震后变局房企上演西部突围记

来源: [观点网] 时间: 2008-06-09 17:59

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　　大概没有人会想到，遭受8级强震的西部房地产市场，在另一个战场宣告了突围的开始。近日有香港媒体报道，龙湖地产已经通过上市聆讯，将于今年三季度正式登陆香港联交所，募集资金约10亿美元。

　　“5·12”汶川大地震后，业界就一直在谈论，龙湖这家以成渝为主战场的房企可能面临的重重压力。他们的依据是，在都江堰，这个严重受灾的区域，去年龙湖通过协议和公开竞拍先后取得土地6000余亩，是当地最大“地主”之一，也是片区市场信心的风向标。

　　龙湖突围

　　5月26日，河南建业(0832.HK)在香港公开招股，成为今年第一家成功登陆香港股市的内地房地产企业。细心的香港媒体发现，此时龙湖掌门人吴亚军正同河南建业掌门人胡葆森一起，在港了解投资人想法。除与河南建业有同一个保荐人摩根士丹利之外，花旗银行是龙湖在港融资的另一保荐人。3天后，有消息称龙湖已成功在港通过上市聆讯。

　　据了解，在3月底的那股“内地房地产企业香港上市搁浅潮”中，向来低调的龙湖也放缓了自己的步伐。彼时宏观调控威力初显，市场信心不足，房企更需要强烈的市场业绩刺激投资者信心。此后龙湖两次发动代号为“春雷行动”的三地(重庆、成都、北京)联动促销行动，四五两个月，销售超过22亿元，为实现在去年百亿销售额基础上大幅增长的业绩承诺打下基础。

　　即使如此，香港的资本市场仍对内地房地产市场存有戒心。一位香港证券行的分析师向记者透露，由于内地楼市仍处于持续宏观调控期，加上地震带来的影响，内地房地产企业有很大的不确定性，考虑到市场因素，龙湖的正式招股计划最快也会在第三季度才推出。龙湖重庆分公司一位不愿具名的高管表示，龙湖已经做好了一切上市准备工作，将观察市场状况决定上市时机。

　　据悉，为刺激市场信心，以做“多”为核心的龙湖夏季营销策略也即将浮出水面。龙湖地产新闻发言人顾伟认为，好东西并不愁卖，“市场观望气氛愈浓，吃掉的小虾越多”。

　　“不确定”市场急需强心针

　　市场人士普遍认为，震后不确定的市场因素，将导致进入西部市场的开发商面临更大的资金压力，此时急需来自资本市场的强心针。

　　据记者了解，“5·12”汶川大地震之后，都江堰的一片残垣断瓦曾让该片区开发商揪心不已。成都本地一开发商的负责人说，他们5月20日曾召集公司高层在都江堰开了临时碰头会，就项目是去是留展开了激烈谈论。“考虑到成本的增加和市场观望的加剧，大家在去留问题上，到现在都达不成共识。”据他透露，一家本地小型房企已经因为无法承受资金压力，欲将其在都江堰的8亩土地“割肉”。

　　有人欲舍地远去，有人却不改初衷。龙湖地产成都公司总经理樊琦强调：“对龙湖而言，受影响的只是时间表，而不是项目本身。”她表示，龙湖正在积极应对灾后计划，在都江堰的两大项目都不会改变投资方案。为显示信心，龙湖还将在都江堰市蒲阳镇参与1万平方米过渡房的建设。

　　去年8月，龙湖地产与都江堰方面签订合约，在该市蒲阳镇花溪村、旗松村境内取得约6000亩土地，进行运动休闲、旅游娱乐、星级酒店及旅游房地产开发，总投资约5亿元人民币，预计6年建成。此外，龙湖去年还在青城山脚下以楼面成本每平方米7000元左右高价，投得300余亩土地用于兴建度假别墅。如今两大项目仍处于土地整理阶段，开发进度必将延后。

　　上述成都本地开发商负责人认为，都江堰、青城山“双遗产”的价值不会改变，成都人的生活仍然离不开青城山、都江堰。“大家只是更需要来自资金方面的支持，以渡过难关，如果龙湖在香港成功上市，将为都江堰片区项目开发吸引更多的来自资本市场的眼球。”他说。

　　从激进到缓攻

　　“一旦大型开发商决心坚守或继续进入，将给西部房地产市场带来更多的信心。”成都天爱地产顾问机构副总何欣说。在“5·12”汶川大地震之后，他曾担心过，西部楼市数年积累起来的吸引力会因为一场地震不复存在。

　　就在去年，各大房产巨头在成都、重庆等地激进地“攻城”，业内人士疾呼房产的“西部时代”已经到来。去年9月，香港九龙仓(0004.HK)以72亿元天价拿下成都红星路商业地王，将这一轮运动推向高潮。

　　据不完全统计，从去年开始，上市房企仅在成都、重庆两地新取得土地就近10万亩，而去年成都市的平均房价也攀高至7000元/平方米左右。由于投资收益率比北京、上海等城市高出约3到5个百分点，成渝两地被开发商视为“天堂”，是“调控期”里实现销售目标的重要阵地。

　　然而，一场大地震突如其来。

　　在地震发生的第二天，四川省已要求全省建筑施工现场全部停工，包括万科(000002.SZ)、富力(2777.HK)、珠江地产等在内的上市公司随即发布地震影响公告：受地震影响，该区域的销售进度和项目进度将有所调整。

　　记者从成都市房管局了解到，5月12日到5月18日，成都各行政区域，商品房累计交易面积约6.25万平方米，分别较此前一周下降67.75%。万通等品牌开发商在成都的项目，一度出现了零成交的尴尬局面。部分开发商项目甚至陷入无来电、无来访、无成交的“三无”状态。

　　“不仅项目被告知将延期开发，即使是可以开发，也因工地上大多数机械被抽调到抗灾一线，导致工期无限期延后。”珠江地产成都公司一位经理告诉记者。据他所知，一些本已进入预售期的项目将至少推延半年以上。

　　“开发项目的延后，正好让开发商可以抽调开发资金进行项目储备，实现以退为进。”华夏证券的地产分析师陶锋注意到，万科除宣布投资1亿元对绵竹遵道镇进行灾后重建外，万科近日低调借道重庆宏华房产取得重庆约80万平方米开发项目，首次进军重庆市场。

　　“这也许正在代表着开发商面对震后战略调整的心态：有人选择踩刹车的时候，有人选择踩油门。”陶锋认为，如今开发商对西部市场的态度从骤热到渐缓，以后将面临着更多的反弹机会，毕竟成渝两地庞大的刚性需求市场，开发商不会熟视无睹。