专访拉吉夫·辛格：印度最大的开发商

来源: [观点网] 时间: 2008-04-21 23:18

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　　作为印度最大的开发商，DLF公司在这个国家持续的经济发展中有着很清楚的利害关系。

　　作为印度最大的开发商，DLF公司在这个国家持续的经济发展中有着很清楚的利害关系。如今，它已经建成了超过2,500万平方英尺的住宅、办公楼和零售商铺，还有超过4,500万平方英尺的建筑正在施工。但是，DLF的董事局副主席拉吉夫•辛格担心，印度基础设施的建设速度还不够快，难以使广大工人、购物者和居民们有效地从经济发展中受益。

　　DLF的命运总是与印度的成功联系在一起：在上世纪80年代初期，当辛格的父亲在德里郊外一条尘土飞扬的路上碰巧遇见了后来的总理拉吉夫•甘地(Rajiv Gandhi1)，并就城市发展问题进行了一番交谈之后，DLF公司再借东风。辛格坚信，国家的持续经济发展将对他的项目保持很高的需求。这种认知在今年6月DLF公司的股票首次公开上市时得到了证实——DLF股票募集的资金达到24亿美元，成为印度历史上规模最大的股票首次公募(IPO)。

　　辛格是DLF公司获得成功的主要推动者。在最近麦肯锡孟买分公司前资深董事Ranjit Pandit对他的专访中，辛格谈到了印度经济增长的制约因素以及他对DLF公司的抱负与期望。

　　问：最近印度经济增长的深层原因是什么？

　　拉吉夫•辛格：真正需要理解的是，这种增长是在基础设施严重不足以及其他因素限制下实现的。增长的种子早在上世纪90年代初期即已播下。但我认为，为了找到克服由各种条条框框和压抑约束形成的惯性的方式，我们大家确实花了很长时间。如果基础设施得不到相应的改善，我们是否能够保持这种增长速度就值得怀疑。考虑到商业领域中的机遇和人民的参与热情，可以保持7%～8%的增长率，但9%以上的增长就是一种令人惊喜的意外了。

　　当一个人去中国，他就会对印度与中国在基础设施硬件上的差距感到震惊。老实说，如果我们有中国那样的基础设施，以我们表现出来的那种努力和独创性，我们将有可能达到两位数的增长。世界上很少有总人口如此多的国家在我们这种基础设施条件下能够获得成功。如果能解决基础设施硬件问题，增长将会加速；如果这些问题得不到解决，就会有一个临界点，在达到该点之前，你的成就可以延续下去；但达到该点之后，增长将会减缓。

　　问：为什么印度在解决其基础设施问题上如此迟缓？

　　拉吉夫•辛格：首先，我们在开始时拥有相当不错的基础设施。而中国在“文化大革命”时实际上拆毁了它的基础设施，并有一个赶超的时期。或许正是因为他们是从一无所有开始，因此他们能够做得更好。由于我们开始时已经有了某些系统，因此我们的基础设施保持在一种落后状态。我们曾经是一个社会主义国家。我们从来没有意识到，我们缺乏足够的道路，因为我们过去不允许制造或购买足够的汽车。但如今允许人们购买汽车和乘飞机旅行，基础设施的制约作用就开始显现出来。以前这种需求受到控制，因此供给似乎并不是一个问题。现在需求已被释放出来，供应短缺在经济的每一个部分都变得显而易见。

　　另一个原因是，我并不认为有任何人曾经自觉地思考过应该做这件事还是不做这件事。过去并不认为基础设施问题有多重要，因为在15或16年以前，你在白天的这个时间在德里周围开车时，完全可以打瞌睡而不会撞到任何人。这个问题变得一天比一天严重。基础设施的增长率与汽车的增长率及产量、乘飞机旅行的增长率相比完全不匹配。事情就是如此简单。

　　问：目前政府正在做出足够的努力吗？

　　拉吉夫•辛格：我不愿意用“政府”这个词。有时政府可能会宣布一项举措，然后该举措会被法院搁置，或者被否决。我不想将政府或法院分离开来，更准确地说，它只是一个不允许某些事情发生的体系。这个完整体系过去没有、现在仍然没有调整到能够迅速提供基础设施。这个社会存在太多的政治自由、太多的合法权利、太多的新闻媒体。

　　与此形成对照的是，我最近在上海时，有一天曾经过公路边的一排棚屋；第二天，这些棚屋都被拆除了；第三天，就有一群人在地上铺了草皮并种上了树；到了第四天，他们就开辟出了一个公园。

