陈真诚：王石和潘石屹打着同一算盘回收资金是目的

来源: [观点网] 时间: 2008-04-24 11:24

致信编辑

打印

评论

　　王石与潘石屹的“百日剧变论”的舆论运作及行为方式及动机追求上堪称异曲同工。

　　2007年，自万科董事长王石抛出“泡沫论”以后，包括“拐点论”、“三、四以后再买房论”在内的系列“王石语论”相继鱼贯而出。万科这家全国最大的房地产企业于是一度相继在深圳、广州、北京、上海、长沙、东莞、成都、武汉、杭州等地房地产市场的带头降价促销，用实际行动来进一步践行、证明王石的“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”，进一步掀起了中国房地产市场的惊涛骇浪。

　　相比于颇具争议的、遭到众多批评、指责的“拐点论”等系列“王石语论”而言，万科降价对房地产市场的影响力更大、更实际，不少企业因无法抗拒万科刮起的降价风而只得纷纷跟随。有人说，王石是在炒作而“为了赚取舆论”，也有人说王石对房地产行业不负责任。有人说，“一将功成万骨枯”，万科很自私，率先降价是为了获得自身楼盘的率先销售，而加速了房价下降，造成其他企业的销售困难。也有人说，万科遭遇了资金困境，降价是为了解套楼盘，尽快回笼资金，缓解资金压力。潘石屹早前一度坚决反对“拐点论”、坚持“无拐论”，其关于王石的“拐点论”和万科在“拐点论”旗帜下的带头降价“是为了给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”的观点一直没有改变过。潘石屹表示，如同彩电行业之前所经历过的“清理门户”一般，万科在越来越多的城市发起降价行动，是其利用自己的影响力在市场上清理门户。

　　由于有潘石屹的加入，由于有潘石屹对王石“清理门户”的指责，随着房地产市场在此起彼伏的降价声中逐渐变冷，舆论上关于王石的“拐点论”和万科带头降价的争议更加风生水起。

　　3月20日，房企恒大IPO未成而搁置。3月21日，潘石屹快速高调祭出被舆论称之为“新拐点论”的“百日剧变论”。其后，一直反对“拐点论”的潘石屹观点逆转，支持“拐点论”。后经几次反复，还是选择支持“拐点论”，

　　或也由于3月20日房企恒大IPO搁置的原因，万科也在第一时间做出了快速反应。万科于3月20日深夜发布了股票交易异常波动公告和2007年度业绩快报。3月20日，王石在香港接受记者采访澄清“拐点论”并于21日见报，以“媒体的误读”为理由修正“拐点论”。3月21日，万科公布了2007年度报告。

　　就在王石修正“拐点论”之际，3月31日潘石屹在接受《第一财经日报》采访时，一方面仍然坚持“百日剧变论”，另一方面又表示自己到现在仍不赞同王石的“房价拐点论”，观点再度180度大逆转。再其后，在4月12日博鳌亚洲论坛次贷主题会议上，潘石屹又反过来称同意王石的“拐点论”。潘石屹表示，在提出拐点论之初，他与王石的意见并不一致，认为王石过于悲观，后来他觉得自己的观点需要修正。

　　潘石屹凭借“百日剧变论”再此回到了舆论的最风头，其对于“拐点论”观点的几次变化，更增加了舆论争论的噱头。深谙观点营销推广、意见舆论传播之道的潘石屹，以智慧商人的敏锐，携其“地价拐点论”，站在另一居于舆论风头的“拐点论”肩膀上，用“百日剧变论”及时抓住舆论之牛鼻耳，推销自己的动机意志，在“指责”万科“是为了给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”的同时，也在“为给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”。其最直接的动机是什么呢？本文作者陈真诚在早期的文章曾明确分析指出，根据对众多资料、信息分析，潘石屹的眼睛是落在土地与地价上面：根据有关资料分析计算得知，碧桂园的土地储备至2007年年末约5400万平方米，恒大的土地储备至2007年年末达4580万平方米，富力地产的土地储备至2007年年末约3300万平方米，招商地产的土地储备至2007年年末约3300万平方米，万科的土地储备至2007年年末达2050万平方米，保利的土地储备至2007年年末达1007万平方米，金地的土地储备至2007年年末达近1000万平方米，金融街的土地储备至2007年年末也达400万平方米，而SOHO中国的土地储备至2007年末只有约120万平方米。

　　在博鳌亚洲论坛2008年年会举行的“对话房地产”会议上，针对任志强的“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速，房价还得像去年一样保持飞涨”的观点，潘石屹表示，2008年是中国经济不确定的一年，房价涨跌也因此捉摸不透。当任志强问及“你的意思是还得涨？”时，潘石屹立即回应说“这是你说的”，并明确表示，“我有一点方法论上不太同意任总的说法”，“所以要谈房价确实特别难”。潘石屹称，“如果是2008年房地产商缺钱，将巧妇难为无米之炊”。“在缺钱的时候，房地产业的日子不好过，但我们可以理性地调整，让我们的规模调整到适合的程度，困难就会度过”。由此可以看出，潘石屹明确反对任志强的“房价还得飞涨说”，依然坚持“百日剧变论”，只是用另一种说法表述了房地产行业将血腥洗牌、大批房地产开发企业将倒闭破产之意：2008年房地产调整将首先反映在行业的兼并重组上，那些有资金实力的公司将迎来发展的好机会。

