新华传媒入股滨江项目　绿地危市加减法

来源: [观点网] 时间: 2008-05-03 20:36

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　　4月30日，上海新华传媒股份有限公司公告称，将与绿地以合作投资的方式参与绿地卢湾滨江CBD项目，以建设上海新华文化广场。

　　因为尚未上市，上海绿地(集团)有限公司(下称：绿地)将曾经的上海“准地王”项目拿出来与人分享的消息，直到合作方的公告发出，才被人所知。

　　4月30日，上海新华传媒股份有限公司(下称：新华传媒)公告称，新华传媒将与绿地以合作投资的方式参与绿地卢湾滨江CBD项目，以建设上海新华文化广场。

　　据资料显示，绿地所拥有的卢湾滨江CBD项目总面积约为5.4万平方米，规划建筑面积约为28.8万平方米，其中商业面积约为3万平方米。

　　该项目中的104街坊地块是2007年上海市中心出让面积最大的地块，挂牌起始价达到29亿元，曾经被视为将是2007年上海市土地出让的总价“地王”。不过，最终绿地以36.32亿元的价格拿下，最终成交楼板价不到2万元/平方米。

　　虽然当时没能创下上海“地王”，但是2007年绿地激进的土地动作仍可从中窥见。如今的2008年，绿地在为曾经的“准地王”引入合作伙伴的同时，也许正是其战略意图的体现。

　　加法与减法，绿地正在进行计算。

　　土地加法

　　早前，绿地在年度总结大会中宣布，截至2007年底，绿地集团已成功进入全国19个省近30个城市，投资建设近100个项目，全年业务销售收入、资产规模、经营性现金流量三项指标均突破300亿元。同时，绿地将2008年计划定位为三项指标突破“3个500亿”。

　　正是在这一计划的引领下，绿地2008年的土地储备仍然延续着2007年的激进态势，尽管，现在的土地市场低迷得有些“风声鹤唳”。

　　新年伊始，绿地即拿下上海、贵阳和银川三地的5幅土地，项目总占地面积超过75万平方米，总建筑面积超过120万平方米，土地总价款逾51亿元。

　　1月12日，绿地与安徽省安庆市人民政府在上海签署战略合作协议，拟投资50亿元建设安庆市东部新城中心商务区项目。根据协议，项目将分为两个地块进行开发，其中，6号地块位于安庆市华中东路与独秀大道交叉口西南角，占地面积约61亩；13号地块位于安庆市独秀大道以东，顺安路以西，新河以南，皖江大道以北，总占地面积约1256亩。

　　进入三月，全国土地市场纷纷传来流拍和底价成交的消息，对于市场的不确定以及现有资金不足的考虑，开发商们减少了在土地市场上的出手次数。

　　然而，绿地似乎并未受影响。3月10日，绿地以起始价345万元/亩、总价6.8亿元的价格拍得原南昌世贸中心地块，地块面积为115475.9平方米，约合173.21亩。4月，绿地再度出手，斥资2.95亿元，通过股权收购的方式获取黑龙江省哈尔滨市区一幅土地，据了解，占地面积约29.5万平方米，规划总建筑面积约35.4万平方米，计划投资17亿元，规划建设为集住宅产品及配套商业于一体的大型综合性居住社区。

　　4月29日，绿地又在集团网站上声称，一举签署了哈尔滨市3个大型现代服务业综合项目的合作协议，涉及土地总面积约400万平方米。其中包括30万～40万平方米，总建筑面积约120万平方米，36万平方米建筑面积的太阳城国际花园项目，还有建筑面积约200万平方米的商务城项目。

　　截止4月底，绿地即新进入天津、呼和浩特、哈尔滨等5个城市，获得10幅土地，土地总面积达4672亩，项目可建建筑面积近1000万平方米。

　　“通过收购、竞拍等方式，避开非理性竞价，以合理价格取得土地。”绿地相关人士声称。

　　资金“减法”

　　在资金密集型的房地产行业，现金流永远是一个企业需要关注的问题，2008年，房企现金流问题尤其突出。

　　有业内人士分析，在从紧的货币政策背景下，资产负债率高的开发商是很难从银行获得新的贷款的，因此企业一种是采用重组或增发等方式，引入新的资金。另外就是卖出自己持有的其他公司股份变现。

　　实际上，绿地在去年就表现出相当强劲的扩张趋势。不仅仅是大力拓展在全国的土地储备需要大量的土地出让金，去年的多个项目也让绿地的现金急剧减少。

　　去年10月26日、27日绿地连续启动东北地区两个项目：投资50亿元的沈阳旧城改造项目“绿地老街坊·于洪城北新苑”，以及投资40亿元的长春南部新城现代服务业项目。而此前，绿地已投资50亿元兴建牡丹江项目。

　　显然，绿地无法使用第一种方式来实现资金的充沛，从目前来看，绿地正在通过第二种方式即以减法的形式——出让参股企业的股权，来增加手中的现金。

　　今年1月份，绿地已将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌价格1.5亿元。

　　4月14日，绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权，挂牌价为3.69亿元，该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。

　　与此同时，对于未上市企业绿地来说，项目销售回款也是维持现金流的一个重要手段。在万科上海宣布降价的时候，第一个站出来搭档的正是绿地。当时，绿地“21城孝贤坊”项目直到元宵节前，每天都有一批优惠房推出，最高优惠幅度达到九折。