　　在印度，他们首先要对每件事情都进行辩论。辩论并不一定是件坏事，但在这里，对每件事情的辩论都变得没完没了。时间都花在辩论上了，并且为了达成至少能被接受的解决方案，最终的创意变得平淡无奇。接着，不幸的是，某些人受到了影响，这些人会游说议员改变计划或延缓其执行。如果计划被改变，其他一些人又受到了影响，游说活动又再次开始。最后，事情闹到法院，法院很快就会发布禁令中止这项工作。

　　在所有这些流程中，新闻媒体也会卷进来。政府官员或其他提出创意的人会在舆论上受到批评，包括指控他可能并不完全正直诚实。他会感到困惑不解，为何自己要承受如此烦扰，于是决定不再介入。一般的解决方式是让法院来裁定，并且我们会尊重法院的裁决。到此时，这一流程才会结束，可以开始执行项目了，不过你已经丧失了大约两年或三年的时间。

　　现在又会发生一件有趣的事情。经过几年时间后，项目的成本已经发生了变化，因此需要回头找政府重新审批，整个流程又要再多花一年或两年时间。这样你就会丧失五年时间。我们规划的远景是今后的3～5年，而不是未来20年或30年，当我们的基础设施项目终于开始建设的时候，它已经过时了；到它竣工完成的时候，它将成为一种灾难。

　　问：如何才能建立这种体系？

　　拉吉夫•辛格：那是非常困难的，你必须要有耐心。我们大家都必须找到在缺少足够基础设施的条件下开展工作和实现目标的方法。当基础设施建成以后，事情将会有极大的改观。除此以外，我们并不奢望拥有高质量的基础设施。

　　但是，也有一些抱有很高期望的人(例如对于德里地铁)，我们已经为他们提供了一个方案。我们表示将帮助承担费用，修建一条通向电脑城(Cyber City)和印度商城(Mall of India)2的地铁支线。这笔花费将非常昂贵，但如果没有这条支线，大约30万人将无法方便顺畅地上下班，那将是一种灾难。我们最近提交了这一方案，地铁公司对这一提案审理进展很快。

　　问：需要建设的最重要的基础设施是什么？

　　拉吉夫•辛格：每个人都会从不同的视角来看这个问题。如果我们从印度人民需要什么的观点来考虑，那是一个问题。使每个人都能获得清洁饮用水是基础设施的一个至关重要的部分。它在削弱我们的增长吗？没有。如果我们是在讨论为了继续实现经济增长需要改善哪些基础设施，那就是另一个不同的问题。对这个问题来说，如果没有足够的交通运输基础设施(港口、机场、道路等等)以及充足的电力供应，经济增长就将受到严重的制约。如果在今后2～3年内不能解决这些问题，将会出现严重的短缺。

　　问：在基础设施建设中DLF公司将扮演什么角色？

　　拉吉夫•辛格：我们从完善的基础设施中受益，因为如果有了完善的基础设施，我们的定位就是建设质量更好、密度更高的开发项目。反之，当基础设施不充足和不可用时，我们是最大的受害者。我们在这里的角色就是与政府共同努力，推动基础设施的建设；在某些情况下，我们实际上是独立运作和自行开发。

　　我们还认识到，基础设施建设是一个巨大的机遇。迄今为止，我们从事基础设施建设是为了支持我们的房地产开发；但今后我们这样做则可能是为房地产创造机遇。我们正在将基础设施建设看作是为大规模房地产开发增加吸引力的一种方式。例如，我们已经与Fraport3公司联手合作，在全国实施一系列机场建设工程。我们准备对所有的政府询价作出回应，但更重要的是，我们将在不久的将来努力创造4～5个机场建设机会。这些机场也许不是大型国际机场，但今后也可能会逐渐扩大。

　　问：现在谈谈你们的核心业务(居民住宅、办公楼和零售商铺)，印度现在已经能够满足市场对这些面积的需求了吗？

　　拉吉夫•辛格：对于你所提到的这些细分市场(居民住宅、办公楼和零售商铺)，目前还存在严重的短缺现象。我们正通过混用建筑物的方式来应付这种短缺，如有些人可能会在学校的教学楼里开设办公室，或在居民住宅楼里开办小商店。但现在的市场正变得越来越有条理，消费者的要求也越来越高，并且对建筑面积的需求正在爆炸式增长。我预计，这三个细分市场每年的增长可能将会达到25%或更高，并且该行业正在快速发展，以努力满足这种需求。该行业受到监管问题的制约，但尽管如此，供给仍然在快速增长。我认为，如果在10年以内需求与供给能达到一个合理的平衡，我们的努力就见成效了。