　　王石在潘石屹明确反对任志强的“房价还得飞涨说”之际，也是在自我修正“拐点论”之后不久，4月17日，王石在中山大学岭南学院谈及企业家自我管理的时候，又再次主动谈起了“拐点论”。他说，“我理解的拐点是什么？拐点实际上可以理解成三个意思，一个是从大涨到大跌。第二个拐点是从牛市到熊市，从上升停止了开始逐步逐步地下降。第三个就是价格的理性回归，像疯狂上涨的局面会通过宏观调控，很明显的政策起作用，那是价格理性回归”。王石称，企业家首先是自省自律，比如说去年年底关于拐点的问题，他只是在说一个事实，他不是做一个预测，但发现同行不这样看，他们认为不应该到拐点。如果是这样的话，一方面老百姓买不起房子，另一方面不愿意降价，这个市场是不会健康的。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚认为，王石对“拐点论”再次进行了“修正”，否定了其于3月20日在香港接受记者采访时所称的“拐点论”是媒体的误读一说……

　　可以说，且不论是否有意互动，同为大房地产开发企业的代表，实际效果上是一唱一和的潘石屹(代表其SOHO中国公司)和王石(代表其领导的万科公司)的根本目的一致，背后动机一致：通过舆论和行为影响，制造有利于达成自己目的的市场气氛，影响房地产预期，进而影响土地市场预期，促使二手土地地价下降，以便能用手中握有的资金，用尽可能低的地价收购到足够的理想二手地，或能在与土地持有者合作开发时占有尽可能大的优势、获得尽可能大的利益。

　　王石抛出“拐点论”，万科践行“拐点论”而相继在多个城市的多个楼盘降价促销，是按照对未来房地产市场走势、房价走势、地价走势的判断，有策略、有计划、有目的地执行基于判断而采取经过深思熟虑设计的企业竞争策略，逻辑严谨，计划周详，准备充分。本文作者陈真诚认为，其动机，可能不只是在炒作而“为了赚取舆论”、“为了缓解资金压力”来的那么简单，不只是“为了给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”来得那么笼统，也不只是为了解套楼盘快速卖房来的那么单纯，而是为了在促进行业“洗牌”时能通过土地市场获取尽可能大的利益，尽管万科一直强调秉承“快速开发、快速销售”、“快速周转、快速发展”策略。万科巧借目前房地产市场实际情势之势，利用王石和企业自身对市场的影响力，从房价这个目前房地产市场上最敏感的元素入手。市场上的同行，难以抗拒，或许只能跟随或效仿降价。万科的手段很高明，方法很策略。既不违法，也不违背道德准则。万科通过降价，在抢得先获得销售优势的同时，加速行业“洗牌”，以获取更多的市场竞争优势和更大的市场份额。这个目的，或已经很明确、很直接，也很容易被大家看到。而其深层次的动机，或应是为了打击地价预期，促使二手土地地价下降，以便能用尽可能低的地价收购到足够的二手地，或能在与土地持有者谈判合作开发时占有优势、获得尽可能大的利益。万科的这一动机，居于万科表面行动及行动之表面目的的另一面：眼睛直落在土地与地价上。

　　从以上分析可以看出，王石与潘石屹的“百日剧变论”的舆论运作及行为方式及动机追求上堪称异曲同工。

　　众所周知，在目前，地价预期很明显是根据房价预期走。如果房价走势是继续大幅度上涨，那么，地价必然跟着大幅度上涨。这已被近年来的事实所证明了。而相反，一旦房价走势逆转不再是上涨，那么地价走势必然跟着逆转不再上涨。土地是房地产生产所必须的最主要原材料，土地交易居于房地产生产、房屋交易的前端，所以，当房价走势预期下降时，大量持有二手地者就想趁高位抢着抛售土地，地价就会率先以比房价下降幅度更大的幅度下降。也正因为土地是房地产生产所必须的最主要原材料，那么，希望购买土地的房地产开发商，则希望二手土地地价降得越低越好，以降低土地成本，或在与土地合作时能争取更多的优势，以获取更大的利益。

　　事实上，由于多种因素的作用，近年以来，大量的土地已经囤积在不同的企业手中。如今，政府开始推行住房保障制度，土地政策日益严格，这就意味着，一方面将来企业想囤积土地没那么容易了，另一方面又会有大量的二手地将从囤地企业的口中吐出。这样，目前不但会有大量的二手地待卖，而且很有促使二手地地价下降的可能。对于这些，对于土地市场上的商机，同样深谙市场营销和舆论传播之道的王石和潘石屹都看得清清楚楚。只是，王石比潘石屹拥有万科目前有许多在售或将售楼盘这一竞争筹码，更深知在目前的房地产情势下在价格上做文章是十分关键，认定在大多数房地产企业还不愿意降价的时候万科率先降价能获得相对销售优势，于是，万科便从降价中发现了机遇，领先降价，以获得企业的竞争优势、发展优势。