黑马龙湖 IPO延期

来源: [观点网] 时间: 2008-03-30 22:06

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　　低调，低调，再低调。这是龙湖地产内部目前最流行的口头禅。从去年4月第一次传出年内在香港上市的消息到上市时间表不断延期，龙湖地产所走过的路也许只能从香港媒体上刊发的小幅广告看出。与恒大地产、星河湾地产等相比，龙湖的上市之路如同其掌门人吴亚军一样神秘。

　　“心中有数何毕在乎一时得失。”重庆龙湖集团某高管这样说道。

　　择时机

　　与恒大地产等大张旗鼓的宣扬上市不同，重庆龙湖一开始就异常低调。外界第一次得知龙湖即将上市的消息，还是一年前从重庆市常务副市长黄奇帆口中。彼时，黄为龙湖“规划”的时间表是当年年底。此后龙湖在全国的一系列扩张似乎也印证了这一点。然而，宏观调控的出炉，使龙湖上市的时间表变得异常漫长。

　　龙湖重庆公司一位媒体联络人告诉记者，虽然遭遇一定阻力，但集团仍在积极筹备上市，目前并没有进一步的消息向媒体披露。

　　“现在正是宏观调控的关口，卖不了好价钱。”上述高官解释了时机问题，此前龙湖地产已委托瑞银及摩根士丹利为其IPO，并展开一系列上市准备工作，拟筹资10亿美元。

　　据了解，龙湖去年完成的销售收入约为90亿元左右，而今年预计项目销售收入达到150亿元。

　　截至目前，龙湖地产在全国的项目已达24个，而且下半年预计还有新项目推出，这些项目全部剑指高端。这与业界盛传最近龙湖资金较为紧张急于推盘回收资金之说不谋而合。

　　“龙湖今年推出的产品几乎全部面向高端，但楼市的低迷对这种产品的实际影响比中低端产品大得多，一旦销售不畅，所造成的资金压力不是一般企业可以承担的，这也将影响后期的上市计划。”重庆智尊地产顾问机构总经理刘维屏这样认为。

　　但上述龙湖高管否认了龙湖“底气”不足的问题。他表示，龙湖今年发力意在乘“拐点”之机抢占各地区优质资源，为成为各区域的“龙头”储力，并非为资金所困。

　　据记者了解，曾任职华润置地CFO和美林证券副总裁的财务总监林钜昌加盟龙湖后，其主要工作就是确保龙湖全国扩张过程中的财务风险控制。而龙湖的银行授信额度达到120亿元。

　　再蓄力

　　与上市“暂缓”不同的是，龙湖扩张的步伐并未停歇。

　　去年11月中旬，龙湖在上海二度出手，以15.4亿元的价格拿下上海一幅14万余平方米的地块时，龙湖给出的上市时间表变成了今年4月，此后，龙湖砸下5亿元左右取得西安曲江一幅开发面积约30万平方米的土地时，龙湖的上市策略再度转化为广积粮的“区域聚焦和全国扩张”。

　　龙湖目前已进入包括重庆、成都、北京、上海、西安、天津等六个城市。一二级开发土地总面积达11000亩以上，可建筑面积约1300万平方米。而截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米，已销售待交房面积140万平方米，在建面积370万平方米，规划面积191万平方米。

　　“目前龙湖地产的土地储备已经近千万平方米，现有的融资渠道也很多元化，完全不用着急。”上述龙湖高管认为，龙湖拥有一个非常严格和谨慎的投资决策体系--投资决策委员会，完全可以解决投融资的问题。据了解，该委员会类似于一个基金，拥有包括渠道、资金等各方面的资源，当各地区公司发现新的投资项目，就会做出规划预案，通过一个经济测算模型，核算出该项目投资收益的13个经济指标，其中涉及市场、销售进度、建设成本、设计研发等上千个变量，“相当科学”。

　　“龙湖多年的发展经历了产品差异化--区域聚焦--全国扩张几个战略阶段。”上述龙湖高层称，“深耕区域，可以保证投资收益的优势。”

　　据记者了解，龙湖将自己的战略扩展到西安和天津的同时，大肆招兵买马。其间，原华润上海总经理陈凯任龙湖运营管理总经理；原重庆大渡口区副区长顾绯出任龙湖投资发展总经理；宝洁营销副总裁秦力洪出任龙湖总战略及公司品牌总经理；首创置业旗下北京阳光城总经理陈晋刚出任西安龙湖地产总经理。

　　有道是“养兵千日，用兵一时”，一直当自己是地产界“后辈”的吴亚军深知“经验”的重要，在创立龙湖之初将万科作为“榜样”，而在区域化战略中，重视区域聚焦及高资产周转率的香港开发商新鸿基(0016.HK)成了发展的标杆。而目前龙湖地产在推进上市工作方面的“沉寂”则是受远洋地产(3377.HK)影响。后者当年上市经历了长时间的准备和酝酿，最终一举成事。

　　但此时不同彼时，在上市这条路暂时走不通，海外基金多方受限的情况下，龙湖的“黑马”之路能否像前辈一样，还有待观察。