万通：告别野蛮生长

来源: [观点网] 时间: 2008-04-06 16:33

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　　“在江湖组织里，跟上大哥就能吃一样的。”万通董事长冯仑在推销自己的《野蛮生长》一书时说道。这个理论在万通地产(600246.SH)与成都交大房产的“联姻”中，得到了实践。

　　“联姻”开发

　　这是一个“闪婚”案例，双方只谈了90天恋爱。

　　根据万通地产与交大房产2008年1月23在北京签署的合作协议，交大房产下属全资子公司美通置业引进万通地产为其增资21018万元，其中5100万元将作为美通置业的注册资本，其余15918万元列入美通置业的资本公积。另外，交大房产也出资818万元，作为美通置业的注册资本。完成增资后，美通置业注册资金将达到1亿元人民币。通过增资，万通地产实现对美通置业的控股，持股比例达到51%，交大房产则持有另外49%股份。另外，完成增资后，美通置业更名为交大万通置业。

　　在日前的签字仪式上，这次合作被描述为：“万通地产为交大房产这艘大船挂上了渡海波浪的云帆，而自己也借这艘新大船，更稳定、更安全、更快速地出海。”

　　“学先进、傍大款、走正道”，一直是冯仑的心愿。在2004年4月，万通与天津泰达联姻，那次是冯仑傍大款，甘心退出第一大股东的位置；现在风水轮流转，从京城里来的冯仑，自己成了带头大哥。

　　登陆跳板？

　　成都业界人士认为，交大房产看中的是万通“强大的资金实力”。在2007年，成都交大房产共拿到3宗共计62余亩土地，土地总价近8.7亿元，其中一宗10亩的土地成交价格达每亩2550万元。

　　“交大房产要消化这些土地款，面临巨大的资金压力，所以不得不交出51%的控股权，并让新的公司来开发现有的5个项目。”某香港房地产分析机构的专业人士说，“毫无疑问，万通将在那5个项目里获得巨大利润。”但该人士也表示，这正是二线中小开发商面临的窘境：去年高价拿地，现在不得不面对调控背景下的资金压力。

　　交大房产总经理孟刚否认了交大房产“缺钱”的说法。他说，交大房产通过2005年的改制，已经解决了一些融资问题，到2007年进入了一个高速发展时期。交大房产需要更加宽广的融资平台和更加规范的操作平台、网络平台。“跟万通的合作实现了我们以上的目的。”

　　成都另外一家本土大型开发企业的副总邹先生认为，这次联姻可以让交大房产间接实现通过上市公司融资的目标，但万通很可能是通过交大房产这个跳板进入成都市场，一旦登陆成功，就把交大房产踢开。

　　有限扩张

　　按计划，2008年交大万通置业有限公司5个在建和在售项目，可开发项目建筑面积超过80万平方米。另外，2008年交大万通置业有限公司拟新增一两个项目储备，同时新增成都万通中心土地储备。

　　“我们到成都最直接的目的是建万通中心，所以我们在住宅方面开发有限，量很小，产品要精致，不像万科、中海那样大规模生产。我们不会高价拿地，也不会做经济适用房，我们是有限的精耕细作，在每一个城市都是有限目标。”冯仑解释说，有限目标是有管理的扩张，“我们希望在成都，不是一个疯狂的开始，而是一个理性的开始。”

　　“这种方式是万通规避风险的最佳方式，一方面顺利进入二线城市，一方面增强自己作为房地产上市公司的竞争力。”房地产顾问公司思进房产总经理文化勇分析说。

　　记者了解到，万通除了要在成都建设万通中心外，还将在重庆的解放碑商业区建设一个万通中心。其他城市如西安、杭州、合肥等地的合作都在谈判中，采取与交大房产类似的模式进行“联姻”开发。

　　张艺谋化

　　万通地产与交大房产的联姻发生在中城联盟内部。在这个联盟里，最早的“兔子吃窝边草”案例是万科收购浙江南都。在2005年3月、2006年8月以及2007年3月，万科前后三次，共出资40.1亿元完成了收购“浙江南都系”股权。当时王石是为了做大，而现在的开发商是面对调控的重压，不得不改变策略。按照冯仑的说法就是“手里有粮，心里不慌”。

　　在2004年1月，冯仑撰写文章《让你的公司更张艺谋》，号召万通地产转向“制片＋导演”的张艺谋式的地产公司，即主开发商＋投资商的模式。现在，万通的这种角色转换已经成型了。