浦东新区卖地外高桥割地求生

来源: [观点网] 时间: 2008-05-28 22:34

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　　曾经筹集巨资精心打造的核心项目，如今却成为了公司资金的负累，无奈之下，外高桥只能忍痛割肉。

　　外高桥(600648)今日公告，拟采用公开挂牌的方式转让"森兰•外高桥"项目南部国际社区A1-1、A1-2地块。两地块建设用地总面积为97,073.90平方米，规划总建筑面积为158,603.53平方米。

　　公告表明，公司将通过上海市房地产交易中心，采用公开挂牌的方式转让"森兰•外高桥"项目南部国际社区A1-1、A1-2地块。该地块位于"森兰•外高桥"南部国际社区西北角，四至范围为：东至规划经一路、南至莲心河及A1-3规划幼儿园地块、西至张杨北路东侧绿化带、北至规划纬二路。

　　经上海市房屋土地测绘中心测定，A1-1地块建设用地面积为64,221平方米，规划容积率不大于1.6，A1-2地块建设用地面积为32,852.90平方米，规划容积率不大于1.7。

　　背景

　　森兰•外高桥项目，本名为“sunpark”，位于新市镇内。是一个集住宅、商务、休闲等多功能的综合性开发项目，因其占地5.74平方公里，也一度被称为5•74项目，直到去年才更换为现在这个名字。公司预计将其建成高绿化率、低容积率的住宅。

　　上海市政府根据城市现状和国际化大都市的发展要求，规划到2020年，逐步形成市域城镇“1966”四级居住体系。浦东新区分为六个功能区，外高桥功能区为其中之一，包括高桥、高东、高行三镇，面积97平方公里。森兰•外高桥项目地块位于外高桥功能区核心区域。

　　据外高桥年报披露，5•74地块是一个面积为5.74平方公里的土地，东至杨高北路，南至赵家沟、西至张扬北路，北至航津路。该地块分为北、中、南三块。

　　北块北至航津路，南至洲海路，取名“动迁基地”，占地119万平米，主要建动迁房和配套房，规划建面为100万平米；中块为商业地产，北至洲海路，南至五洲大道，占地面积为199万平米，建筑面积为40万平米；南块北至五洲大道，南至赵家沟，计划建国际高档公寓，占地面积为256万平米，建筑面积也在100万平米左右。此次出的两地块就位于该地西北角。

　　外高桥具有深厚的国资背景，位于国家重点保税区，上海外高桥保税区内。公司致力于保税区内地块开发、房地产经营、转口贸易、保税仓储和国际货代等业务。

　　进度

　　外高桥于2001年开始运作5•74项目，由于需要办理各种手续，公司直到2006年下半年才正式拿到该地块的产权。到2007年12月31日，外高桥已为5.74项目投入20亿元。

　　2001年，集团占用上市公司资金，大致为4.6亿元拿下该地块。03年公司先行建设了14万平米的动迁安置基地，为开发5.74平方公里的土地做好前期准备。

　　2004年和2005年项目控制性规划方案获得了、市规划局结构性规划批准、南部国际社区的修建性详规的编制工作完成，基本完成了5•74项目动迁居民镇保安置工作以及征地大包干工作。此外，公司有序推进与潜在合作方和投资者的接触谈判工作，积极筹集建设资金，实施滚动开发。

　　2006年东沟梭形绿地动迁工程签约仪式在动迁指挥部举行，标志着动迁工作的开始，新市镇北块基地奠基。正式启动了动迁基地一期约10万平米的配套商品房开工建设，同时开始了四、五期配套商品房的设计工作。

　　07年项目取得实质性进展，并正式更名为森兰•外高桥。2007年上半年，完成控制性规划工作，前期动迁工作，工程建设工作(北块配套商品房一期建筑物已出地面、二三期施工队伍已进场，四期已进入公开招投标阶段，完成区内6条道路的立项和报建工作)；规划编制工作。

　　2007年下半年，公司推进北块配套商品房建设以及市镇道路、水域建设；对中块商业形态进行规划和公开招投标；与国内外著名商业地产公司洽谈合作思路和模式。

　　目前，“5•74”项目的动拆迁完成了60%到70%，用于回迁的40万平方米的配套商品房已经开始建设，外高桥证券代表顾洁玮表示。

　　筹资与卖地

　　拿到浦东新区如此大项目的外高桥，原本以为该项目能够为公司带来巨大的赢利空间，不想后来反而成为公司沉重的负担，巨大的精力及资金投入甚至拖缓了公司发展的步伐。

　　在外高桥的年度报表中，“5•74项目”预计总投资为60亿元。就在今年3月18日，外高桥董秘王勋则表示，该项目的实际投资额可能超过60亿元，具体数值目前很难估计。

　　公司04年11月公告显示，欲融资5亿用于5•74项目开发。06年9月，外高桥公司与当地几家银行签定了银团贷款协议，贷款18亿元贷款用于5•74土地项目的开发，期限为三年，并以4.94平方公里土地抵押作为上述贷款的担保。今年一季度报告声称，公司为满足“森兰.外高桥”项目开发营运资金需求，净增贷款额度2.27亿元。

　　外高桥如今正面临的重大事件是公司的重组，顾洁玮3月13日表示，目前，公司计划寻找合作伙伴或先期转让部分土地，来解决资金问题，如果重组顺利实施，将会让合作或转让变得容易。

　　顾洁玮称，在重组前，外高桥业绩不佳主要是由两个原因影响，一个原因是资产质量不高，一个是受“5•74项目”拖累，资金运转不畅。

　　曾经筹集巨资精心打造的核心项目，如今却成为了公司资金的负累，无奈之下，外高桥只能忍痛割肉。