地产：亮丽业绩难成反转支点

来源: [观点网] 时间: 2008-03-27 16:13

致信编辑

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　　大盘跌到最低3500点附近，本轮调整的急先锋房地产板块携亮丽的2007年业绩报告，在行业龙头万科的带领下率先展开了一波反弹。这样的反弹是否意味着房地产业已经走出了冬天，将翻版2005-2006年调控之后的反转行情？

　　房地产上市公司2007年业绩大增已经毫无疑问，透过年报的预收款可以管窥2008年该行业的业绩也有相当的保障。但是在融资政策没有松动之前，房地产业难言反转，优良的业绩短期也难以成为撬动行业反转的支点。

　　初步统计显示，已经公布2007年报的房地产公司超过三分之二去年净利润同比增长一倍以上。在业绩暴增的背后，也透露出房地产公司的“七寸”——资金匮乏，绝大多数房产上市公司的经营现金流都为负数。如果说以前囤地是房地产公司的头等大事，那么现在融资则是它们魂牵梦萦的第一要务。

　　但是现在无论是来自银行的间接信贷融资，还是来自资本市场的直接融资，有意无意地对房地产业挂起了从紧牌。宏观上从紧的货币政策意味着，开发商从银行贷款不再是件容易的事，国内IPO和再融资资金不得用于买地，这也掐断了不少冀望直接或借壳间接上市房地产企业的希望。

　　去年国内地产商蜂拥赴香港上市的盛况，今年在H股暴跌的背景下也盛况难再。最近恒大地产赴港上市因为投资者认购不足而无限期押后，说明了备受调控压力的地产商的股权融资之路今后也将变得崎岖不平。

　　除了资金困境，中短期房地产公司还面临着成交量萎靡不振和政府保障性住房供应的冲击。成交量同比下滑说明市场观望气氛仍然比较厚重，而销售不力将导致资金不能及时回笼，在外部融资障碍重重的背景下，如果内部造血功能再跟不上，开发商的资金压力将更加严重。

　　最近全国主要城市根据中央的要求，相继发布了2008年住宅建设计划，其中廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房成为各地政府强调的重点，今后保障性住房将从口号逐步变为现实。从2009年开始，全国范围内保障性住房将批量入市，这种供应的结构性变化，无疑将起到给高房价降温的作用，此前广州地区房价降幅领先全国，与当地政府及时推出的限价房有很大关系。

　　从长期看，城镇化进程和居民收入的提高是我国房地产业保持持续稳定发展的基础，供不应求仍是行业中短期的主基调。率先提出拐点论的万科董事长王石最近澄清说，他所指的拐点乃是房价短期不会再非理性上涨，长期看整个行业仍将保持持续稳定的增长态势。