高盛评级“谨慎” 中国地产坎坷08路

来源: [观点网] 时间: 2008-05-15 18:48

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　　虽然高盛的评级中并没有提及“地震”的字眼，然而对于震后地产市场的不明确心态已跃然纸上。

　　突如其来的地震并没有打断中国房地产前进的步伐，然而似乎开始影响国际投行对于中国房地产市场的投资信心。

　　昨日，高盛发布报告称，鉴于宏观不明朗因素，对中资地产股的评级由“吸引”降到“谨慎”，同时对万科A、招商地产、中国海外、远洋地产等多个龙头房企的评级进行调低。

　　高盛给出的解释是，现在国内地产发展商的财务状况吃紧，在供应增加的情况下需求相对疲软。据高盛对国内12个主要城市的调查显示，房价需要由目前水平下降10～20%才能刺激需求。

　　而高盛亦指，周四港股市场中资地产股和香港本地地产股均大幅下挫，成为当前港股市场领跌的主要动力之一。中资地产股方面，东南国际跌5.83%，中国海外跌4.07%，华润置地、中国奥园、富力地产、汤臣集团等均跌逾3%。

　　机构看空

　　高盛的评级无疑是海外评级机构“地震”心态的直接反应。

　　由于对市场前景的不乐观心态，高盛大面积调低了国内主要地产商的评级。将万科A12个月的目标价由人民币17.06元降到人民币14.03元；招商地产目标价被降到人民币15.64元，原值为人民币28.49元。

　　遭遇降级的还有中国海外发展(0688.HK)，远洋地产(3377.HK)，SOHO中国(0410.HK)，它们的评级由买进下调至中性，高盛将这3只股份由确信买进名单中剔除。将中国海外发展的目标价由18.93港元下调至15.16港元，将远洋地产目标价由10.61港元降到7.75港元，将SOHO中国目标价由9.19港元降到5.27港元。

　　广州富力地产的评级由中性降到卖出，不仅被加入确信卖出股份名单中，目标价也由28.11港元陡降到15.41港元。

　　实际上，高盛已不是第一个全面调低中国地产股目标的机构。早在今年年初，评级机构标普就曾发表研究报告指出，虽然中国国内地产公司业绩在07年取得了创纪录的增速，但流动性大大萎缩的环境恐怕将导致其业务在08年受挫，对该行业上市公司的重新评级可能也难以避免。

　　4月，国际评级公司穆迪发布中国房地产开发业评级报告，将中国房地产开发业评级展望定为负面，原因是“中国房地产开发商在寻求国内和海外资金以支持其资本开支时面临挑战，同时亦面对困难的经营环境。”

　　与此同时，英国著名财经刊物《经济学人》相关文章指出，中国房地产行业将出现裂痕。其中指出，当前中国房地产行业出现裂痕的主要原因是政府在发现房地产投机问题后紧缩了信贷。中国人本来更喜欢把买房而不是买股票当作一项投资，但这种情况在去年底结束，因为政府下令将购买第二套房的首付款比例调高至40%。

　　市场走低

　　资料显示，1到3月份，70个大中城市新建住房价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，这种环比是明显低于去年同期的0.7%、0.6%、0.5%的。部分前期房价涨幅较高的城市，住房价格的环比也开始下降，这可以说是国家采取一系列宏观调控措施的政策效应的显现。

　　而最新的国家发展改革委、国家统计局调查显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月低0.1个百分点。

　　分析人士认为，4月份国内大部分城市成交萧条，销售价格数据符合市场预期。5月份市场虽然会在供应量增加的带动下环比回升，但很难出现真正的回暖，观望将会继续。

　　进入5月，被开发商寄予厚望的“五一”楼市成交仍显平淡。5月第一周，虽然部分城市成交量出现预期中的环比回升，但杭州、苏州、深圳同比依旧下滑。甚至一度有消息称，一直深圳领涨全国的深圳房价，已经回落到2006年的水平。

　　同样陷入迷惘状态的还有土地市场。2008年以来的土地市场，仍然延续了自2007年下半年底开始的低迷态势。土地流拍屡屡上演，并且近日从一线城市蔓延至二、三线城市。土地市场的“拐点”局势已在若隐若现间。

　　我们可以回顾的是，自从去年信贷新政出台之后，土地市场便开始一路走低。据不完全统计，07年10月份以来，全国土地市场流拍约40余块，并有大量土地以底价成交，地价也如过山车一般迅速由峰顶下滑至谷底。

　　08年初始，北京、上海、深圳、广州，以前寸土必争的一线城市，纷纷爆出土地流拍的消息。以深圳为例，土地交易中心日前挂牌出让的3幅土地再现流拍，惟一一块土地以楼面地价1149元/平方米成交。而在此之前的一场土地拍卖中，5块出让土地仅有一幅成交，其余四幅流拍。据统计，2008年深圳政府出让居住用地共流拍6块，总流拍建筑面积已逾100万平方米。

　　据广东省统计局、广东省房地产业协会5月初发布的统计资料，08年一季度与07年同期相比，虽然广东省内房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点，但是购置金额增幅却同比减少了55.64%。值得注意的是，土地购置单价同比下降了26.16%，即从去年一季度的1009元/平方米降至745元/平方米。

　　“企业拿地观望，消费者买房观望，一股浓浓的观望情绪直接导致土地和楼市的持续低迷。”广州一位开发商称。

　　资金缩紧

　　在众多评级机构看来，中国房企面临的最大问题，还不是销售市场的低迷，而是资金问题。

　　穆迪投资在一份报告中提及，中国采取货币紧缩政策，导致房地产企业缺乏流动资金。在该机构针对资金流动状况进行的压力测试模型下，内地房企只具备2008年房产销售量下滑25%的承受能力。

　　而更令开发商们头痛的是，目前政府并没有放松信贷紧缩的迹象。

　　穆迪认为，信用环境紧缩不仅对企业流动性状况和募资成本造成威胁，也制约银行放贷，增加开发商准客户主要是住房买家的借款成本。而信用紧缩状况在未来12至18个月大概仍然持续。

　　实际上，因为开发商在寻求国内和海外资金以支持其资本开支时面临挑战，而其销售环境也不乏困难，国内不少开发商举步维艰。

　　标普分析师符蓓警告称，如果市场环境没有得到改善，市场流动性将面临枯竭，这将导致一部分地产商不再有能力维持其增长动能，另一部分地产商更将面临灭顶之灾。

　　“由于再融资相对更加困难，小型地产商更容易成为大地产商的收购对象。”上述广州开发商人士告知，现在很多地产商开始找钱，找不到钱的，就准备出让部分股份，来赢得缓冲的时间。

　　符蓓在穆迪的报告中指出，在新形势下，地产商的状况将因为其财务管理与自律情况不同而出现分野。她指出，虽然市场环境存在着不确定性，只要将发展建立在自己的核心竞争力，而不是建立在盲目扩张上，地产商还是可以获取足够的短期资源，用以维持生存，直到大环境开始出现好转。

　　但是更多人士的观点则是，中国房地产市场面临的多重困境，一时之间很难摆脱。而熟知市场法则的人士则认为，现在正是房地产市场“洗牌”的时刻。