北辰资金困局 17亿公司债重启融资路

来源: [观点网] 时间: 2008-04-20 20:42

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　　刚刚公布完2007年年报，北辰实业就迫不及待地再次将07年没能完成的融资计划提上日程。

　　刚刚公布完2007年年报，北京北辰实业股份有限公司(以下简称：北辰实业)就迫不及待地再次将07年没能完成的融资计划提上日程。

　　4月17日，北辰实业公告称，董事会审议通过了关于公司债券发行方案的议案。本期债券的发行规模为不超过人民币17亿元，存续期限为5年。而募资所得拟用8亿元偿还商业银行贷款，剩余资金补充公司营运资金。

　　而就在之前，因为位于长沙新河三角洲“地王”项目土地出让款的延迟缴付，市场已传出北辰实业资金紧张的消息。

　　更多的分析则是，在2007年房地产市场一片火热之中，北辰实业并没有应势而上。根据北辰实业2007年年报，北辰实业营业收入、营业利润都比上年增长，但归属于上市公司股东的净利润却在下降。2007年北辰实业的净资产收益率为4.03%，总资产净利率为2.63%，为近年来新低。

　　更让人不解的是，在07年房价飙升的背景下，北辰实业的毛利率和净利率分别较去年下降3.5%和2.9%。“这是公司盈利能力下降的表现，更能从侧面说明北辰资金紧张的问题。”一位深入分析北辰实业年报的人士称。

　　北辰实业董事长贺江川则曾公开表示，希望今年能在正常的银行贷款范畴之外，再融资20亿元左右，此次再提发行公司债，显然正在其08融资计划之中。

　　迟到的北辰大厦

　　对于北京来说，最受关注的建筑无疑是北京奥运场馆“鸟巢”；而对北辰来说，最受人关注的项目则是邻近鸟巢的北辰大厦。

　　这座原定于2007年10月竣工的大厦，至今仍然在风沙弥漫中紧紧裹着一圈圈围挡，工人们正在为大厦外立面安装玻璃幕墙。

　　从已有的资料中，我们能清晰地勾勒出关于它的时间表。2005年3月，北辰大厦项目奠基；4月，开始基础施工，规划中的建筑面积13.2万平方米，计30层。2006年10月，北辰实业发行15亿A股，募资36亿元。当时，北辰实业宣称这些资金将被投入北辰大厦项目及奥运媒体村项目，其中，北辰大厦项目的计划投资额约为16亿元。2007年10月，北辰大厦未能如期竣工。

　　在2008年3月1日的公告中，北辰实业称，截至2月29日，北辰大厦由于存在市场需求、产品定位及设计变更等情况，其定向募集资金的使用有闲置，将转为一般运营资金。项目投资估算总额为12.8亿元，剩余的3.37亿元募集资金将不再投入。亦有说法称，早在2007年12月5日，北辰实业就曾将募资款中的3.4亿元补做流动资金。

　　如果真如市场所言，北辰实业冒着违规风险将专项资金挪作他用，仅仅是因为北辰缺乏资金，显然无法解释另一个事实。鉴于北京奥运的升值效应，北辰大厦若能去年10月如期竣工，13万平方米的可售面积将会直接为公司带来丰厚的现金回报。

　　“可能的解释是，北辰在打时间差。而目的则是有意将北辰大厦项目竣工时间延迟。”某分析人士称。

　　该人士指出，北辰实业这么做的原因有二。其一，07年正是奥运概念风生水起的时候，市场对北辰大厦有着良好的预期，只要能在奥运之前正式投入市场，北辰大厦只会一路升值。为追求利益的最大化，北辰实业有意延迟其推出时间。

　　“其二在于政策层面，就是新的所得税制。”该人士称。自08年1月1号起新的企业所得税法实施，中国原来按17%缴税的企业将在5年内逐步增加到25%，而原来按33%缴税的企业将降低到25%的所得税率。

　　“查看北辰实业历年报表，其所得税率一直是33%，这表示如果08年北辰的毛利润不变，每股收益将有8%的额外增长。这一变化将会给企业提供一个动机，尽量把利润往后移。”该人士分析。

　　而可以证实这一分析的事实是，北辰实业位于奥运媒体村的项目绿色家园本来是可以在2007年交付，由于奥运会的缘故而推迟。所以，北辰实业在年报中亦指出，公司净利润偏低原因之一在于其还有项目没有及时结转。“北辰的问题在于业绩增长不够快。”有房地产研究员表示。

　　资金绷紧

　　无论北辰实业是否有意推迟项目来豪赌2008年的房地产市场，一个不容忽视的现实则在于，它的现有资金链陷于紧绷之中。

　　北辰实业3月6日发布的年度报告也证实了这一点。年报称，北辰实业2007年经营活动现金净流入负增长近59亿元，同时由于公司收回奥运A/B地块补偿款、支付国家会议中心及北辰大厦建设工程款等，投资活动现金净流量也负增长了10.69亿元。

　　另外的数据则是，2007年年中，北辰实业的资产负债率为42.48%，而到了2007年12月31日，这一数据已升至58.41%。

　　由于2007年频繁高价拿地，以及北辰大厦、绿色家园等多个项目的同时开发，北辰实业投入大幅度增加。2007年，北辰实业曾分别以92亿元和11.5亿元的价格，成功竞得长沙主城区1177亩地块和北京常营两限房。其中仅长沙地块，北辰实业就要在2007年一次性付款51.52亿元，巨额资金囤积在了土地储备上。

　　年报显示，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为30.2亿，加上上述资本性开支54亿元、长沙地块今年需要支付的土地出让金22.08亿元，北辰今年所需资金总额为106.08亿元。而截至2007年年底，该公司共有现金和银行存款为23.4亿。这意味着该公司还有80多亿的资金需求要依靠项目回款和融资来解决。

　　年报同时透露，根据北辰实业计划，预计2008年全年将实现开复工面积217万平米，实现销售面积43万平米。未来如此大面积的开发量，更会使得北辰实业资金链雪上加霜。

　　而据某机构分析报告，在企业财务风险预警模型中，Z指数是一种通过多变模式预测公司财务危机的分析方法。当目标企业Z值大于2.657时，说明企业的财务状况良好；当Z值小于1.81时，说明企业已经出现财务危机征兆；当Z值处于1.81与2.657之间时，表明企业财务状况极不稳定。对北辰实业使用Z指数分析法，发现其Z值为0.9316，已达重警程度。