坚硬的稀粥：土地盛宴与低迷

来源: [观点网] 时间: 2008-04-21 23:21

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　　在现金回款减缓和银行信贷从紧的压力下，开发商们将越来越珍惜手中攥着的那些日显珍贵的现金。

　　“现在是政府和开发商都没有信心的时候，如果4、5月份再不能将市场抬起来，这种低迷可能会影响后市很长一段时间。”一位地产研究人士对观点网说，他尤其担忧的是各地青黄不接的土地市场。

　　由于楼市低迷导致的现金回款速度减慢，再加上银行信贷的逐步从紧，攥在开发商手中的现金越来越紧缺，这直接影响着房地产企业参加土地招拍挂的积极性。

　　正如上述人士所称，在各地公布了全年建设计划以及土地出让计划之后，首季土地市场的低迷无疑让政府会在其后的时间中加大土地推出量。然而，市场的不确定，07年大量土地的囤积，还有土地价格的高昂，都将是其后土地市场的制约因素。

　　低迷之后放量

　　进入4月，广州市国土资源局开始加大土地推出力度。广州开发区BSQ-D地块、DJ-2-2地块、KXC-J1-1等两幅商业用地、BSQ-E1等七幅工业用地相继推出，显示着广州开始走出土地出让低谷。

　　据统计，广州在第一季度仅完成6幅经营性土地的出让，总用地面积0.499平方公里，不到全年最低供地计划的两成。即使有恒大41亿元拿下天河区地王的刺激，广州市场还是一次又一次出现土地流拍的消息。

　　而杭州的消息则是，在断粮三个多月后，直到5月6日，杭州才将迎来春节后的首次土地出让。据了解，这次共将出让4幅土地，分别位于蒋村、和睦和滨江，总面积170亩。

　　而在2008上半年杭城土地推出计划中，原定推出的市场放量约为317亩，住宅用地面积在241亩左右，占到了76%之多。显而易见的是，相比于去年上半年1328.5亩的土地放量，2008年上半年推出的土地在面积上显然已经大大缩水。

　　就在这些首季陷入土地出让低谷的城市开始放量的时候，那些在一季度保持平稳的城市则继续着土地推出的计划。

　　受天津滨海新区概念的推动，一季度，天津市出让房地产开发用地共87块，面积达286.15公顷，建筑规模449.24万平方米。同比分别增长32.58%和98.02%。日前，从天津市国土房管局召开的2008年第一次经营性土地信息发布会上获悉，根据市场需求，规划环外环以内，新推出经营性土地358公顷，规划总建筑面积约864万平方米，其中普通住宅用地260公顷，占首次推出总量的73%，以进一步满足这一区域用地需求。

　　奇怪的是北京市场。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，今年一季度，北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平方米，规划建筑面积655万平方米；成交土地面积与规划建筑面积同比分别增长175%和309%。一季度成交的住宅及含住宅性质土地，平均楼面价已高达4628元/平方米，相比去年同期的3395元/平方米，增长36%。

　　而正当大家根据其数据质疑“拐点”之说时，从3月10日到4月13日，北京市土地市场一直处于“断粮”期，既没有新地入市，也无旧地交易。

　　好在4月14日，北京土地整理储备中心推出4块土地，这些土地规划建筑面积约69万平米，均以挂牌的方式出让，竞价起始时间也均在5月5日。

　　而更多来自于各地国土局的数据显示，5月将是一个集中推地的高峰。“政府和开发商都有搏一搏的想法，关键是市场是否答应。”某地产人士一针见血地指出。

　　主题词：流拍

　　如果是2007年的土地市场一直延续下来，恐怕谁也不会想到有如此多的土地会遭遇流拍的命运。

　　最为尴尬的是深圳。这个创造了房价上涨速度和“地王”出现频率的城市，在一片冷静之声中迎来了无奈的土地流拍潮。

　　流拍从去年年末开始。12月6日位于龙岗的2宗挂牌出让的11万平方米居住用地未能成交。12月17日，深圳市宝安区的三宗地块因为无人竞买而宣布流拍，这三宗地块合计占地面积近13万平方米，均为居住用地。之后不久，深圳市首次出让两块限价房用地也有一块无人问津。