　　问：土地政策是如何影响你们的业务的？

　　拉吉夫•辛格：T过去的土地使用法规4总的说来是武断的，相当不切合实际。在印度，我们都在抱怨地价太高，而且我们还不能有效地利用这些土地。法规不允许开发密集建筑群或高层楼宇，理由是这些建筑会加剧拥挤程度，并且基础设施也不能承受。政府觉得，建筑群最好是铺开几十公里。而我认为，应该允许建筑群有较高的密度并提供更好的基础设施。但是，我还看不到法规有改变的迹象。

　　土地限制法规5也有问题。在农村地区，印度独立后，他们希望土地掌握在农民手中，并废除封建土地所有制。当你实施大规模的土地成片开发时，你不得不使用许多个体农民的土地，而且必须获得政府的专门批准。虽然会有一些争议，但也并非完全不可能。在城市地区，土地限制法规是最近才实施的，并且留出了大片的冻结土地(必须经过法院批准才能开发)。孟买的城市灾难可以部分归咎于土地冻结，这些土地不允许被用于任何类型的生产性用途。

　　这些都是难题，但你在房地产行业看不到在电信行业或航空运输业能看到的各种政府举措。房地产是经济中一个非常重要的组成部分，但它在政府决策时被归入重要性非常低的部门。

　　问：在印度，经济特区(SEZ)(与中国的经济特区类似)也是一个争议不断的话题。

　　“你在房地产行业看不到在电信行业或航空运输业能看到的各种政府举措”

　　拉吉夫•辛格：有关经济特区的整个争议被夸大了，并且令人困惑，因为其中的两个问题被混淆成了一个问题。第一个问题是：经济特区政策好还是不好，是否应该允许其实施？我的回答是：这是一个好政策，应该允许其实施。另一个问题是有关创建经济特区需要征用土地的问题：政府应该强制收购个人的土地吗？补偿价格完全不切合实际吗？采用如此荒唐可笑的一种补偿机制，以至于一个人不得不将一生花在法庭上去努力伸张自己的权利——我不是指他的合法权利，而是指他的合法权利的一部分——是正确的吗？我对此的回答是：这是完全错误的。

　　收购土地的方式被完全曲解了。当我们公司从农民手中买地时，是完全按市场价格付款。你不能容许政府走出去以人为决定的补偿价格收购土地。私人部门必须以公平的市场价格收购经济特区计划占用的大部分土地，然后政府应该插手帮忙，从少数不愿卖地的农民手里买下土地，但应该支付相同的市场价格。我认为，这是今后应该采取的指导方针。只要农民得到了合理的补偿，这种方法在法院通常不会有麻烦。所有的争议和其他每一件事的根源都在于一个简单的原因：我们没有付够钱。否则，每一个人都会十分愿意卖地。种地完全不是一种有利可图的营生，撇开感情因素不谈，大多数人都宁愿把他们的土地换成钱，然后开始从事某些其他经济活动。

　　问：腐败是一个问题吗？

　　拉吉夫•辛格：腐败仍然是一个问题，主要在那些存在专断决策和缺乏问责的领域。这些年来，从曾经有一段时期腐败成为普遍现象，到如今腐败仅存在于那些需要特殊关照和审批的领域，情况已大有改观。作为一个组织，我们通过戒除贪念来抵御诱惑。我们既耐心又守规矩，我们不会面临那种困境。不过我确信，那些为我们工作的人在管理他们的日常业务时必然会面临某些困难的部分。

　　问：你是围绕独立的业务单元来组织你的业务，而没有采用一种更为综合的方法。你是如何权衡取舍的？

　　拉吉夫•辛格：当我们决定向全国发展后，我们感到需要更加专注。我们将自己的业务主要分为三个不同的细分业务：居民住宅、办公楼和零售商铺或商城。对每一个细分业务我们都进行了重组，以形成完整的独立资源。坦率地说，我们分享某些共同的人员、某些共同的技能和一份共同的资产负债表。但除此之外，每一个业务都是独立的。每一个细分业务都有独立的领导层。他们都遵循一个共同的方向，但他们每一个都有自己从A点到B点的路径。

　　主要的风险在于我们可能会重复配置资源。我们可能还会损失某些规模效益或者失去从所犯的错误和所取得的成功中学习的好处。但另一方面，业务已经变得如此之大和如此复杂，以至于我们受到以本地水平管理业务的能力和以高级水平融会贯通所有信息的能力的制约。它允许进行更大的授权。我们的员工并不觉得他们只是一台大机器上的小齿轮，而认为他们是对业务活动或项目中清楚而独特的各个部分负责。在增长的环境中，分离业务和提供比较大的关注范围是有效的。而在衰退和机会较少的环境中，这种决策可能就是错误的。

