不确定的未来：博鳌拐点迷惘

来源: [观点网] 时间: 2008-04-13 22:05

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　　即便给一个基准的模型去计算今年房价可能的走势的话，任志强或是潘石屹显然都没有计算出来。　　

　　即便给一个基准的模型去计算今年房价可能的走势的话，任志强或是潘石屹显然都没有计算出来。博鳌亚洲论坛上，经济学家胡祖六给出了一个基准的模型，但问题是大家对计算模型的变量都产生了迷惘，于是没有人告知我们今年的房价到底如何。

　　从某种程度上来说，或许大多数人与潘石屹一样，对2008的房价产生了迷惘，因为模型的变量是不确定的。

　　房价模型

　　一个比较悲观的情绪是，即便是温家宝总理在今年的记者招待会上也说今年是困难的一年，很多不确定因素，而这种说法影响到了大家对市场的判断。

　　“如果总理都说困难，全国人民都没有信心了。如果连总理都不知道经济怎么走，那全国人民怎么办呢。”任志强最为直接的表达了这种忧虑。

　　胡祖六在博鳌亚洲论坛上给出的模型是决定房价的四个变量：宏观经济(GDP增长)、实际利率、信贷供应和购买力。但大多数人对这四个变量当中的两个是有肯定的：一个是GDP的增长、一个是信贷供应紧缩。

　　潘石屹显然认为实际利率与信贷是最为难以判断的因素，如果通货膨胀速度高于利率增长的速度，实际利率维持负利率的话，那么房价肯定是要涨的。但是在2008年的政策环境之下，加息的速度与通货膨胀的速度之间的关系或做出怎样的调整或许是一个未知数。事实上政府是否会在2008年持续加息以及政府能否用有效的手段抑制通货膨胀并不是大多数开发商和经济学家所能预料到的问题。

　　货币紧缩政策带来的可能性或许是开发商资金链条的紧张，但从另一个层面来说，银行会将有限的信贷资源受让给那些可能偏向于做中高档楼盘的开发商，其所带来的后果可能依然是房价上涨。

　　此外，金融融资产品可能是决定中小企业生存的命脉，一方面房地产信托基金的放开等方面的金融政策可能会从金融层面解决这方面的问题。但近期的消息只是利好，并非是政策出台。因此该方面的政策依然迷惘。

　　购买力的争执最大，事实上这是一个最难以判断，但同时最考验开发商智慧的因素。房价与可支配收入的比率决定购买力，现实情况是可能出现房价高出可支配收入比率的可能性。

　　但任志强显然认为购买力不是问题，他在博鳌亚洲论坛上说：“在最近时期，中海是摇号卖的房子，一天把所有推出的楼盘全卖掉，而100万以上在西安几乎全部都是不用银行贷款的一次性付款。”

　　任志强认为，高档房的方面的存在的问题是供不应求。

　　“我们的富人可能只有20%的比例，但是我们的房子供应量只有3%，所以3%去满足20%能买得起房子，或者有可支付能力的人来说，房价还不够高。”任志强说。

　　但事实的情况是，中国的房价往往是高档房拉动中低档房的价格上涨，当中低档房偏离可支配收入的比率的时候低档房怎么办？

　　因此大多数人或许会向潘石屹所做的判断那样，一部分中低档房的价格将下降。高档房的价格上涨。从另外一个层面来讲，大量保障性住房的低廉价格将会给中低档房带来更大的冲击。

　　至于宏观经济的增长，大多数人的判断是一致的，2008年中国GDP增长可能放缓，但是并不意味着不处在告诉增长时期。

　　结论似乎是，房价大概还要上涨，但是，要看政策怎么出。唯有任志强在胡祖六给出的模型上坚持认为房价要涨，因为所有的条件都是利好的。

　　但任志强还是留有了余地，他认为长期肯定是上涨的，短期内调整不好说。

　　政策疑云

　　建设部政策研究中心主任陈淮的说法可能更有代表性，政策的制定是考虑如何避免风险。这种风险并不在于如何限制供应量，开发商是否有能力提供充足的供应量。

　　“但事实上我们的风险在于结果可能不是110栋只盖了100栋，而是其中70、80栋都盖到七、八层停下来，成为烂尾楼。这是我们在今年的不确定因素，怎么样让只盖100栋不盖110栋，而不要变成最后只有20栋盖成了，最后有80栋是烂尾楼。这是今年的政策的艺术所在、难度所在。”陈淮说。

　　同时，陈淮认为在金融层面的调控应该考量是流动性过剩对国内产业是否会造成伤害。

　　“那么我们宏观调控面对的不确定因素在于，那些不愿意进美国、欧洲市场的钱会不会涌到中国来，也同样是昨天的消息，国家统计局说一季度我们实际利用外资比去年同期增长60%。那我们得警惕了，我们调控资产价格的时候，别到时候让这些老外把我们底给抄了，我们老百姓没买，他们买走了优质资产。矛盾，政策执行过程中，降血压得防止把肾损害了。”陈淮说。

　　但任志强并不认为当前的政策是模糊的，将住房保障与商品房市场前区别对待本身是没有错的。任志强认为住房保障政策限定的产品没有和商品房市场有效的区分开来。

　　“让保障的部分变成弹簧床，意思就是你买不起房的人还要住得很舒服，这就可能变成错位了。”任志强认为当前提供的保障性住房比房改前标准提高得太多，导致两个市场之间的界限模糊。

　　但遗憾的是，任志强和陈淮都没有告诉大家政策到底会怎样走。也许对现行政策的考量是有章可循的，但是具体到未来，大家依然是迷惘。