滨江集团IPO网上发行 淡市筹粮急解困

来源: [观点网]      时间: 2008-05-19 23:29
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　　滨江集团项目太过单一，住宅市场又受调控影响最大。且项目集中一地，使得未来业绩存在一定的不确定性。

　　2008年5月19日，时钟刚刚走过14：28，喧闹的深圳交易所大厅一下子静寂下来。这一刻起，全国为四川汶川地震死难者默哀三分钟。

　　片刻之后，杭州滨江房产集团股份有限公司(简称滨江房产)网上发行之路再度启动，这静默的三分钟似乎并没有影响认购者的热情。

　　申购代码为“002244”的滨江集团，本次发行采用网下向询价对象询价配售和网上资金申购定价发行相结合的方式进行。早在14日即确定的发行股份数量为6000万股，发行价格为20.31元／股，市盈率21.19倍。

　　作为调控后第一家地产IPO企业，滨江集团此次网上发行如若顺利，将能募集资金约12亿元左右。

　　草根

　　滨江集团成立于1996年，是杭州的老牌房地产企业，具有国家建设部一级开发资质。十几年的发展中，在西湖、钱塘江、京杭大运河、千岛湖、湘湖、镜湖边实践着“滨江”主旨，金色家园、万家花城、金色海岸等建筑作品在杭州颇有名气。

　　“现在看来，滨江集团的成功有其特殊之处。在杭州房地产刚刚起步的时候，滨江以低廉的价格拿到不少核心区域土地，产品定位也形成差异化。”一位了解滨江集团的杭州地产人士称。

　　他指出，滨江集团大部分地块都是02年到06年获得的，因此土地成本较低，均价仅为4400元/平米，而如今的杭州“地王”楼面价格已经达到19000元/平方米。

　　“而滨江集团的土地储备集中在杭州市中心、次中心及景观资源丰富的西湖、钱塘江、千岛湖边。这部分地段无疑是杭州最黄金、最昂贵的土地资源。”该人士称。

　　虽然出身草根，但是滨江集团看准了房地产市场中缺乏的高端资源，并将项目定位为中高档，形成了产品的独特性。正因如此，滨江集团连续三年荣获杭州城区商品房销售榜冠军。

　　根据集团资料显示，截止2008年2月，集团土地储备和建设面积共205.45万平方米，89%集中于杭州，可供滚动开发5年。

　　上市

　　据滨江集团公开资料显示，2007年集团商品房销售总额40.56亿元，占到杭州市场份额的7.66%。集团2007年销售收入26亿元、净利润4.5亿元，同比增长分别为95%和124%，而2006年较2005年上涨115.51%，最近3年净资产收益率呈现稳定上升态势。

　　而分析人士则指出，2006年和2007年集团净资产收益率分别达到52.37%和57.83%，远高于行业平均水平。2006年和2007年集团总资产周转率分别为0.31和0.4，存货周转率分别为0.31和0.34，较万科、栖霞建设等集团的周转率稍低。

　　“主要源于滨江集团中高端市场定位导致集团净资产收益率较高和周转率偏低。”分析人士称。

　　上市无疑将会为滨江集团带来一笔宝贵的现金，以及再融资的平台。滨江集团人士称，通过资本市场扩张，滨江集团面临着新的机遇。

　　南京证券认为，未来三年，集团的结算项目主要来自杭州，预计2008、2009、2010年集团主营业务收入分别达到28.94亿元、37.62亿元和75.24亿元，净利润分别达到6.65亿元、9.42亿元和20.48亿元。

　　“主要还是得力于其土地储备的高端性。”分析人士称，滨江集团拥有的土地储备大部分位于杭州，建筑面积总计233万平方米，权益建筑面积194万平方米。其中，约70%定位于高端物业，土地附加值高，盈利能力很强，使集团在未来几年能保持50%以上的毛利率水平。

　　而长江证券研究报告则称，近年集团在较高的拿地成本下，仍能保持行业内平均以上的销售利润率，一者是作为民营企业，集团的成本费用控制很好，期间费用率远低于行业平均，二者就是集团高附加值产品的投放。

　　据滨江集团招股文件可知，集团发展战略是以做强杭州市场为根本，通过对成熟产品的复制开发，朝跨区域规模化方向发展，首要目标是以上海为中心的长三角二线城市。

　　据其集团负责人介绍，滨江集团力争保持每年30%的业绩增长，在2010年以前达到总资产规模150亿元以上，净资产规模50亿元以上的大型专业房地产集团。

　　瓶颈

　　在如今的信贷紧缩、销售萎靡的状况下，资金早已成为每个房地产企业最奢求得到的本钱。滨江集团的上市，在多数人眼中，就是一次找钱的尝试。

　　从财务报表角度来看，2007年滨江集团有巨量负的经营现金流和正的融资现金流，这与去年集团大量拿地造成的大量土地出让金有关。而截至2007年底，集团的资产负债率高达83.92%。

　　不过亦有研究报告指出，集团的财务结构显示集团的流动性仍相对乐观。分析集团2007年的负债结构，可以看到负债中超过半数属于预收账款，有息负债率仅为25.83%，集团财务压力并不沉重，这就意味着集团仍有进一步扩张的能力。

　　如今，摆在所有房地产企业面前的一个共同风险就是，在国家对房地产行业的调控趋紧及中央人民银行从去年开始采取从紧的货币政策以来，房地产市场由去年供求旺盛、价格快速上涨的局面转向理性回归。

　　“滨江集团的项目太过单一，住宅市场又是受到调控影响最大的。同时集团项目过于集中一个城市，将使得未来业绩的成长存在一定的不确定性。”上述人士分析称。

　　高端项目受到土地供给及市场容量的限制，产品的复制性较差，不足以构成未来集团持续增长的业务核心，集团未来有必要进行产品或区域的多元化。

　　在滨江集团的项目结构中，高档住宅和商业地产达主营收入的45.35%，虽然此类项目毛利率较高，但如果要到其他区域，对于集团的跨区域经营能力将是莫大考验。

　　同时，依赖廉价土地的开发模式已经一去不返了。如今的招拍挂市场，虽然没有了07年“面粉贵过面包”的火爆，但是要想拿下一块潜力巨大的土地，已是相当困难。

发稿：李碧审校：0

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