2008年中国地产走向价值回归

来源: [观点网] 时间: 2008-04-03 15:18

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　　经过了动荡的2007年，2008年中国房地产市场依然飘摇不定。2007年，信贷及产业调控政策频出，国际次债问题阴云间接笼罩国内市场，为快速发展中的中国房地产业带来广泛而深远的影响。

　　展望2008年，面对不确定的宏观经济背景，大部分地区房地产开发形势将受制于宏观信贷控制，开发建设力度将有所下降。总体来看，随着住房保障体系的进一步落实，2008年中国房地产将逐步在产品中走向价值回归。

　　信贷紧缩控总量

　　受制于外部经济环境和国内整体宏观形势，金融政策对2008年的房地产调控重点将放在信贷投放的调控上，“无钱可借”将是2008年最困扰各个开发商的问题。无论是信贷投放总量的紧缩还是利率的增高，占到房地产开发资金50%以上的银行信贷将受到管制。

　　从土地出让管理到产品开发，住房保障政策的落实将是2008年最重要的工作。2007年，温家宝总理等国家最高行政领导已经着重考察研究了发达国家的住房经验，从政策执行的必要性和政府决心方面，住房保障计划的实施如箭在弦。2008年，这种保障性住房从土地出让到建设环节的重点推出，在改变各个地区市场供应结构的同时，也将对整个市场的价格体系、作用机制产生影响。

　　次贷危机风波未散

　　美国房地产的实体资产，经过万能的华尔街的信用创造，传递给了全世界。而次债问题，又将美国的房地产问题感染给了全世界。虽然目前美国的房地产次债问题并没有给国内的房地产市场产生直接影响，但这足以引起正准备走向证券化之路的中国的房地产市场敲响警钟。

　　同样的处于加息周期，同样的房价一路攀升，同样的经济良好预期的前景，目前国内的房地产形势与次债危机前期的美国非常相似。如何吸取前车之鉴，善借政策之力推动市场发展同时还有效规避政策带来的负面影响，正是困扰中国房地产金融界的政策难题。

　　城市升级带动新模式

　　与宏观市场运行前景不明朗不同的是，2008年，中国的区域经济及城市建设将进入到一个新的阶段。区域合作、城市郊区化、产业结构调整升级等三大城市建设主题带来的相关房地产市场的机会将成为2008年市场发展的亮点。

　　中国房地产的物业需求，将逐步脱离过往单一的以住宅为主体的需求结构，未来商品化的物业需求将更多地转向于新兴的企业和转型的产业体内的物业需求。

　　随着中国工业化进程的加速，国内不同城市产业结构升级将是未来城市发展的主要问题。过往人气不足、封闭独立的工业园区、高新技术开发区将旧貌换新颜，取而代之的是更有活力的、服务水平更加完善的主题建设区域，他们可能是未来城市的CBD，可能是研究总部、可能是创意产业汇集地、可能是新兴的城市功能片区，无论怎样，未来城市建设将会呈现新的面貌，而所有这些都是和经济发展大背景下城市产业结构升级及变迁休戚相关。

　　商业地产蕴新机

　　商业地产作为一个新兴的专业化产品，在消费大潮下将呈现出更加闪亮的特征。城市中心区的高密度、高档次商业将与城市郊区的休闲消费类产品将构建成一个相对完备的商业地产体系。

　　2008年，面对商业地产的几大难题将是：第一，面对城市商业核心区，如何摆脱过时的旧城印象，打造符合城市中高端消费需求的城市中心的升级版商业产品？第二，如何突破城市郊区商业氛围不浓的局限，设计适合区域发展现状条件的商业产品，完善城市郊区的功能？第三，专业市场将是未来城市商业形态的有益补充，如何打造特色鲜明、规划合理的、适合中长期产业发展需求的专业市场？第四，如何针对社区生活组团，规划合理的新兴的商业产品？

　　总体来看，如何有效结合区域建设与产业运营开发出最适合的物业，将是2008年房地产开发与建设的新主题。