房贷紧缩步步逼近 地产商冷暖两重天

来源: [观点地产网]      时间: 2008-06-30 19:34

  银根紧缩,房地产行业寒风扑面。但与过去出现的数度房贷紧缩类似,房地产行业也是冷暖两重天:有人挣扎在资金链断裂的边缘,有人手有闲钱

  四川地震之后,在天津一房地产公司任职的刘义一直想请个年假去做志愿者,但始终没敢跟老总说。公司的形势越来越严峻了,递请假条等于递辞职信。

  6月13日,公司在天津市奥体板块的高档楼盘下调到了每平方米均价11800元,半年前还要卖到14000元,这是降幅最大、也是降价最坚定的一次。之前除了特惠活动,售楼价只有过不到10%的下调。

  公司不得不出此下策,因为5月份财务部门上报说“银行不给续贷了”,至少在短期内,资金的压力只能由刘义他们销售部门来扛了——卖房子,想尽一切办法卖房子。

  本以为公司资质优良,到期还清贷款后还能跟去年一样续贷,没想到同样难以幸免于这轮信贷紧缩风暴。刘义想起上个月深圳正中置业集团的朋友抱怨“拿不到贷款,天天跑银行”,赶紧问了下进展。贷款总算拿到了,但5000万元的贷款只大概够建设200套房子,这对于一家有十余个项目的中型公司来说,只能消解燃眉之急。

  “还有个项目的贷款至今没着落,再拖一两个月,工程可能要暂缓。”能不能申请到授信,刘义的朋友一点都不乐观。

  6月初,央行再调存款准备金率到17.5%,这意味着又有四千多亿元要被冷冻起来。紧接着银监会再次强调,要加强房地产行业的授信风险管理。所有这一切,都意味着房地产商还要面对资金链吃紧的严冬。

  稻草是一根根压下来的

  半年来,稻草是一根、一根地压下来的。

  刚过元旦,央行就把今年能放到市场上的“粮食总量”定死了,不管各家银行粮多粮少,新增的总量不能超过2007年,换句话说贷款增速必须小于去年,从16.1%降到13.86%。

  当月央行又分别核定了工商银行、建设银行、中国银行等国有银行的新增贷款总量,前两个都与去年持平,为3650亿元和3500亿元;中国银行则比去年还要少增200亿元;中信银行1000亿元的新增跟去年一样。

  近年来,固定投资年均增速都超过20%,今年的新增贷款增速却下降了3个百分点,“粮食”紧张形势显而易见,尤其对每年消耗20%以上“粮食”的房地产行业来说。

  前两个月刘义并没有明显感觉到缺粮,虽然销量比去年年底差很多,但同档次楼盘都没有降价迹象,总公司也没有反馈财务压力,他们没理由更没想过降价。1月份天津卖了4000套房子,比去年此时下降了13.8%,2月份又少卖了2000套。

  根据南方周末记者对中信银行、建行和农行内部人士的采访,这时候他们开始在全国范围内将所有或者部分分行的贷款审批权收归总行。

  “审批权限上交以后,贷款审核时间一般长一到两个月。”中信银行北京分行信贷部人士透露。

  4月底,赶在贷款审批权上交总行的最后期限之前,东莞农行就匆匆忙忙地放出了几笔房地产贷款。因为一旦上交,审批时间会拉长数倍。

  审批程序也根据央行一季度对各个银行的窗口指导进行了严格规范,建设银行浙江分行一位人士罗列了一下:过桥贷款一定不放、自有资金必须达到35%、严格遵守一个项目只能在一家银行贷款的全封闭式贷款,“多数是原来规定的严格规范”。

  但各家银行的贷款冲动仍然很强,一季度的新增贷款已经用去了全年定量的近40%。“一部分是因为贷款审批权限收归总行,一部分是因为一季度放款对银行当年利润获得来说最优,近两年一季度的比重都是最大的。”中信银行北京分行信贷部人士解释说。

  上海一季度房地产贷款数据更能说明问题,尽管比总体贷款增速低了2.4个百分点,但其中开发贷款的增速却高过了总体水平。

  这也是刘义没有感觉到缺粮的主要原因。

  房贷三四月骤然收紧

  然而无论是市场还是银行信贷,都从春节之后开始,变化日趋明显。

  天津市场的成交量回暖了,3月份比1月份多卖了20%(1000套),但刘义他们却开始有了压力,因为有两个全国地产大鳄开始明折暗扣,而且旗下有和他们同档次的楼盘,因此销量大受影响。“怎么办?降价吗?”“不着急,慢慢卖呗,至少我们手上还有钱。有的地产大鳄规模大,去年又拿了很多地,银行稍微收紧一点,资金压力就出现了。”这是当时刘义给南方周末记者的答案。

