“狂飙”与“流拍”：2008围猎土地

来源: [观点网] 时间: 2008-04-16 00:04

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　　有钱的开发商现在看似慵懒而不作为，既不卖房子也不买土地，他们都像猎豹一样，他们甚至只选择优质而价格低廉的食物。

　　进入2008年4月，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，毅然退掉去年9月11日高价拍得的市中心白马路地块。同城另一家开发商听闻消息后倒吸一口冷气。就在那场竞拍中，他手下前往竞拍人员因为没有拿下该地块而被他狠狠地训斥了一通。

　　2007年8月，北师大金融研究中心主任钟伟在博鳌房地产论坛上高声疾呼“土地为祸”，未想话音未落，便一语成僟。

　　流拍

　　2008年4月8日，深圳宝安、龙岗五宗居住用地在深圳市土地房产交易中心结束挂牌出让。振业地产以2836元/平方米楼面地价取得一宗建筑面积逾24万平方米地块，原因是振业之前拿下了周边地块。其他四块流拍。

　　在这之前，是国内的一系列土地流拍。

　　2007年10月22日，江苏常州共推出了九宗土地，其中两块流拍，六块以底价中标；

　　2007年12月6日，广州市推出12宗地块，仅七家单位竞价，最终两块流拍、五块以底价成交，仅在一月之前。

　　2007年12月7日，成都推出总面积约258亩的三幅地块，全部流拍。

　　2007年12月14日，因投标公司未达三家，北京朝阳区清河营村一地块流拍；

　　2008年1月，除北京广渠路15号地流拍，同期南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交。福州推出三块土地只有一块成交。

　　在半年的时间内，全国土地市场流拍达40宗。大量土地以底价成交。其中唯一的例外，是恒大在广州拍下的天河地王。

　　2008年4月，又有媒体披露消息称，北辰与北京城建在长沙联合拍下的地王如今遇到了付款的问题。北辰实业没有足够的资金垫付购买土地的款项。

　　受难于2007年土地市场的拖累，开发商的资金链成为全国关注的话题。

　　冷清的土地市场时至今日不为所道。而一些知名开发商与经济学家一个对2008年房地产市场的判断的一个重要结论就是：2008年土地资产泡沫破裂了。土地价格向土地价值回归将成为2008年中国地产标志性的事件。　　　

　　“2007年土地市场太火了，但2007年宏观调控一下来，市场给压下去了。房市出现观望了，不可能地市不出现观望吧。”2007年末，当深圳是第一次出现土地流拍的时候，观点网记者采访深圳兰江地产总裁杨大谷时，其如是说。

　　这种观望态度迅速地从深圳蔓延到广州，其后是全国。2008年1月，恒大曾在广州市场拍下天河地王，被认为是土地市场的兴奋剂，但这种兴奋维持尚不到一个月。土地流拍的故事仍在继续。

　　“恒大是在为其上市做资产铺垫，这是明眼人都看得出来的道理。但是股市也不好了，大家都没有信心了。”一位业内分析人士说。

　　事实上，许多人认为2007年土地价格狂飙的一个根本原因是因为资本市场的带动。在当前资本市场评估房地产企业的一个重要标准即为土地储备及土地资产价格。2007年，正是因为土地价格带动上市企业的市盈率一路狂飙，出现了200倍乃至上千倍市盈率的房地产上市公司。

　　市盈率的狂飙为上市公司再融资奠定了良好的基础。但资本市场上过量的再融资又一次打破了这些上市公司再融资美梦。

　　整个土地价格的掉落带动了资本市场对房地产上市公司的股票价格下跌，紧缩的货币政策和美国次贷的影响，加剧了国际市场对房地产公司土地储备的价值评估，上市公司土地储备在资本市场一再折价。而在此情形之下，预备IPO上市的房地产公司纷纷折戟，上市公司的再融资计划也一再受到宏观调控的威胁，再融资几乎成为不可能的事情。因而土地在2008年已经全然丧失了套现的优势，甚至有可能成为企业财务的拖累。

　　围猎

　　迄今为止，受市场影响最大的两家公司是广州的恒大与富力。富力地产董事长李思廉在富力公布业绩时公开表示，因公司负债率过高，而回归A股时间表尚未确定，因此，一段时间内富力将暂不购入土地。

　　有媒体分析人士认为，富力此举可能是因为资金因素，但同时也有分析人士认为，此时购入底价土地，对富力回归A股不利。

　　此时部分媒体一致认为因为开发商缺钱所以当前没钱继续购入土地。但是恰恰相反的是，大多数房地产上市公司均在其年报中列入了土地购置计划。

　　“可能有两个方面的原因，一方面是部分拥有现金的开发商期望看到一些资金相对紧张的开发商将手中的土地廉价的出让出来；两一方面，在开发商本身对土地市场的信心不如2007年了。但是毕竟有许多开发商是有现金的，比如说潘石屹，此外类似于万科也将手中项目降价出售后回流了部分资金。”有分析人士对观点网说。

　　事实上，当前，普遍的观点认为，开发商加快手中的现金储备将是关键。但有分析人士认为，2008年的土地市场并未开启，新一轮土地收购的形式与模式目前尚未可知。

　　“潘石屹都在等，有钱的开发商现在看似慵懒而不作为，既不卖房子也不买土地，他们都像猎豹一样，他们甚至只选择优质而价格低廉的食物。”有分析人士对观点网说。

　　事实上，类似于福州融信地产交还地王这样的事件所代表另一面是，即便是融信地产愿意以同样的价格转让给其他的开发商都是不被接受的。因为市场上存在更加低廉且更加优质的土地。于是，一场类似于围猎的游戏开始了。

　　任志强在博鳌亚洲论坛前后一再强调2008年北京土地价格依然在上涨，也即表明，通过政府拍卖新入市的土地价格难以回落，那么那些囤积在中小开发商手中的优质土地，和二线城市的从政府手中通过非招拍挂渠道流入市场的土地将成为围猎的重点目标。

　　如果政府手中的地卖不出去的话，那么风行于二线城市的非招拍挂流入市场的土地将会大量增加。

　　有分析人士认为，2008年地方政府与中央的就土地利益的博弈也许会进入高潮，近日，新任的国土资源部九位督察局长高调亮相，而国土部一而再再而三的调查土地似乎与此有关。正式在此时，合肥市政府高调进沪进行土地招商。

　　“如果要说围猎，中央政府肯定也是一方。”有分析人士对观点网说。