观点一周评述：失控热钱与低迷地产

来源: [观点网] 时间: 2008-05-11 16:54

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　　房价会崩盘吗？崩盘之后，那些窥觑已久的热钱会以怎样的速度回来？ 　　

　　一直以来困扰房地产2008年一个难以理解的现象是：在流动性过剩的局面依然存在的时候，2008年中国房地产行业却出现了流动性不足。这种不足的一个典型特征是国际资本市场不再看好内地房地产行业。

　　表象上来理解似乎是房地产企业在境外融资成本上升，境外资金流入的正规渠道被堵塞了。进入2008，香港IPO上市地产企业的融资成本之高让业界难以理解，潘石屹、任志强不止一次的说过外资进入内地开始出现困难了，而一些外资企业在投资内地房地产的时候所同样也面临着的另外一个难题就是钱难以进入内地。

　　但一个有趣的现象似乎是金地等一批企业这个时候都在积极的拓展境外融资渠道。1-2月外资投资以超过50%的增幅在增长，已经有专家估计，当前在国内的境外热钱有8000亿之多。

　　就在一个月前，我们采访北师大金融中心主任钟伟的时候，钟伟告诉我们，当前国内的流动性过剩应不会触及到房地产行业，因为央行通过对冲等手段将流动性过剩基本抑制在了银行内部。

　　但仅仅一个多月之后，钟伟再次谈论热钱的时候态度似乎已经发生了改变，也许原因就是股市与房市的冷淡使得储蓄回流到了银行，同样银行紧缩信贷、调整准备金率和加息已经面临着新的压力，在息差的影响下，热钱还在继续涌入。

　　那么问题似乎就是这样，热钱可不可能回到房地产市场？热钱在什么时候会再次选择房地产市场？是否会有热钱存在着蓄意抄底的冲动？同样如果热钱成功抄底房地产的话，未来两至三年内中国房地产市场将会怎样？

　　以上现象如果均在近期发生的话，那么中国房地产市场也许面临的绝不仅仅是今年的资金链的问题，房地产行业有可能在未来两三年内面临的是一场过山车似的资本游戏。房价可能像股市一样经过2007年的高峰之后将再次在热钱的作用之下冲高，然后在热钱撤离的时候再一次摔下来。

　　当然，这种判断的前提是国家对热钱监管完全失控。

　　事实上2008年中国房地产市场另一个有趣的现象就是商业地产并未受到当前低迷房市的影响，一线城市的商业地产甚至走高。当然今年还没有出现城市中心商业用地拍卖的案例，如若有，价格会是怎样？

　　今年五一楼市，各个城市普遍的反馈是住宅市场持续低迷。开发商价格调整无法到位的恶果正在显现，买方市场的观望情绪已经超出了人们的预期。曾经甚至有人担心，那些城市周边地区的房价可能崩盘。事实上，2006年的90/70政策的效应在2008年应远非人们的想象，虽然2007年开发商们居然把房价硬生生的抬了过去了。但2008年，在市场刚性需求主要在90平米住宅，同时又面对着保障性住房的冲击条件下，楼市对价格调整的预期仿佛在告诉人们5月-10月间会是一个长达接近半年的漫长观望期。

　　而此时五一价格没有调整到位的开发商们怎么办？07年大肆扩张的土地储备就要渐渐的进入开发和预售环节了。

　　房价会崩盘吗？崩盘之后，那些窥觑已久的热钱会以怎样的速度回来？