房地产新现状：退地！退房！

来源: [观点网] 时间: 2008-06-26 16:58

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　　缺钱，是很多业内人士对房地产企业现状的统一认识。房地产企业的负债率正在逐步走高。

　　不惜血本争抢“地王”的场景犹历历在目，6月24日晚间，上海楼市却传来了首例退订已拍得地块的消息，而且，退订的还是曾经的“普陀地王”。

　　事实上，此次“退地”是上海地块首次被退。

　　历经2个多小时、440轮叫价，普陀长风生态商务区4号东南地块（以下简称“长风地块”）终以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米，一举成为当时的“普陀地王”。

　　上面的一幕发生在上海地块之争愈演愈烈的2007年9月。然而，仅仅时隔9个月，上海楼市却传来了退地的消息。

　　获得长风地块的是名不见经传的上海志成企业发展有限公司（以下简称“志成公司”）。这匹黑马的出现，打破了包括黄光裕旗下鹏润地产、华润集团及上海新黄浦等在内的9家知名房企拿下该地块的如意算盘。

　　6月24日晚间，椐知情人士证实，长风地块“目前正在走收回的程序，开发商已明确表示放弃。”该地块将被收回，然后重新公开“招拍挂”。

　　关于退地一事，长风地块相关部门人士表示，其对志成公司主动放弃该地块并无过多意外。该人士表示，目前志成公司对长风地块的已缴款约在总价款的10%左右，按照规定，志成公司应在去年底前交清所有地款。但事实是，地款并未及时交清，再加上宏调从紧导致开发商资金链紧张，“就意识到出了问题”。

　　事实上，退地风波始发于今年4月。知情人士透露，今年4月底，志成公司向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，申请终止履行关于长风地块的合约。普陀区房地部门根据有关规定，于近期同意上述申请并收回该地块。目前，普陀区长风生态商务区规划建设办公室正在积极配合区房地部门，争取在合适的时间将该地块重新推向市场。

　　对于退地原因，上述知情人士认为，去年的情况特殊，志成公司是在地价最高的时期拿的地，而目前整个土地市场已开始回归理性。“经过权衡，开发商可能是出于资金、地价等方面考虑，加上宏观调控后的市场因素，从而选择退地。”

　　消息在业界疯传后，引发质疑一片。人们不禁要问：志成房产究竟是怎样的一个公司？

　　资料显示，志成公司成立于1999年6月，注册资本为600万元，当时的法定代表人为黄春新。2001年初，通过增资，郑建禄入主志成公司，公司的注册资本由原先的600万增加到1200万元。2001年1月12日签订的“股权转让协议书”显示：股权转让完成后，志成公司的股权结构为黄春新持有39%的股权；郑建禄持有41%的股权；另两位股权持有人分别持有10%的股权。此时，公司董事会决议郑建禄出任董事长。

　　此后的2002年，郑建禄再通过一系列的股权受让，成为志成公司的绝对控股方，拥有公司90%的股权。而在2002年11月15日签订的“股权转让协议书”中写道，受让方郑建禄同意向转让方支付股权转让金一次性买断价1350万元。其中现金1200万元，“宝马、丰田、桑塔纳轿车各一辆共折合人民币壹佰伍拾万元”。

　　坊间流传的经历是这样的：郑建禄起家于浙江金华，以承包建筑工程掘得第一桶金之后来到上海，并在松江成立志成企业，开发了30万平方米的大盘“知雅汇”，另外还成立了上海赢华房地产开发有限公司开发“枫桥丽舍”，两个项目均是住宅，而公司唯一一次商业地产投资是在杭州投资开发的“红楼大酒店”。

　　事实上。虽然当前开发商的自有资金较几年前有所增加，但不少开发商还处于“蛇吞象”的时代。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也表示，很多开发商的运作模式，都是以小博大的方式。房地产行业以小博大的倍数，几乎是所有行业中最大的。志成公司只是浮出水面的典型个案之一。

