“粮荒”时代的“爱情”

来源: [观点网] 时间: 2008-04-27 15:27

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　　在很多国际投资人士眼中，现在是进入中国内地房地产市场的最好时机。因为货币从紧政策、融资渠道受阻以及市场预期不明，大量房地产公司陷入资金困境。事实上，与外资合作，已成为许多内地房地产企业不得不进行的秘密工作。但不可否认的是，“粮荒”时代的“爱情”，具有先天的不平等性，婚姻的前景也会因此充满变数。

　　故事一：置信恩仇录：“粮荒”时代的“爱情”

　　4000万元中介费，令昔日的“媒人”反目成仇，大揭内幕。两个被查封的账户，又透露出怎样一段苦涩的隐情？

　　北京东方高圣公司将成都置信集团告上法庭，索要4000万元中介费，此案由四川省高院受理，即将开庭。但随着案情的发展，故事的另外一个版本渐渐浮出了水面。

　　两个账户背后

　　2005年4月17日，急于引进资金的成都置信集团邀请知名投行——北京东方高圣公司作为该公司唯一财务顾问公司，专门负责为其引进战略投资者，协议有效期为一年。

　　2006年4月25日，成都置信与新加坡凯德置地达成合作协议，双方合资成立四川置信凯德，迄今为止实际合作资金在10亿元以上。

　　北京东方高圣公司按照当初与置信的约定索要4%中介费(约4000万元)未果后，于今年年初诉诸法律。该案件由四川省高院受理，即将开庭。

　　但是当四川省高院按东方高圣的申诉查封了置信的两个常用账户后，令人意外的情况发生了。这两个账户上剩余资金不过几十万元。

　　“虽然不排除置信通过旗下子公司转账的可能，但一家知名地产集团公司的常用账户只剩几十万元，这是极不正常的现象。”在成都天爱地产顾问机构副总裁何欣看来，置信在刚刚结束的成都春季房交会上，一口气推出12个项目，加速推盘、回收资金的意图很明显，这家开发商正在与市场赛跑。

　　此前，作为财务顾问的东方高圣，曾对置信的资金进行过全面尽职调查，对置信集团的情况自然心知肚明。

　　与此同时，置信董事长杨毫正在就引资问题与美国基汇资本进行艰苦的谈判。资金链的难题似乎已经火烧眉毛了。

　　另一种冒险

　　与许家印等人由于四处圈地而手头趋紧的情况不同，热衷于“官民合作”的成都置信董事长杨毫，在本地扩张时就已经感受到了资金压力。

　　时间上溯3年，彼时，成都置信以400万元原始资金占股40%的形式进入成都彭州城投，撬动彭州新城开发。但根据协议规划，仅彭州新城建设就需要融资约40亿元。几乎同一时期，置信以400万元左右入资成都青羊工业集中发展区，以占股38%的形式撬动66亿元工业园区开发项目(这个项目至今招商不顺)。置信与温江区政府合组公司，开发以“欧亚花卉风情”为主题的“国色天乡”和“西部新城”，据说总投资约10亿元。在此之前，置信与成都武侯区政府达成协议，开发总投资达13.6亿元的西部鞋都工业园。这些无一例外都是政府项目。

　　“与政府合作做项目，风险虽小但利润空间有限，往往开工项目众多，且易受政策变动影响，从而导致资金短缺。”一位置信前核心员工向记者表示。

　　据东方高圣相关人士透露，三四年前，成都置信的资金形势就非常紧张。当时的成都置信在房地产和汽车等多个领域大幅度扩张，随着宏观调控开始，成都置信急于通过股权投资或者过桥贷款等形式维持企业的资金链。“情急之下接受了4%的成功佣金，而投行成功佣金一般仅在2.5%左右。”这也为日后东方高圣与置信反目成仇埋下了祸根。

　　2005年11月26日，成都置信与凯德置地在重庆万豪酒店举行的“京渝地产商高峰论坛”上一见钟情。经过成都——新加坡的多番往复后，军人出身且年纪相仿的杨毫与凯德负责人林明彦、廖茸桐等在2006年4月25日结盟：置信出地600余亩，凯德出资，筹资7亿元组建四川置信凯德，双方各占股50%。

　　“鸡头”与“凤尾”

　　“面对动辄数十亿的拍地价格，本公司几乎不敢举牌，作为一个地方龙头房企，我觉得我们是被羞辱了。”杨毫曾这样解释扩张中的资金窘境带给他的心理压力。

　　而与凯德置地联姻后，置信凯德通过竞拍及摘牌形式获得了超过1300亩土地，成都置信本身也开始频频现身土地拍卖会，并有数起成交案例。置信在去年11月30日拍下的两宗土地就价值3.76亿元，最高一宗土地价格为每亩2400万元。

　　傍上大款的成都置信，于去年8月也首次跨出四川，在重庆渝北新区“圈地”近万亩，预计总投资100亿元，开发旅游地产项目。

　　在杨毫看来，作惯了“鸡头”的内地开发商，有时候也可以考虑作凤尾。“因为凤载着你四处翱翔，她在前面飞，你在后面看世界也是一种成功。”

