内地房企上市越挫越勇

来源: [观点网] 时间: 2008-05-22 17:27

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　　实力不济的房地产企业终将逐渐退出这个市场。在资金和土地多次撩动其敏感神经之后，内地的房地产商瞄准在港上市也就不难理解了。

　　开发商融资依旧迫切

　　近日，房地产界“名嘴”北京市华远集团总裁任志强再发妙论，其“穷人不应该买房”的理论升级，认为不应该借钱给中小房产商。任志强表示，没有实力的中小开发商类似于没有实力买房的“穷人”，借钱给他们等于发给穷人次级债一样危险。

　　由此看来，资金链成为开发商脖子上的“绞索”。而在DTZ戴德梁行房地产物业管理顾问有限公司北亚区估价部董事、建设部注册房地产估价师陈家辉看来，上市融资成为了开发商取下“绞索”的一个重要办法。

　　房产企业正处于艰难时期

　　目前，关于开发商的资金链问题，已经走到了前所未有的时期。北京华远集团总裁任志强指出，今年以来由于销售萎靡，开发商方面4年来首次出现自有资金“告急”的局面。

　　任志强直言，原因就是销售业绩急速下降、开发商自有资金来源不足。“对开发商来说，去年移过来的钱很多，但今年净增长的自有资金量很少，如一季度随着销售量的同比下降，定金、预收款、个人房贷等收入也下降。去年年底的统计显示，银行贷款占开发商资金来源的比重并不大，已从2000年的24%左右下降到18%，但定金和预收款占到23%，个人房贷占到13%，而一季度这三大款项在开发资金中的总比重从42%下降到了19%，这样开发商就感觉没有钱花了。”

　　去年将大量现金转化为土地、今年销售情况又不好的，这样的开发商就出现了一些现金流的问题。任志强表态：“全国房地产企业近期正处于最艰难的时期；银行方面，由于信贷紧缩，房地产企业获得银行贷款的困难程度越来越大。”

　　上市融资越挫越勇

　　一些房地产企业负责人也坦陈，“缺钱”已成为当前房地产开发商的“头号难题”。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示：“2008年的房地产特别困难，因为2007年中国的房地产企业太疯狂了，去年一年房地产的销售额是2.9万亿元人民币，接近3万亿元人民币，这是国家统计局的数字。可是去年一年中国的房地产公司购买土地也超过3万亿元。”潘石屹觉得：“钱已经花得差不多了。”

　　在巨大资金压力面前，地产企业决心孤注一掷，竭尽全力达到上市目的。“从今年我们接触的客户来看，有上市评估意向的越来越多。”陈家辉虽然表示不方便透露企业名单，但他告诉记者，基于发展等原因，企业谋求上市的意图达到空前的热情。拿地难，断了房企持续发展的

　　道路；融资难，则断了房企安身立命的脉门。

　　实力不济的房地产企业终将逐渐退出这个市场。在资金和土地多次撩动其敏感神经之后，内地的房地产商瞄准在港上市也就不难理解了。

　　上市鼓声响彻香港

　　众多房企为何独对港交所青睐有加？陈家辉表示，企业选择何地上市，最关键的还是看这个市场的融资能力，以及企业所能融到的资金规模。

　　综观整个2006年，都是香港资本市场独领风骚。根据资料，香港主板一共吸纳了39家中国内地企业，比2005年增加2家，融资总额也由2005年的190.13亿美元跃升为412.84亿美元，占中国2006年度海外融资总额的94%，平均筹资额达10.58亿美元。

　　新加坡主板市场共吸收了24家中国企业，平均融资额仅为5570万美元。而2006年在纳斯达克融资的中国企业数为6家，平均筹资额约为8783万美元。相比之下，香港资本市场的融资效率明显更具有诱惑力。

　　此外，内地房地产同行2006年在香港批量上市的成功经验，也给此次房企绸缪香港上市一个心理暗示。

　　这是自2004年国家因宏观调控对房地产信贷从严以来，开发商大规模结群成队赶赴香港上市融资的首次成功演绎。而香港投资者更偏好房地产行业，这对于赴港上市的内地房企来说有如一剂兴奋剂。

　　与此同时，国家发展多元化融资市场的建议，也让开发商看到了政策面的支持。陈家辉告诉记者，目前，我国的房地产产业融资市场格局单一，而在经济发展水平较低的阶段，房地产业发展的资金则是主要依赖于银行贷款，其不规范融资使得房地产融资风险加大，风险又使得银行不堪重负。因此，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行了宏观调控，其目的是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境。

　　陈家辉说，“当前在银根紧缩的背景下，房地产开发商争取上市或增资扩股，虽然这并不是一种新的趋势，但目前表现得更加明显了。”