押宝“地铁”，武汉地产等待什么

来源: [观点网] 时间: 2008-06-06 01:44

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　　地铁建成后，由于各板块得到均衡发展，而地产大板块又在地铁效应下不断新生，这意味着在武汉这座城市，邻近板块差价将大大缩小。

　　吴乾(化名)是武汉地铁集团有限公司前期策划部的一位老员工，从80年代研究轨道交通开始，在这一领域已经待了20多年，他见证了武汉地铁工程由提议、到研究规划、至审批的全过程。

　　他说，1995年左右，武汉市交通规划院开始对地铁进行前期研究。2004年，武汉轨道交通有限公司(现武汉地铁集团有限公司)将轨道1号线、地铁2号线一期工程以及4号线一期工程向国家发改委报批。但由于国家对各大城市地铁建设有一定的限制，而地铁的建造资金巨大，技术、成本要求较高，直到2006年，这三大工程才经国务院审批立项，并于2006年11月，武汉地铁2号线一期工程破土动工。

　　由于城市形态特殊，武汉人虽然早在上世纪90年代就梦想着能有一条过江地铁能连通大江南北，地铁的建设无疑会为整个城市注入新的活力。它贯穿武汉东西南北，服务于城市中心区，联系外围大型居住组团，快速疏散旧城人口，更重要的是，它将重新厘定武汉地产板块的格局和秩序。

　　“各自为政”带来板块资源浪费

　　不同于其他内陆城市，武汉被长江、汉江一分为三，而武汉三镇因地理位置、区域特色以及人们生活习惯，又分为众多地产板块。据武汉国民经济研究所所长王涛介绍，结合当前最新的武汉城市总体规划(2006-2020)，我们将房地产板块划分为20个。武昌包括：武昌中心区板块、青山板块、杨春湖板块、光谷板块、南湖新城板块、东湖新城板块、汤逊湖板块、东南新城板块(含豹澥、纸坊、流芳)；汉口包括：汉口中心区板块、后湖新城板块、古田板块、金银湖板块、吴家山板块(含东西湖)、北部新城板块(含盘龙城、横店、武湖)东部新城板块(含阳逻、北湖)；汉阳包括：汉阳中心区板块、武汉四新板块、知音湖板块、蔡甸板块、西南新城板块(含军山、常福、纱帽)。

　　据了解，除了城市中心区外，大规模的居住板块主要集中在与主城区紧密连接的光谷板块、南湖新城板块、东湖新城板块、汤逊湖板块、东南新城板块、古田板块、后湖新城板块、盘龙城板块、武汉四新板块等9个板块。

　　然而，虽然武汉地产板块众多，各板块各有特色，但各板块之间联系较少。这使得有些板块往往陷入“各自为政”所带来的困局和发展瓶颈。

　　例如，有的板块拥有优美的原生态环境，但在大型生活配套，如大型商业卖场、医院等方面有所欠缺，这使得人们在有这方面需要的时候，不得不花更多的时间和精力前往市区。而有的板块由于开发较早，大型居住区的形态已经较为成熟，各项生活配套已相当完善，但在区域环境、自然景观上却有所欠缺。因此，就单个板块来看，由于某些资源的缺失，板块的自身价值便大大削弱。而正因为板块价值的削弱，人气的聚集便成了问题，这样就造成了各板块原有的优质资源的浪费。

　　此外，板块自身价值的相对削弱，也相应的制约了板块经济、文化等个各方面的发展。这样一来，各板块便陷入一场“混局”循环中。

　　地铁将城市载入“多核时代”

　　由于外围的大型居住区或多或少存在人气不足的问题，而地铁作为大武汉多个大型居住组团连接主城的大动脉，它的建设提速和延伸将给这些区域带来新的生命力。

　　按照最新修编的城市轨道交通规划，城市轨道交通线由原来的7条220公里，扩容到13条560公里。其中地铁12条，总里程500公里。连通了武汉各个大大小小的居住板块。

　　记者了解到，2号线一期为过长江线路，是马池路至鲁巷，主要连通板块为金银湖板块、常青花园大型居住区、汉口中心城区、武昌中心城区、光谷板块；地铁4号线一期是武昌火车站和武汉火车站的联通线，连通武昌中心区、青山板块、杨春湖板块。

　　此外，规划中的2号线二期工程延伸后，汤逊湖板块以及东南新城板块(含豹澥、纸坊、流芳)也被串起；规划中的4号线二期经紫阳路，过江延伸至汉阳；而规划中的3号线是跨越汉江的镇间联系线，是沌口至三金潭，主要连通后湖板块、汉阳中心区板块、武汉四新板块、沌口等地。

