绿城抉择：腾挪于保守与激进之间

来源: [观点网] 时间: 2008-04-13 14:36

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　　在房地产进入深度调整之时，绿城中国也开始改变激进的拿地策略，而高端别墅则可能成为其安度“拐点”的主打牌。

　　52幢别墅。20亿元。

　　这是绿城中国官方透露的一组最新数据。

　　日前，绿城中国旗下上海绿城森林高尔夫别墅开发总经理助理胡海嵘出席了记者会，他表示，集团位于上海闵行区的豪宅别墅“上海·绿城玫瑰园”第一期已售出52幢别墅，套现超过20亿元。

　　与万科、合生创展、富力等全国发展公司不同，绿城集团在全国开发的项目并没有选择受众较广、风险偏低的中档商品住宅，而是选择走精品路线，开发中档以上住宅。

　　或许，这也是绿城中国能够在市场一片萎靡之下揽得20亿的秘密，而尚未公布2007年的公司业绩报告的绿城中国另一个秘密则是，公司去年的销售收入为154亿元人民币。

　　豪宅圈钱法

　　早就有绿城人士表示，绿城所专注的，就是高品质物业的开发，产品包括高层公寓系列、别墅系列，平层官邸系列、大型社区系列、城市综合体系列。

　　对于这类产品，绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年曾表示：“在市场上，高品质产品还是稀缺的，绿城的产品将有助于公司取得溢利空间，在一定程度上化解高地价带来的经营风险。”

　　但就在几年前，千万豪宅还被市场惊为“天物”。拿绿城的大本营杭州来说，几年前，无论杭州哪个项目造了千万元以上豪宅，都要被看作是异类，就连西湖边老别墅--润庐，挂出2500万元的售价，都吸引了大批媒体，其稀有和神秘可见一斑。

　　而杭州的千万元豪宅，据说最早起源于绿城·九溪玫瑰园，当时一幢售价千万元的别墅，刷新了杭州豪宅总价的新高。

　　“玫瑰园”建于1996年，正是绿城中国的全资控股子公司绿城房地产集团有限公司的作品。

　　到今天的杭州，千万豪宅的稀有形势，已经有了180°的转变，不仅千万豪宅的开发、供应有了成倍的增加，更有别墅推出最高价达7500万元的豪宅，总价之高令人侧目。

　　高端产品的品牌美誉度和品质认知度，被公认是绿城房产盈利性表现突出的一个重要因素。“同时，差异化的产品策略也让绿城有效地规避了扩张风险。”某分析人士称。

　　2007年10月20日，杭州的绿城·留庄低调开盘，这个套均1000万元以上的高昂价格，却在当天销售额就已近7亿，120套面积350平方米左右的千万豪宅卖出大半。

　　2007年7月27-29日时，绿城中国启动了一个名为“绿城中国豪宅行”的活动，仿佛在宣布绿城的豪宅，已然布局全国。

　　现在，在杭州，北京，上海都有绿城的豪宅项目。今年五一，绿城还将在广州推出其首个别墅产品。绿城相关人士称，由于目前别墅产品的日益稀缺，项目价格不会受到市场的影响。

　　胡海嵘在出席记者会时，除了宣布在上海的豪宅项目套现超过20亿之外，还透露，集团现时在港销售第一期货尾，以及第二期别墅约有37至38幢，预计在今年6月正式开售。整个项目共分四期，可提供236幢独立别墅，单幢价格由1800万元至8800万元。

　　对于自去年房地产调控让众多房地产企业遭受的“资金寒流”，绿城中国表示，虽然内地房地产市场面对宏观调控的影响，但大型发展商的融资渠道较小型发展商为多，公司可透过发债，或与其它上市公司合作发展，预期未来绿城与香港及海外地产商合作机会的会越来越多。

　　由激进到保守

　　2007年6月21日，在上海市杨浦区房屋土地资源局，绿城董事长宋卫平在6分钟内，以12.9亿元的价格拿下竞拍的上海新江湾城D1地块。这个价格是起拍价5.16亿元的2倍，仅楼面地价就已经超过了该区域在售的房价。

　　人们在记住“面粉贵过面包”之时，也记住了宋卫平的豪言：“绿城，已习惯了高价拿地。”

　　绿城在香港联交所的招股文件称，在挑选地盘和产品定位时，绿城会考虑如下因素：地盘面积及可作大规模开发的适合程度；市内区位；临近环境及设施；基础设施是否完善或者当地政府是否会完善基础设施；政府对其临近地区的规划；可能的建筑开发的整体成本结构。倘若政策允许，除公开投标、拍卖或挂牌出让外，绿城会通过协议转让在二手市场征购土地。

　　当时，绿城正在或计划开发的860万平方米物业中，40%位于杭州市，30%位于浙江省其他城市，其他的，遍布上海、北京、安徽、湖南、新疆等11个省市。此外，绿城目前还有860万平方米的土地储备，足够未来5年的发展需要。

　　自2006年7月14日在港交所上市以后，绿城在全国各地拿地的劲头可堪称“疯狂”。

　　2006年8月初，绿城在杭州郊县桐庐市中心拍得一块200亩的住宅用地，主要建筑类型为多层公寓。这是绿城在香港联交所上市以后拿的第一块土地。

　　随后的9月29日，绿城与滨江房产联手以36.3亿元竞得杭州市中心的“杭汽发”地块，楼面价达1.087万元/平方米，刷新了杭州宅地出让的纪录。

　　令人关注的是2007年11月，绿城联合海尔地产，以约24亿元的价格夺标济南全运会地块。双方将以55%和45%出资比例，共同分担约24亿元夺标报价。

　　据相关资料显示：2007年绿城在土地拍卖会上成功得手近10次，拿地金额已经超过100亿元，市场预计绿城去年全年的总销售额约在100亿元左右。

　　2008年1月，绿城中国透过公开竞投取得浙江宁波市象山县主城区的住宅用地，作价4.18亿元。该地皮可建设用地面积8.95万平方米，总建筑面积14.32万平方米。

　　同时，绿城中国还联手浙江省能源集团以总价9.8亿元夺得浙江省台州市中心一块商住综合用地，楼板价为每平方米3396元。

　　2008年2月3日，绿城房地产集团以5.87亿元拿到北京朝阳区南沙滩东路3号住宅及居住公共服务设施项目用地。建设用地约3.2万平方米，建筑规模约8.2万平方米。

　　绿城的“攻城掠地”，使得其在全国的土地储备达到2000万平方米。比上市之初的数据，翻了数倍。

　　在疯狂拿地的同时，在这期间，绿城也遇到了土地金支付受阻、资产负债率偏高的困境。

　　2008年年初，一向激进的绿城中国终于发出了审慎的调子，绿城中国发言人表示，公司今年或将放缓土地拓展步伐，而专注于开发已有土地。