金融街年报：自持与扩张平衡中稳进

来源: [观点网] 时间: 2008-04-25 00:51

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　　自持加扩张的规模加大，同时出售物业释放现金流压力，金融街这个太极拳打得不错。

　　日前金融街发布公告，作价23亿将金融街F3项目即金祺大厦出售给光大银行。而在这条公告发布不久之前，金融街公布了其2007年年报，年报中提到“加大京外项目的投资开发”，“自持物业经营成为公司新的利润增长点”。

　　自持加扩张的规模加大，同时出售物业释放现金流压力，金融街这个太极拳打得不错。

　　自持物业

　　金融街控股股份有限公司拥有北京金融街区域的独家开发权。金融街地区是“中国的华尔街”，是北京自上世纪90年代在西城区建设的金融功能区，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，也聚集电信、电力、保险、咨询等产业。其中包括我国国家最高金融监管机构的“一行三会”(人民银行总行，银监会，保监会，证监会)，三大国有商业银行总行(工商银行，建设银行，中国银行)，两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)以及高盛、摩根、UBS、花旗银行、汇丰银行等多家世界著名的金融企业。

　　这样一个地区的商用物业开发和持有，无疑需要大笔的资金流做保障。在十余年的发展中，金融街控股股份有限公司由单纯土地开发转型为房地产开发并持有优质物业，由区域开发商转变为全国性的开发商。总资产规模更是有大幅增长，成立之初为2000万元，但其2007年年报显示，金融街截止2007年底的总资产已达到138.66亿元。

　　总资产增加的同时，利润总额也在逐年上升。年报显示，2007年金融街的利润总额为11.19亿元，较2006年的8.01亿元上升了39.67%，而2006年的利润总额较2005年的6.2亿元也上升了29.19%。金融街持续增长的态势不减。而利润增长的来源，主要为房产开发、物业租凭和物业经营。报告期内，公司实现房产销售面积约22.3万平方米，实现销售额约37亿元，占公司营业收入比例约为88%。

　　金融街持有的出租物业包括金融街购物中心、C3四合院、金树街餐饮、嘉年华大厦及金融街区域部分写字楼和产权车位等，合计建筑面积约为21.86万平方米，实现营业收入1.4亿元，占公司营业收入比例约为3%。

　　自持物业包括丽斯卡尔顿酒店、金融街公寓和金融家俱乐部，合计建筑面积约9.8万平方米。目前，自持物业还属于开业初期，2007年的销售费用为8910万，比2006年的3405万增加了161.66%，费用加大的原因就是，推广费较大。

　　在报告期内，金融街在北京金融街区域的自持物业全面开业，金融街的酒店、购物中心、公寓、餐饮和写字楼开业面积超过30万平方米，实现经营收入约3.1亿元，占营业收入比例超过7%，较去年同期提高了5.1%。很明显，目前，还没有到自持物业的收获期。

　　但早在2005年，金融街董事长王功伟在接受采访时曾表示，“做房产开发业务，现金流大进大出，波动性较大，容易导致公司业绩的不稳定，今后我们会留下一些优质物业长期持有，以此获取稳定的租金收益。”在2007年年报中，金融街就明确提出“自持物业成为公司新的利润增长点”。

　　京外开发

　　在提出新的利润增长点“自持物业”的同时，年报也提到，金融街除进行北京金融街的房产开发、房屋租凭和经营管理外，还不断加大对北京金融街区域以外重点城市房地产业务投资和开发。

　　年报显示，2007年金融街的营业收入有95.89%来自北京，净利润95.01%来自北京。但金融街现在，已经不满足于在北京的发展，期望全国扩张。目前，金融街在京外成立的子公司分别在重庆、南昌、惠州、天津。报告期内，重庆公司实现净利润2260万元，南昌公司实现净利润1437万元，惠州公司亏损1249万元，天津公司实现净利润850万元。

　　金融街在天津的项目有津门和津塔两个，属于商业地产。另外在惠州和南昌的住宅开发面积约250万平方米。津门和津塔位于和平路商业街北侧，总建筑面积54万平米。天津项目的建筑形态与金融街区域原有项目不同，单体规模较大，津门和津塔项目高度分别为130米和330米，将成为天津的地标式商业项目。津门规划建筑面积20万平方米，主要业态为公寓和酒店，预计公寓部分2009年结算，酒店部分2010年正式运营。津塔项目总建筑面积34.4万平米，其中写字楼部分21万平米，占天津市2006年写字楼全年销量的56.6%，资金的快速回笼存在一定难度。

　　从金融街在京外的扩张项目来看，金融街还正在进行由单纯的商业地产开发商向综合运营商转变，同时，也开始介入住宅开发领域。年报在提到2008年公司的主要任务时，明确表述了“在全国重点城市，选择成熟区域的核心地段拓展新的商务综合体项目。”目前金融街的项目储备，京外已占大部分。金融街项目总建筑面积约为499.7万平方米，其中北京90.4万平方米，占18%，天津58万平方米，占12%，重庆75.3万平方米，占15%，南昌49.0平方米，占10%，惠州230万平方米，占45%。

　　金融街的发展规划是出售物业和自持物业将并行发展，预计2010年金融街自持物业规模达到100万平方米，但是，这将对金融街现金流构成一定压力。

　　出售金祺大厦，金融街表示，这是2008年经营工作取得的重大成果，如上述项目在2008年实现竣工结算，该项目产生的收益将记入公司2008年净利润；如在2009年实现竣工结算，该项目产生收益将不能记入公司2008年净利润。