　　然而，即便是跟着凤凰看风景，不同的心情所感受的风景也不尽相同。

　　据熟知置信引资内情的人士透露，在置信引入东方高圣担当财务顾问之初，双方的初步意向是引进股权投资或过桥贷款，并在一年之内速战速决。但愿望和事实往往背道而驰。

　　“除了合作开发的利润分成外，置信并没有得到凯德一分钱。深谙中国地产资本市场的凯德置地，一方面借地方龙头房企之力顺利进入当地市场，另一方面仅进行项目合作，显然这样更具备灵活性，也为今后的退出留有余地。”何欣认为，置信引进凯德后，除了赚得好名声外，并未对其迫在眉睫的资金压力起到多大的缓解作用。

　　“婚姻”换“面包”

　　“各自利益诉求不同，所达成的合作效果也不尽相同。”成都置信一位高管承认，置信和凯德达成的合作，双方都有相当的自由度。“凯德借机进入四川后，先后独立取得多宗土地进行其擅长的商业地产开发，而置信不仅取得了好名声，更取得银行的信任，借机筹资拿下包括成都红牌楼地块在内的数宗土地。”

　　但如今的形势是，内地房企寄希望于引进境外资金全面解决“缺粮”的问题，而大多数境外资金只看重这些房企的优质资源，希望低价收购或者联合开发。两者之间诉求不尽相同。

　　当前度财务顾问东方高圣“发现”置信集团的账户“异常”时，置信掌门人杨毫正四处奔走，谋求以“二婚”的方式来解决粮草问题。“置信今年需要支付的土地款都将达数亿元。”东方高圣相关人士透露。

　　“由于各种内外环境的变化，我们都是采用自己的团队与对方在谈，以省去中介环节，加快引资步伐。”成都置信上述高管向记者表示。但他承认，关于与美国基汇资本的具体合作形式，双方还存在分歧。

　　实际上，据记者了解，成都置信先后与通用公司在内的至少4家欧美知名公司和投资机构有过深度接触，但由于沟通不畅，都是只开花不结果。置信与美国基汇资本也接触了许久，但何时再度步入婚姻殿堂尚难确认。

　　放眼如今的房地产业界，像成都置信一样面临资金困局者不胜枚举。

　　据相关资料显示，2007年，全年全国土地出让金收入约1.2万亿元，有数千亿元土地出让金需要在2008年缴齐。恰逢此时，境内外IPO融资途径突然收窄，国内银行对开发贷款几乎叫停。内地开发商在引进境外资金时所持有的筹码也大不如以前。

　　“在2005年之前，海外开发商和基金进入内地可在注册资金的基础上放大3倍进行投资，2007年变为2倍，而去年12月1日新的限外令出台后，进行住宅开发的只能是按1倍进行投资。”上述置信高管称，这将加大内地房企引进海外资金进行战略投资的难度。

　　记者注意到，近日雷曼兄弟以2亿美元入伙融创地产，主要方向已瞄准受限较少的商业地产。而3月中旬，美国雷曼兄弟入股中铁二局(600528.SH)曲线进入中国房地产市场时，是得益于国资委鼓励央企引进战略投资者的政策。

　　在刚刚结束的2008年博鳌论坛上，潘石屹表示：“面对诸多压力，房企能未雨绸缪，对于克服今年的资金困难很有好处。最怕的是开发商不承认自己资金上遭遇的问题，掩耳盗铃，讳疾忌医。”

　　故事二：东塔奇遇记：不得不防备不得不依靠

　　4月初，在公示了将近两个月后，广州市政府终于定下珠江新城东塔的招拍方案。尽管方案自始至终都在强调政府的控制，但外资介入也许是东塔如期完工的唯一指望。

　　前倨后恭

　　“参与竞买的企业必须具备境内外商业(包括写字楼，不含住宅)房地产开发成功经验，而且，从2005年起，需连续3年总资产、净资产分别达130亿元人民币以上和40亿元人民币以上，同时具有海内外发行股票或贷款等融资能力和渠道。”

　　广州市政府为珠江新城东塔定下的招拍方案如此之苛刻，以至于不少对此项目有浓厚兴趣的开发商只能望而却步。其中就包括在商业地产领域不乏成功经验的瑞安和金茂集团。“恐怕广州市政府已经心中有数了，才会定下这样拦截式的条件。”某国内地产集团开发部负责人略带酸味地表示，此前该集团也有意入主东塔。

　　珠江新城双子塔一直是广州市政府最重要的城市规划之一，它的目标是成为广州未来30年的城市名片。直到今日，政府内部依然有人建议把东塔建成700米高的世界第一高楼。正是在这种期待之下，广州市政府不得不严阵以待。“其实政府也挺矛盾的，如果依靠外资开发该项目，一方面要考虑政治成本(中央的房地产限外令)，另一方面能否控制好外资也是一个重大问题。”一位接近政府内部的知情人士表示，“刚开始，政府是倾向于依靠可控制的地产商开发该项目。”

