方兴地产“蓄水” 国企大鳄商业为王

来源: [观点网] 时间: 2008-04-27 19:55

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　　能够在上海北外滩区域连续拿下数块土地，如今又将金茂大厦揽入怀中的方兴地产正在2008发力冲刺。

　　继3月以底价拿下上海北外滩商业地块之后，方兴地产(中国)有限公司(0817，下称方兴地产)再度扩备冲击2008的实力。

　　4月22日，方兴地产发布公告，收购母公司中化集团所持中国金茂(集团)股份有限公司(下称金茂集团)54.87%的权益，同时置入的还有中化集团所持上海银汇50%间接权益。

　　德意志银行随即报告称，这一举动将提振未来的资产净值和收益增长，故上调方兴地产目标价，由3.60港元至4.20港元，并维持该股买进评级。

　　“在政策宏观调控之下，商业地产受到的影响是微乎其微的。”一位上海的开发商告诉观点网，金茂大厦写字楼的租金水平大约在1.8-2美元/平方米/月，一直在领涨上海写字楼市场。

　　而我们从方兴地产上市后的种种迹象看出，2008将是其战略发展的重要年头。

　　上市

　　据方兴地产2007年7月的上市招股书显示，方兴地产在内地主营收租物业业务，合共发行14.1亿股，招股价介乎1.85至2.35元，集资额最多33.14亿元。集资所得款项将用作收购及发展现有项目。

　　方兴主要持有的物业包括：北京中化大厦、王府井大饭店、上海高阳国际客运中心等。在上市后，计划将目前由母公司持有的上海金茂大厦及多项物业，逐步注入方兴。据悉，北京、上海及珠海拥有75.7万平方米土储。

　　当时，受到方兴地产拥有收购中化集团于金茂集团之55%权益的选择权，保荐人德意志银行表示，方兴地产2007年盈利将急升1.4倍，由2007年1.7亿元人民币上升至4.14亿元人民币，而08年盈利预料将增长78%达7.36亿元人民币。

　　上市之前，方兴地产的“蓄水”表现良好，其在香港公开发售的股份获得了约170倍认购，国际发售的股份同样获得了超额认购。方兴地产由此称，鉴于市场反响踊跃，以招股价上限2.35港元/股定价，其集资净额则达到31亿港元。

　　然而，2007年8月17日，方兴地产在香港联交所挂牌上市，却以低于招股价7.2%的价格收盘，其表现在近年IPO的内地地产股中可谓十分罕见。

　　方兴地产的离奇破发引起市场关注，一度有关内地地产股是否风光不再的疑虑也悄然而生。“方兴地产遇冷，可能预示着香港市场对内地地产股价值判断正发生变化。”当时即有市场人士揣测。

　　收购

　　显然方兴地产给人们的惊讶远不止于此，只是这次惊讶来自其迅猛的收购动作。

　　方兴地产招股书上表示，方兴地产将在2007年12月31日之前完成对中化大厦、王府井大饭店、北京凯晨世贸中心的剩余全部股权的收购。目前，方兴地产分别持有其25%、25%和50%股权。

　　8月28日，也就是方兴地产登陆港交所的第11天，方兴地产便发布公告称，公司以320万元人民币从远洋地产手中收购凯晨物业管理的60%权益。这是方兴地产上市后的第一笔收购动作。

　　该笔交易完成后，方兴地产将直接和间接持有凯晨物业管理公司的股权达92.5%。凯晨置业(方兴地产和中化香港各占50%股权)不仅持有北京凯晨世贸中心100%股权，还占其物业管理方凯晨物业管理15%股权。

　　顺利收购凯晨成为方兴地产发力的导火索。其后，方兴地产通过收购拥有了中化大厦和王府井大饭店100%的股份。

　　资料显示，除了上市时的北京凯晨世贸中心、上海港国际客运中心以及“珠海每一间花园”项目，上海“财富广场”和“张杨滨江苑”也在2007出现在方兴地产的项目列表中。

　　方兴地产2007年年报显示，全年实现利润21.67亿港元，同比增长767.94%；毛利率高达61%，较2006年的38%有大幅上升。截至2007年末，公司资产总值为176.19亿港元，同比增长172%。

　　发力

　　作为上海今年推出的首幅滨江商业用地，上海市虹口区北外滩地块一经推出便引起了业内注目。

　　在沉寂数月后，方兴地产以底价11.23亿元“毫无悬念”地将其纳入囊中，开始了2008年的征程。

　　是次拿地由其附属合资企业上海汇港房地产开发有限公司进行，方兴地产持有汇港房地产50%权益，另一合资方是上港集团。据了解，该幅地块占地面积1.9039万平方米，规划建筑面积7.379万平方米。

　　事实上，方兴房地产在北外滩拥有的地块，绝不止前后获得的两幅汇山码头地块。方兴地产的招股说明书中显示，方兴房产还拥有临近摩天轮地块的上海高阳国际客运中心B地块项目的50%股权。

　　不仅在黄浦江以西的北外滩大肆圈地，如今，方兴地产与浦东标志性建筑--金茂大厦也有了直接的关系。

　　正如方兴地产在报告中所言示，公司专注于开发投资商用房地产，竞争力主要体现在几个方面：一是高档商业地产的市场定位，二是拥有地标性的优质投资物业和黄金地段土地储备的使用权，三是稳健的扩展策略以及收购黄金地段土地和高品质投资物业的能力，四是大股东中化集团的支持和优良资产的注入，最后是拥有稳定的现金流。

　　也许德意志银行看重的正是这几点。