　　更令人惊讶的是，深圳第一季度仅完成宝安区一块限价房用地的出让，其余推出土地全部流拍！直至4月8日，振业地产以2836元/平方米楼面地价取得一宗建筑面积逾24万平方米地块，结束了数月以来无地拍出的窘境。然而，同时存在的是深圳宝安、龙岗其他四块流拍。

　　犹如当初深圳房价引领全国一样，深圳的土地流拍潮瞬时在各城市蔓延。

　　2007年10月22日，江苏常州共推出了九宗土地，其中两块流拍，六块以底价中标；12月6日，广州市推出12宗地块，仅七家单位竞价，最终两块流拍、五块以底价成交；12月7日，成都推出总面积约258亩的三幅地块，全部流拍；12月14日，因投标公司未达三家，北京朝阳区清河营村一地块流拍。在数月之内，全国土地市场流拍高达34宗。

　　进入2008年，流拍仍在持续。2008年1月，北京广渠路15号地流拍，同期南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交。福州推出三块土地只有一块成交。

　　在一季度的武汉，政府改变策略，增加中小地块的供应，出让的9块土地当中最大的1块也不过4.02公顷。本季共计出让土地16.7公顷。其中1块流拍，5块以底价成交。

　　今年1月16日，北京迎来了首次土地集中入市，当天有7块土地招标、挂牌出让，与大家的预期迥异，参与的开发商寥寥无几。就连最为大家看好的来广营乡清河营村1号地，和位于四环以内广渠路15号地和“鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地也遭到冷遇，3地块仅有6家开发商参与投标。更让人意外的是，广渠路15号地竟以流拍告终，成为自2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内地块首次出现的流拍。

　　还有上海。4月9日，上海土地交易市场举行首场土地竞拍。在出让的8幅土地中，有2幅流标，3幅只有一个竞买人，其中最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块只有两家开发商参与竞标，而2443.2元/平方米的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。

　　之前，上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼面价仅7502元/平方米成交，大大低于人们的预期。而仅仅两个月前，杨浦区新江湾城的D3地块被仁恒地产获得时出让总价为13.01亿元，相当于楼面价2万元/平方米。

　　即使是有着一个土地供应热潮的南昌，第一季度成交19块土地，成交面积高达1507.9亩，但19块土地中15块以底价成交还是让人寒意陡升。

　　观望情绪

　　无法否认的是，土地市场已经发生逆转性的变化，相比2007年第二、三季度，甚至每周都会在某个城市出现的“地王”，2008年土地市场被一阵阵观望之气所笼罩，成交价格再也没有出现那些惊心动魄的数字。

　　如果说，频繁的流拍或许可以从区域土地市场供应调整中找到答案，而另一个原因则是，2008年，土地市场少了很多激情澎湃的参与者。

　　早前，王石宣称万科绝不会再当地王，就连去年在北京土地一级市场表现活跃的华润置地也良久失去消息。

　　3月，富力地产董事长李思廉在接受媒体采访时表示，富力地产降低负债的方式，是通过减慢购地步伐和回归A股，而两个月内将暂不购入新的土地。

　　4月，又有媒体披露消息称，北辰与北京城建在长沙联合拍下的地王如今遇到了付款的问题。北辰实业没有足够的资金垫付购买土地的款项。

　　分析人士认为，去年那种疯狂的拿地方式，在今年将出现平稳回调，拿地现场不会过于激烈。出让价格也相对会比较理性。同时，政府行为与开发商行为是相互影响的，既然政府节奏放缓，那开发商必定也会以一种稳定、积极的态度来调整自己的拿地进度。

　　当然，银行的紧缩政策对开发商来说也是一种限制。作为开发商，资金方面是限制拿地的重要因素。眼下银根紧缩对一些开发商的影响很大，不管是付款的方式、融资渠道的收紧还是回款的状态，都迫使开发商今年在拿地时回归理性。