　　由于特殊的城市形态，武汉历来没有明确的城市中心，但武昌、汉口、汉阳三镇却各自拥有自己区域中心。但这里所谈到的区域中心，已经远远不能承受城市的高密度人口。

　　湖北省社会科学院副院长刘玉堂介绍，武汉市常住人口860万人，而加上流动人口，总的而言有1000万人之多，而绝大部分人群都在往城市挤，这造成了城市人口分外密集。由于中心城区出行便捷，生活方便，人们想往城市里挤也数正常，但高密度的人口已经使城市的交通压力巨大。

　　然而，地铁的出现正好补充了这一巨大压力下的交通路网。业内专家认为，地铁建成之后，人们就可以搬到空气、环境更好、更适于居住的地方，如金银湖、光谷等地。而人气的分散，将大大有利于多中心格局的建立。此外，地铁的建成，可以使城市的政治、经济、文化中心从“核心区”单独分离出来，变成分散的“核心区”，使城市形成“多核心”格局。

　　据了解，当时香港的地铁建成后，人们把家从拥挤的市区搬到了新界，不但改善了人们的生活环境，更有效地缓解了市中心区的拥挤程度，而人气的聚集正好成就新界作为城市新中心地位的奠定。

　　对于武汉人来说，最近的地铁2号线的建成，将使得沿线的商业中心、城市中心，如武广、江汉路、中南等商圈以及所在区域的板块人气分散，向沿线两端延伸。而人气的分散，正有利于多中心格局的建立。

　　板块的“大统一”革命

　　虽然说地铁通车后，其直接影响是各大站点周围的区域，但地铁作为一个大的辐射源，它是以各大站点为中心，向周围的板块扩散。业内专业人士称，地铁通车后，地产布局将随着地铁的贯通或重心转移，或板块放大。各相邻板块将以这个“中心”为基点，形成“1＋X”的大板块融合。

　　以光谷为例，与现在的光谷板块相邻的有汤逊湖板块、东南新城板块等。这些板块相邻但各有不同。但整个区域有个共同的特点，就是高科技产业聚集地，这个特色，使得区域内各板块又貌似有些联系。虽然目前光谷的配套设施相对其他非中心城区板块还算完善，但公共交通也仅限于几路小巴士，市民对光谷和流芳的心理距离，肯定是大不相同的。但如果地铁2号线二期工程通车至流芳后，地铁会将整个临近板块串联起来。各大板块会因地铁所带来交通快速效应，使得各板块的距离将大大的拉近，比如说，地铁通车前，流芳到鲁巷的公交车程可能需要30分钟，而地铁通车后，可能仅仅只需要10分钟左右。而距离的拉近将大大打破板块的界限。

　　此外，一旦地铁开通，这几个板块的商业配套、生活配套将实现共通共用，各板块优质资源得到放大，区域地产也将伴随地铁建设的加速而迸发新的力量。

　　因此，光谷的各个板块将形成以原光谷板块为核心，汤逊湖、庙山、藏龙岛、东南新城板块为重要组成部分的大光谷板块。“大光谷”的称呼也随之而来。

　　板块价值趋同态势明显

　　业内人士称,地铁建成以后，许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变成以时间长短来衡量。比如，一般来说，房地产的价值是随着与市中心的距离越来越远而价值递减，这也就是所谓的一类地块、二类地块的划分。比如A楼盘位于市中心一类地块，但从A楼盘出发到市中心步行需要25分钟，而另一个B楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要20分钟，如果没通地铁，两个楼盘的价格可能相差十万八千里，如果地铁一通，B楼盘与A楼盘的价格很可能非常接近，甚至会出现B楼盘价格高于A楼盘的情况。

　　但地铁建成后就不同了，板块的价值是以时间的考量为重点。再加上由于大板块和多中心的格局形成，各板块的区域价值与房价也将呈均衡态发展，也就是说，武汉将不再出现邻近板块价差2000元每平方米的现象。

　　记得去年，金银湖板块的楼盘均价在4000元每平方米左右，而一过常青立交桥，沿常青路前行，楼盘均价顿时陡涨至6000元每平方米。相邻的两大区域，价差竟达2000元每平方米。业内人士称，地铁建成后，由于各板块得到均衡发展，而地产大板块又在地铁效应下不断新生，这意味着在武汉这座城市，邻近板块差价将大大缩小。

　　此外，由于各近郊板块的区域价值在板块大融合进程中得到大大提升，近郊板块的楼市将得到相应发展，地铁效应将对武汉的房价又将是个刺激性促涨。