　　3年前，珠江新城西塔的拍卖就明显表露了政府的这种态度。当时包括香港新鸿基地产在内的一系列港资都有意参与西塔开发，但政府倾向于与当地政府关系密切的国有房企——城建集团。在得知政府把西塔内定给城建之后，新鸿基在招拍当天开出了“零地价”的无声抗议。最后项目还是花落城建集团。但在此后西塔的开发上，国内地产商实力不足的问题逐渐显现。在城建高层卷入一系列司法案件后，西塔的开发资金开始出现问题。“在政府的默许甚至铺桥搭路下，新鸿基介入了。”知情人士透露，在去年底珠江新城西塔的开发商就已变成新鸿基与城建的联合体。

　　唯一指望

　　到了今年东塔招拍，市场环境发生了极大变化，国内地产商的境遇一落千丈。所以“政府的招标不得不带有明显的倾向性，政府希望应标者具有国际背景。”世邦魏理仕投资部副董事严思慧表示。此前高调表示有意参与东塔招拍的主要有三大开发商，富力、恒大与城建集团，但三者都面临着沉重的资金压力。富力今年的A股回归计划受阻，融资乏力。董事长李思廉表示要“拼命卖楼”回笼资金。恒大香港IPO受挫，只能通过四处寻找合作伙伴聚集资金，一方面通过私募，向国际机构投资者便宜出卖股权，另一方面与三大销售代理商合作，并从其中的一家——易居中国获得了1亿美元的“保证金”(其余两家未有出资)。而与广州政府最为密切的城建集团虽然在资本市场四处融资，但情况同样不容乐观。不引进实力相当的海外地产商，所谓“地标”只能是一句空话。

　　但如果把宝都押在外资开发商身上，“政府也缺乏安全感”，上述内部人士表示。所以“中外联合体共同投标，中标机会大一些。”严私慧也认为，上述三家开发商正纷纷连同外资筹设项目公司。外方对此项目也显示出巨大的热情，据透露，城建集团与新鸿基联合建立的开发公司已进驻珠江新城办公。

　　东塔的故事并非个案。去年7月金地集团曾为它在天津的项目引入荷兰国际投资管理公司(ING)基金，当地政府曾以金地事前无知会为由，拒绝该基金的进入。但到了今年4月，情况发生转变。金地集团在本月17日与天津河东区政府签订协议，开发一个价值23亿元的项目。据金地内部人士透露，项目将很可能引入外资基金合作开发。

　　这样的案例似乎显示着此阶段地方政府的某种尴尬：一方面是政府大张旗鼓的限外令，但另一方面，在一些大型项目上却不得不更多地依靠外资。

　　背景篇

　　不能说的秘密

　　与国外资金合作，成为国内房地产企业最近不得不进行的秘密工作。几乎每一个大型开发企业的战略合作伙伴中，都能找到外资机构的身影。

　　其中最为高调的要数金地集团。3月，金地集团宣布与瑞银集团(UBS)展开多方面合作，此前金地已经和荷兰ING房地产基金有过合作；另外万科也与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)合作密切；上海复地集团的合作方包括北欧投资机构SEB、ING。

　　对于中国楼市近期的低迷，外资并不避讳。不少外国投资者把此时看做进入中国内地市场的最好时机。投资研究机构ChinaVenture在4月7日披露的一份研究报告显示，今年一季度，房地产成为私募股权基金的重点投资领域。

　　不少国外专事房地产投资的基金也看好中国内地市场。ING在3月份宣布了一项新的房地产基金计划，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。在他们眼中，中国内地市场受美国次级债危机影响较少，市场活跃因素依然强劲。

　　有人星夜赶科场，有人辞官归故里。就在外资兴致勃勃、伺机而动之时，国内的地产大鳄却把目光转移到海峡对岸。

　　4月21日，包括冯伦、潘石屹、李思廉在内的国内六大地产巨头奔赴台湾考察，一时间引起两岸政经人士的众多猜度。其实，内地地产商对台湾房地产神往已久。去年年底，以王石为首的中城联盟就选择在台湾开例会。

　　根据台湾针对920位内地企业界人士所做的调查，两岸如果政策确定开放，将有近七成的人有高度兴趣来台湾投资房地产。而且有34%的人士最感兴趣的是房地产土地开发。潘石屹对自己台湾之行的解析是：“这是重新出现的一块处女地。有同行告诉我，台湾的房地产市场非常低迷，我觉得正是在低迷中才有机会。”

　　实际上，这还是“鸡蛋不要放在同一篮子”的逻辑。“的确，现在是国内房地产业的黄金20年，但也是各种政策风险最多的阶段，一不小心就可能全盘皆输。”碧桂园掌门人杨国强私下的表述也许最能代表行业心声。

　　于是，“进来者”是不愿错过任何机会，“出去者”是不想吊死在一棵树上。无他，商人尔。