告中指出,房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上,但第一大资金来源为“定金和预收款”,占房地产开发投资资金来源的43.1%。

  资料显示,3年前,央行就曾提议要取消预售制度,改为现房销售,令房地产业界一片慌乱,此次北京拟出台的政策,无疑将让一些开发商加速死亡:“很多房地产企业不仅仅是将预售款用于后期建设,而是拿来购买新的土地和项目,达到快速滚动开发。”

  中央此前已有政策强调,开发项目需要在结构封顶(部分高层可以在主体结构完成2/3)后才可以进行预售。但实际情况是,大量的开发项目建成一半,甚至出地面后就开始预售,而过早预售的主要原因之一就是开发商对预售款需求强烈。

  广州3年前便实行了预售资金监管的措施。在实践层面,北京市也已经对预售资金的监管采取了一些措施,但并没有设定明确的制度,只要是各商业银行自行监管,开发商制定计划,银行按照计划进行调配。

  “在借鉴了广州的经验之后,北京市推出的预售资金监管政策会更完善,如果施行的好,不排除全国推广的可能。”一位接近住房和城乡建设部的人士表示。

  银根紧缩,贷款艰难,民间利率高,市场景气回落,若再加上预售款的监管制度,看起来一些开发商们要多多保重了。

发稿:徐耀辉审校:0

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