　　问：你将如何解决城市新生和重新安置贫民窟的问题？

　　拉吉夫•辛格：一般来说，现在人们都公认，我们的城市就是现在这个样子了，而解决方案是在主要城市以外兴建新的城市。当考虑修建城市基础设施时通常会有一种无能为力的感觉。政府不愿意或无能力有效征收财产税的部分原因是还有许多人非法居住在城市里。在某种程度上，这是一个政治问题，因为在德里、孟买和其他城市有大量贫民窟居民。政府一直不愿面对这一问题，因为这些贫民窟居民显然是大规模的选民群体。

　　这些城市也没有一个强有力的本地政府体系。在孟买和其他城市，缺少一个由代表城市市民的独立主体进行征税的系统。例如，孟买被认为是马哈拉斯特拉邦6的摇钱树，它带来财政收入，而这些收入被分配到了这个邦的其他一些地方，因为在孟买以外还生活着很多人7，这是需要在政治体制中考虑的问题。如果有一个对孟买具有更多管理职责的政府部门，这个城市就有可能从更多的再投资和税收系统的合理化中获益。

　　至于贫民窟的重新安置，要做的主要事情是贯彻执行所制定的无论哪一种政策，然后，评判其是否有效，并确定哪些部分需要修改。但是，很快又有人提出批评，我们不得不修改政策，而不是去执行哪些90%正确、10%不正确的政策。否则，在更好的政策出台之前，每一件事情都处于不稳定的过渡状态。孟买的贫民窟改造计划构思相当不错8。如果该计划能得到公正执行，就不会留下多少问题：80%的结果将会非常不错，其余10%或20%将存在某些问题。但实际情况是，贫民窟改造计划的执行几乎陷于停顿。此项政策并无问题，是一个很好的创意。

　　问：DLF公司已将许多外国合作伙伴带入印度，它何时将向海外拓展？

　　拉吉夫•辛格：我们正在等待机遇，而机遇可能会比预期的来得更快。在国外，主要有三种机遇。第一种是筹集资金。一旦我们在国际资本市场上变得更强大，我们为自己的项目筹集资金的效率将与别人一样高。第二种机遇是持有海外资产，当我们发现持有海外资产的回报比持有本地资产更具吸引力时，我们将会考虑这样做，而目前这一点尚不明确。第三个机遇是开发或学习。这可能是一个非常有价值的领域，或许可以与现在的合作伙伴或其他人联合开展工作。

　　我确信，在向海外拓展的过程中必然会遇到许多挑战。但是，坦白地讲，我还没有真正仔细地去研究它。对我来说，一个最大的挑战并不是使我们的眼光离开印度。如果印度继续以它应该采用的方式(它现在的方式)发展，我们就能够容忍国际项目带来的任何副作用，并采用一种在必要时可以止损的机制。我们能向海外发展并在印度保持我们稳定、可靠和不断增长的业务吗？这就是我不断追问自己的问题。当我有了清晰的答案并且存在机遇时，我们就将去做这件事。

　　作者简介：Ranjit Pandit是麦肯锡孟买分公司前职员。

　　注释：1、当时由拉吉夫•甘地的母亲英迪拉•甘地担任印度总理。

　　2、DLF公司在德里西南郊的Gurgaon的两个开发项目。

　　3、Fraport公司负责运营德国的法兰克福机场，并在世界各地有开发项目，包括德里国际机场的现代化项目。

　　4、土地使用法规对一块特定土地的开发类型(例如，住宅开发或商业开发)有限制。

　　5、土地限制法规对可能由一个人或一个企业拥有的一块土地的总面积有限制。

　　6、孟买是印度马哈拉斯特拉邦的一部分。

　　7、马哈拉斯特拉邦的人口约为1.06亿，与之相比，在孟买居住的人口约为1800万。

　　8、根据孟买的计划，重建地区的贫民窟居民可以获得一套225平方英尺的单元住宅。这些地区的剩余土地则在开发商(作为开发报酬)与政府之间进行分配。批评者指责说，尽管有规定禁止在10年内将这些单元住宅转售他人，但房主仍然可以轻而易举地将自己的新房子卖掉并重新搬回贫民窟居住。

　　本文译自：“Putting a roof over India: An interview with the country's biggest developer”