北京：预售款将纳入监管开发商艰难上路

来源: [观点网] 时间: 2008-06-30 19:09

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　　初步拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户，并由第三方中介机构对开发商的预售款进行监管。

　　所谓“祸不单行，福无双至”，对于在资金与房子间痛苦挣扎的大部分开发商来说，当面对“北京将建立和推行预售资金监管制度，政府全程监管开发商预售资金使用情况，初步计划纳入第三方中介对预售款进行监督”这样一条新消息时，无疑都要“抓狂”了。

　　消息是北京市建委副主任苗乐如透露的，他表示，初步拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户，并由第三方中介机构对开发商的预售款进行监管。同时，建委将严格选择监管机构，明确其承担连带责任，形成对开发企业的引导和约束。

　　事实上，对商品房预售款进行监控有利于防范预售商品房“烂尾”的风险，保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，做到专款专用。

　　但业内人士指出，这会使一些开发商的资金链更加紧张。因为预售房款所带来的现金流对开发商非常重要，再加上目前冷淡的市场形势，如果出台这样的监管政策，很多开发商将会更加“难受”。

　　事实上，住房与城乡建设部统计数据显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分达90%以上，而预售已经成为房地产开发融资的重要手段。中国人民银行此前发布的一份中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上，但第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。

　　资料显示，3年前，央行就曾提议要取消预售制度，改为现房销售，令房地产业界一片慌乱，此次北京拟出台的政策，无疑将让一些开发商加速死亡：“很多房地产企业不仅仅是将预售款用于后期建设，而是拿来购买新的土地和项目，达到快速滚动开发。”

　　中央此前已有政策强调，开发项目需要在结构封顶（部分高层可以在主体结构完成2/3）后才可以进行预售。但实际情况是，大量的开发项目建成一半，甚至出地面后就开始预售，而过早预售的主要原因之一就是开发商对预售款需求强烈。

　　广州3年前便实行了预售资金监管的措施。在实践层面，北京市也已经对预售资金的监管采取了一些措施，但并没有设定明确的制度，只要是各商业银行自行监管，开发商制定计划，银行按照计划进行调配。

　　“在借鉴了广州的经验之后，北京市推出的预售资金监管政策会更完善，如果施行的好，不排除全国推广的可能。”一位接近住房和城乡建设部的人士表示。

　　银根紧缩，贷款艰难，民间利率高，市场景气回落，若再加上预售款的监管制度，看起来一些开发商们要多多保重了。