　　几乎与“退地”风波传出的同时，北京有报道称，北京东部某楼盘6月11日、12日两天退房131套。

　　从北京市建委下属的北京房地产管理交易网上可以看到，4月1日到7日，北京东部朝阳北路某楼盘某栋住宅楼一周内退房72套，退房率达到了100%；6月11日和12日，同样是这个楼盘，另两栋在售的住宅楼两天内又退房131套。而出现大量退房的不只是这一个项目，北京房地产管理交易网公布的“期房退房公示”栏显示，还有多个楼盘出现了集中退房现象。

　　是什么原因让这些昔日的热点楼盘出现“退房热”？多数开发商选择沉默，部分几个开发商则异口同声，“主要是按揭办不下来，没有别的原因。银行紧缩信贷，贷款审核太严了。”一些业内人士和目前还尚未遭遇“退房热”的开发商则认为退房热的出现，不仅仅是房贷从紧，最重要的原因是目前的北京楼市现状和股市现状，很多人尤其是白领阶层和一些中高收入者对北京楼市升值预期失去了信心。

　　据分析，目前出现集中退房现象的项目有一个共同点，“基本上都是些掐头去尾的中高档楼盘”：无论是朝阳北路上的那个两天内退房131套的楼盘还是华威桥东侧的楼盘，基本都是单价在每平方米一万二、一万三上下的中高档住宅，这类项目的购房群体有一个共同点，基本上都是二次甚至三次购房，属于改善居住品质、顺带投资的购房类型，也正因如此，银行对第二套房贷提高首付、从严审核，有的购房人肯定会因此办不下来房贷。“但最主要的是，眼下楼市打折现象越来越严重，各种促销虽然没有让北京房价在均价层面出现降价，但实际上，对很多项目而言，房价在回归理性已经是眼下不争的事实。而这让他们对今后北京楼市的升值预期判断出现了焦虑和犹疑。”此外，这部分购房群体往往是比较注重投资的群体，除了看重楼市升值外，大部分人还和股市息息相关，眼下股市行情出现大跌也是他们对收入预期失去信心并退房的一个原因。

　　“除上述原因外，很多人退房，还和这些楼盘前段时间价格上涨太快、近期纷纷推出促销让利活动有关。”一位业内人士分析。记者费尽周折采访了几位退房人后也证实了这点。一位退房人告诉记者，“我买的那个楼盘，现在开发商推出部分楼座可以打85折，我退房虽然扣掉了10%的违约金，但即便是这样，按85折的价格再买，我也不亏。”

　　另一位退房人则告诉记者：“退房是因为楼市冷下来后，自己的头脑也冷静了。你想，我买的那个楼盘，最早精装修不过卖5000元左右，两三年的功夫，价格就过万，价格和价值确实脱离了。”　

　　缺钱，是很多业内人士对房地产企业现状的统一认识。房地产企业的负债率正在逐步走高。

　　中房指数研究院6月初发布的《2008年内地房地产上市TOP10研究报告》（以下简称“报告”）称：沪深上市公司整体资产负债率大幅走高，部分企业短期风险值得关注。报告指出，沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，并于2007年底达76.49%，与上年同期相比提高了7.39个百分点，其中万科的资产负债率从2005年末的61.0%上升至66.5%，金地从53.7%上升至71.4%。

　　“融资，是房地产行业的特点。”一位资深房地产专家表示。

　　五合智库总经理邹毅认为，对于资本雄厚、经营模式成熟的大型房地产企业来说，解决融资问题的方法较多。除银行信贷之外，资本市场股权融资、企业债券、与专业房地产基金共同合作、发行房地产信托等都是比较常见的融资渠道。

　　今年以来，已有超过10家房地产上市公司再融资计划获得批准。5月以来，卧龙地产定向增发12亿元的计划获得批准、万科59亿元的公司债也获批、新湖中宝14亿元的公司债也获得批准。部分房地产上市公司公告确实透露出对资金的较强需求。

　　对于非上市公司，由于融资渠道相对较窄，企业现金流相对紧张。顾海波认为，部分房地产企业很可能会走上建业地产“贱卖上市”的道路。