瑞安年报解读：土地之殇

来源: [观点网] 时间: 2008-04-22 23:38

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　　但旧城改造所涉及的拆迁问题给瑞安房地产的项目进度带来了大量的不确定因素。这也是瑞安难以控制销售的一个重要因素。　　

　　有消息称，日前瑞安正在进行新一轮路演。路演的具体目的尚不知晓，但有分析人士认为瑞安可能是在境外再融资。

　　17日，在瑞安的业绩报告会上，罗康瑞直言，公司近日融资出现困难。对于融资成本的增加，罗康瑞颇显无奈，说是没有办法。

　　在瑞安房地产业绩报告发布次日，瑞银、摩根士丹利与麦格理等国际投行纷纷调低了瑞安房地产的目标价格。有分析人士认为，瑞安融资出现困难更多的因素可能在于其在2007年递交了一份并非出色的业绩。事实上，在瑞安业绩报告中，2007年瑞安的收益当中，有8.7亿来自把部分土地转让给策略合作方。

　　显然，瑞安在17日公布的2007年全年业绩当中，未有理想的预期。

　　罗康瑞的保守

　　事实上，瑞安房地产在过去两年的拓展土地储备的步伐惹人瞩目，其出沪之后，现有在大连与亿达合作，投资150亿建设大连软件园。随后进入武汉、重庆、佛山等地。尤其是去年拿下佛山地王，被认为是瑞安在2007年意图有所为的一个重要看点。

　　然而，在2007年业绩发布会上，罗康瑞却指指在当前内地打击囤地的情况下，今后将继续出售未必运作的土地，但不预期价量。而在2007年，瑞安房地产的相关收益当中，有8.7亿来自土地权益转让。

　　因而尽管，2007年瑞安房地产纯利有数倍的增长，当香港媒体认为“主要动力来自出售土地权益、物业重估增值、联营公司业绩等非经营收益。”

　　2007年，瑞安房地产业务毛利按年跌14.5%至26.85亿元，营业额则跌3%。

　　尽管去年年底，瑞安先后在云南大理等地与当地政府签订协议，瑞安房地产的土地储备将再一次的有大规模的增长，但在业绩发布会上，罗康瑞似乎让人觉得他已经对对土地储备丧失了信心。

　　罗康瑞一方面坦诚异地房地产开发利润有限，另一方面又称上海的发展空间虽有，但受到各方面条件的限制，已经很难再有类似的大规模改造开发项目。罗康瑞认为太小的项目发挥不出瑞安整体规划，大规模开发的优势。如此情形之下，罗康瑞叹息：“上海新天地只有一个！”似乎对武汉、重庆等地的“新天地”系列全然没有了信心。

　　罗康瑞似乎在有意的显示自己在土地及项目开发上的稳重与保守。

　　土地拖累

　　事实上，即便是上海已有的发展项目，一切似乎并不顺利。2007年，瑞安房地产营业额下跌3%。瑞安方面提出的理由是决定将上海太平桥的翠湖天地第三期分期在2008年到2009年销售。

　　但显然瑞安决定将翠湖天地分期销售并非本来的意愿。

　　瑞安房地产业绩报告显示，翠湖天地第3期(第113号地段)的建筑工程正如期进行，其中1、2、9及10座的上盖业已平顶，内部及外墙装饰工程正在进行中。部份单位的预售将于2008年5月初开始。

　　但拟建造136700平方米的办公樓及零售商业的第126和127号地段的拆迁却并不顺利，进展较预期稍慢，2007年底仅有一半的住户完成迁置。

　　与翠湖天地项目相同，瑞安房地产在上海的另一个优质项目瑞虹新城进展亦不顺利。其中第四号地段与第6号地段到2007年底仅拆迁安置了1/3的住户。

　　瑞安的优势旧城改造。上海新天地就是最为典型的例子。旧城改造从上海新天地诞生伊始就伴随着瑞安房地产。从上海新天地到杭州新天地、再到武汉、重庆、佛山。瑞安的开发模式莫不如此。

　　但旧城改造所涉及的拆迁问题给瑞安房地产的项目进度带来了大量的不确定因素。这也是瑞安难以控制销售的一个重要因素。

　　似乎如此，2007年，瑞安房地产业绩报告中透入出的一个重要信息就是瑞安上市之后，其营业额与利润难以把握。

　　幸运的是，作为香港商人，罗康瑞显然善于把握负债。2007年瑞安房地产的净资产负债仅有20%。

　　但令人疑惑的是，如此低的负债率与高现金流，罗康瑞为何还要在境外融资呢？