  3月末4月初,刘义公司把均价略微调低了500元,一度推出过10000元出头的特价优惠去试探市场,结果是非常好卖。但为了追求高利润和稳定市场,特惠价格很快就取消了。他们是在用尚算宽裕的资金来缓解销售回款的压力。

  始料未及的是,信贷资金的压力也在步步紧逼。

  自去年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以来,再没有更严厉的专门针对房地产贷款紧缩的明文政策。4月份,央行上海分行终于下发了一份《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》,不算政策,但意味深远。

  面对一季度仍居高不下的信贷数据,央行从4月份开始将对各银行的窗口指导从1个季度加密到了1个月。

  北京一家准备上市的房地产公司主管销售的副总感觉到,“虽然没有明确的信贷紧缩政策,但贷款就是难了很多。以前贷过款的银行,续贷不再是顺理成章;申请授信额度时,以前按照项目所需的2倍申请都能获批,现在则要砍掉1/3甚至一半。”

  存款准备金率的频繁上调,又把一部分“粮食”收回仓库去了。即便有些银行信贷资金仍然宽裕,但央行的加强监管和存款准备金释放的加强紧缩信号,也使得多数银行不敢越雷池一步。

  结果就是,越来越少的资金和因为市场形势不好越来越多的资金需求方,只能按照资质排队等候。前面提到的深圳正中置业就是其中一家:“授信额度去年就批下来了,今年拿着项目开工的各种证件去申请放款,却一等再等。”拿着文件跑银行几乎成了例行功课。

  刘义他们公司也排到了这个队伍中去,从3月份开始,财务部门传导过来的压力逐渐增大,直到6月份在市场和资金的双重重压之下选择降价。“现在意识到,降得越早,受益越大。”同一档次的领世郡洋房从3月份11000元到现在8000元,成交量一直领先,富力津门湖也从13000元降到了11000元。

  银行实际贷出的资金让房地产商更加灰心,南方周末记者了解到的农行天津市塘沽支行的房地产贷款量比去年下降了八成,而中信银行今年几乎没有批复新的授信额度给房地产公司。

  融资成本也在增加,中信银行针对房地产行业的贷款利率为最高的7.47。

  截至2008年3月31日,104家房地产上市公司短期借款总额为601亿元,长期借款总额为1000亿元,分别以7.47%和7.56%的年利率计算,与2007年相比,2008年新增加的利息就有16.5亿元。

  几家欢喜几家忧

  当然,也有一些银行,选择“敌进我退”,利用信贷紧缩,发展房地产贷款业务。

  2007年末北京银行的房地产开发贷款比例占到14.92%,今年一季度的数字为14.3%。国金证券分析师李伟奇认为,北京银行业绩虽然实现高增长,但房地产贷款比例过高,达到14.3%,需要关注资产质量风险。

  深发展在一季度年报中这样写道,截至2008年3月31日,在商业、房地产业的贷款不良率相对高于其他行业,这主要是本行2005年前发放的商贸投资类企业、房地产开发贷款等历史遗留不良贷款所致。

  正因为此,银监会从去年年末就要求银行进行流动性风险的压力测试。这两个月内,央行连续提高2个点的存款准备金率,也使得银监会再次关注银行尤其是中小型银行的流动性风险。

  还有一些大银行把部分贷款打包卖给中小银行,节省下来的额度就用来维持重点优质客户的贷款。无形之中,也加大了中小银行的信贷风险。

  银行信贷融资艰难之下,观望的群体,从购房者扩散到了投资客和开发商。

  农业银行天津市塘沽支行信贷部今年碰到尴尬:尽管贷款很紧俏,但今年年初以来,他们审批通过的授信额度中,竟然有3家公司选择暂不提款。“目前的市场状况让这些公司不敢出手,宁愿放弃。”该支行一名业务员解释。

  还有一些不缺钱的开发商把钱投向了别的领域。一家人民币PE公司九鼎投资的资金来源一半以上都是房地产开发商,“他们并不缺钱,但对目前的市场无法做出准确的判断,只能暂时观望,把多余的资金拿出来投向其他行业”。

  看来,在房贷紧缩的大背景下,市场仍然同从前一样,实力雄厚、资金管理得当的公司不愁,而小公司、经营不好的公司犯难。对于刘义所在的公司来说,目前最紧要的还是赶紧卖房子,奥运会期间要停工两个月,停工之前尚需要筹措一笔庞大的建设资金结算给建筑商。

发稿:王小乔审校:0

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