负债率重回高点绿城中国被动调整

来源: [观点网] 时间: 2008-04-27 17:00

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　　从降价回笼资金和放缓土地储备的动作来看，绿城中国今年将会从“激进”调整为“保守”。

　　对“已经习惯了高价拿地”的绿城中国来说，2008年以来一直保持低迷的土地市场无疑是大展拳脚的好去处。然而，此时此刻，宋卫平该好好掂量的，不是已落袋的土地储备有多少，而是账面上的负债以及手上攥着的越来越少的现金。

　　刚刚发布的2007年年报显示，绿城的流动现金只有28.77亿元，而总借贷则达到117.54亿元，资本负债比率由2006年年末的73.7%增加至2007年年底的88.2%。

　　虽然绿城董事局副主席兼行政总裁寿柏年乐观表示，88.2%的负债率在业内看来是偏高了，但这不会影响绿城的现金流。但是4月23日瑞银公布的一份最新研究报告显示，绿城在2007年利润入帐的实际销售额下滑了17%，并且绿城中国在房屋销售方面存在规划和执行问题。

　　对于一个针对高端住宅项目、依靠快速开发来维持现金流动的企业来说，负债率的高企显然不是一个好消息。

　　而多家评级机构对绿城中国的财务状况甚为担忧，认为该企业过去数年大量补充土地储备并加快推出预售项目作为主要营运方式，未来或难以持续。

　　项目延迟

　　虽然在绿城中国年报上，着力强调的信息是预售收入达到151亿元，同比大增113%，然而更让投资者关注的纯利一栏，却是令人失望的9亿元、按年跌27%的数据。

　　这是大家不愿接受的。在2007年，房价和销售量一直是保持劲升的态势，即使在四季度有所减缓，但是总体水平仍在高位。再者，绿城的高端产品本身的差异化受到市场波动的影响也相对较小，为何盈利会降低呢？

　　“从06和07年的年报对比可以看出，绿城07的项目推出上遇到了麻烦，这是去年绿城没能录得好成绩的重要原因。”一位分析人士如是说。

　　大和总研发表研究报告表示，绿城中国2007年纯利较上年同期下降27%，低于普遍预期值17%，原因是一些高利润率的项目推迟入帐，如桃花源项目和玫瑰园项目。

　　绿城年报则称，因当地农民拆迁问题而影响开工的桃花源西区部分、规划设计调整而延误的舟山玫瑰园、桃花源南区一期部分、上海玫瑰园一期部分等4个项目没有按时完成，共计14万平方米。据了解，按照2007年初的计划，这部分项目可贡献利润有3亿多元人民币。

　　寿柏年在业绩记者会上承认，绿城的投资型物业较少，去年落成了两家酒店，但不属于结转面积，这对于利润率增长有一定影响。

　　“绿城以前项目都是集中在杭州，2007年大力开拓上海等城市，利润率下降是在所难免的。”上述分析人士指出，要在不熟悉的市场尤其是上海这类竞争激烈的市场获得高利润率相对来说比较困难。

　　土地困局

　　对于长期依赖银行资金的中国房地产企业来说，资金紧张也许在信贷从紧的2008年会是一个共性。

　　用“激进”来形容绿城在2007年土地市场上的表现一点也不为过。5月30日，绿城联手葛洲坝、康居投资，砸下34.9亿元，一举拿下杭州钱江新城17号地块，楼面地价高达11759元/平方米；6月21日，群雄逐鹿的上海土地交易市场，绿城豪掷12.6亿，从万科、金地、龙湖、华润等大鳄口中夺下大热门D1地块；次日，绿城又出价14.2亿元，投得总建筑面积45万平方米的浙江省绍兴县城柯桥综合性地块；11月，绿城总作价约16.78亿元，成功投得位于江苏省南通市城市新区、浙江省绍兴市区的两块优质住宅用地，增加土地储备约33.5万平方米；12月24日，绿城斥资5.18亿元，投得浙江北部长兴县城的一幅商住用地，此地的总建筑面积为32.56万平方米。

　　据绿城人士透露，2007年绿城买地的应付款项为160亿元人民币，目前尚有50亿元未支付，其中今年内须支付40亿元，其中合作公司承担10亿元，绿城实际上要缴付的是30亿元。

　　房地产业资金密集的特性注定了房企对现金要求极高，与加速土地布局相对应的是，企业财务压力也同时增大，这些困在土地上的资金无疑将成为绿城继续快速奔跑的“软肋”之一。

　　合生创展07年购置土地，直接导致公司向银行借贷总额达到81.91亿港元，较2006年的34.21亿港元增加了72%；无独有偶，去年“一气”收购20幅土地，使名下土地储备增加至2620万平方米的富力地产，也面临着高负债率的质疑。为此，富力地产当家人李思廉在公开场合表示，未来两个月内暂没有购入新土地储备的计划。

　　同样有所表示的是宋卫平。豪气地声称“绿城已经习惯了高价拿地”的他早前称，由于市场情绪存在不确定性，今年公司可能放缓在内地的购地步伐，而专注于开发已有土地。同时，宋卫平在2007年年终接受相关媒体的采访时表示，绿城在2008年将不会拍地王，该论调恰恰与万科王石的论调相应。

　　回笼资金

　　一方面加快销售速度以完成现金回笼，一方面对增加土地储备持谨慎态度，采取“开源”、“节流”两相并举的房企并不在少数，绿城也加入其中。

　　据瑞银报告，在市场一片低迷的境况下，绿城至4月中旬锁定预售额24亿元，占全年计划的85%。而又有消息称，截至4月20日，绿城已完成46.5亿元的预售额，其中宁波和杭州项目，已经回款20亿元人民币。

　　“这显然是以降价姿态迎合市场带来的。”有人士指出。在万科拉动的上海降价风潮当中，首先站出来与万科搭档的正是绿城。

　　在该人士看来，绿城在上海的百合公寓声称均价从6500元/平方米降至6300元/平方米，但实际上，在2007年11月，百合公寓均价在6100元/平方米。“摆出了降价的姿态是一个原因，其次，与绿城在各地的大力推广也有关系。”该人士称。

　　仔细观察多家房企业绩报告不难发现，销售即将交付建筑面积增加和物业售价上涨迅速，是推动各大房企毛利和总收益增幅明显的主要原因。但是，需要指出的是，在今年货币政策紧缩和观望气氛浓郁的市场态势下，销售回笼是否能够如企业所愿，从前景来看并不乐观。

　　早在今年1月，花旗就曾在报告中指出，由于绿城主要市场为杭州，市场参与者愈来愈多，再加上政府不时引入新措施调控过热二手市场，均对绿城中国添加压力。

　　而在标准普尔对绿城的分析则是，相比于万科及碧桂园这样以快速开发模式的企业，绿城的土地成本是最高的。但与万科、碧桂园不同，绿城对产品的利润率的要求是三个企业当中最高的，因此绿城可能受市场影响最大的。

　　在市场看来，绿城一直秉持的“高价买入，以更高价卖出”政策，在市场紧缩尤其是投资性需求被压抑的时候，其本身较弱的价格弹性将会明显抽紧其财务状况。而地产竞争激烈的非常时期，绿城能否如愿完成200亿元的销售额，目前尚不得而知。