高端访问：商业地产星摩尔的选择

来源: [观点网] 时间: 2008-04-14 22:03

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　　对一个成功的购物商场来说，第一个是品牌要多，第二个是要能有效地聚集商业人气。

　　日前，国际领先的房地产开发商星摩尔与中国专业的家居开发商红星美凯龙、以及全球最大的家居用品零售商宜家家居，在沈阳铁西区联袂举行开工奠基仪式。作为星摩尔的战略股东，土耳其商业地产开发商特克莫公司(Turk Mall)为何将进入中国的首个项目选址于沈阳，又如何看待中国商业地产发展氛围？带着这些疑问，观点网采访了特克莫公司创始人兼董事长Hans Otto Nagel(以下简称Otto)。

otto

特克莫公司创始人兼董事长Hans Otto Nagel

　　观点网：星摩尔首次投资中国就选择在沈阳，我们也注意到在沈阳的商业Mall将近有20家，您如何看待目前的沈阳商业市场？

　　Otto：从规模来说，显然我们现在三方合作的这个项目是沈阳最大的商业项目，沈阳星摩尔购物广场总投资为2亿美元，总建筑面积为325，716平方米，是以大型综合购物群体为主的集旅游、购物、休闲于一体的大型多功能生活广场。建成后将由商店、商务酒店、购物超市广场、美食城、数码影城、餐厅等主力店组成，并配有地下停车库、休闲广场、屋顶花园、室内滑冰场、水族馆等设施。相信以后也很难有其他的项目能够超越我们的规模，因为我们是属于多方合作的结晶，是强强联合的结果。

　　第二，谈到沈阳商场的饱和程度，基于沈阳的人口基数有700万之巨，所以市场开发达到饱和将非常之难。据我们了解，目前沈阳经营的商业店铺大约在20万家左右，而我们星摩尔最后能入驻的商家只有257家，这个量并不大。从这个意义上来说，我们的发展空间是相当大的。

　　星摩尔购物中心的定位是现代感和时尚感，我们引入的商家能够很好地形成差异化经营，它们是不同于传统商铺经营的。

　　观点网：刚刚您也提到星摩尔目前主要会在二线城市发展，为什么看好中国的二线城市，以后是否会在诸如北京、上海等一线城市发展？

　　Otto：上海和北京目前并不在我们的计划之列，主要原因是，我们购物中心的选址一般都是在城郊，这是我们在全世界发展通行的一个选址标准。

　　我们在选择市场时，第一是考虑这个城市有一定的人口，第二是土地价格要相对合理。我们在沈阳铁西找到的这个地块，首先是人口比较密集，其次地价也在我们可以承受的范围之内，而相似的地块如果是放在北京或者上海，则是我们无法接受的。像北京这样的城市，如果是在五环以外的地方，将可能是我们今后项目选址比较理想的地点。

　　观点网：星摩尔此次和红星美凯龙、宜家携手，是否在其他城市也会运用这种捆绑式的合作方式？

　　Otto：星摩尔和红星美凯龙、宜家的合作，在中国，这样的合作是非常有益的尝试，因为在中国我们几家一起合作，将可以在社区带来一个大的热点，也能够给顾客带来一站式的服务，总体来说，三个公司在一起，不是竞争的关系，而是一个多元合作，相互补充的关系。

　　观点网：您提到贵公司是直接做投资的，不做开发和管理的，那目前沈阳星摩尔是否会将这个项目的管理交给其他的公司来运营？

　　Otto：目前来讲，我们并没有将项目管理交给其他的专业公司来进行，从物业管理的角度来说，首先就是要保证它能正常平稳地运作，以我们现在在中国的项目数量来说，相信我们自己能够将项目管理有效运作。

　　而从营销、招商和客服的角度来说，在推广方面我们是与中国的公司进行合作，但是从长远的角度来说，客户服务和娱乐设施方面的东西都是我们自己来做的，这也是我们一个核心的优势。目前我们的建设投资35%都是在娱乐设施方面，所以这也将是我们最大的优势。

　　观点网：对于沈阳星摩尔您有怎样的投资回报预期？

　　Otto：作为大型综合性商业广场，沈阳星摩尔购物中心就如一个微缩版的小型城市。除了一般购物中心常见的设施外，这里还设有室内花园、水族馆、自然冰溜冰场、数码广场、夜总会，以及中式和土耳其式两种完全不同感觉的SPA等。更有特色的是，这里还将设立世界各地的特色区，融合各国文化，给星摩尔的消费者带来全新的购物体验。

　　投资回报的情况。对于纯购物中心的管理功能和营销功能来说，投资回报将会在一年之内得以实现。我们在建设的过程中非常注重高品质，服务和管理上也是追求高品质，从总的投入的回报来说，肯定要7、8年才能达到。在7年之后，我们会对硬件设施进行再次升级。

　　观点网：中国的商业地产近年也有长足发展，但是真正成功的Shopping mall却并不多，您觉得商业地产良性发展的因素有哪些？

　　Otto：在中国，一些Shopping Mall发展得并不是很理想，很多Mall只是一些店铺简单的聚合，缺乏规范而科学的管理。对一个成功的购物商场来说，第一个是品牌要多，第二个是要能有效地聚集商业人气。目前星摩尔在欧洲合作的品牌已经占到主流品牌的90--95%，而这些品牌在全球主流品牌当中则占到大约50%。我们将会把这些在欧洲有过合作的品牌带到中国来，其中有很多国际品牌是随星摩尔首次进入中国。

　　我们非常看好中国市场，中国已经成为全球最大的消费市场之一，虽然说中国消费者目前工资水平不高，但是整体增长的基数是全球最高的，大约是15%左右。那么我们相信，只要现在的项目做好品牌和商圈人气聚集，中国的商业地产发展会很有潜力。

　　链接：

　　沈阳星摩尔购物广场是由国际知名的土耳其商业地产开发商特克莫公司(Turk Mall)以及国际著名综合集团菲巴集团(FIBA Group)联手在中国投资开发的第一个大型项目。国内知名家具集团红星美凯龙也参与了沈阳星摩尔项目的投资建设。项目将在2010年第一季度竣工营业。

　　Hans Otto Nagel是土耳其特克莫公司的创始人兼董事长。此外，他身兼数职，其中包括MULTI TURK MALL董事长，考林投资(Colin Investments Inc.)负责人，同时他也是宜家家居在土耳其、罗马尼亚、保加利亚等分店的股东，以及最近进入中国的星摩尔项目的股东。身为国际大型投资企业的所有人和管理者，Hans致力于公司核心业务的国际性商业投资项目。

　　此前，Otto在1977至1987年长达10年的时间，在德国建筑及发展公司担任股东及CEO。早期主要设计和建造别墅及民用建筑，随后迅速发展至商业地产的开发项目如购物中心开发，及SONY高科技服务中心的建设等。

　　Otto于1987年起在希腊开始国际化大型购物中心的投资和发展，自90年代以后通过考林投资公司全面拓展以土耳其为基地的商场开发项目，与麦德龙、家乐福、包豪斯、REAL自选商场、PRAK TIKER建材商场、宜家家居等大型购物商场有着密切的合作。